La Corte costituzionale boccia la legge sulla zonizzazione delle locazioni brevi dell'Emilia-Romagna

La Corte costituzionale ha dichiarato illegittime le due norme centrali della legge dell’Emilia-Romagna sulle locazioni brevi. Secondo i giudici, l’obbligo di mutamento di destinazione d’uso su tutto il territorio regionale, e le regole comunali di zonizzazione costruite su di esso, violano le garanzie costituzionali di uguaglianza e libertà di iniziativa economica. La sentenza n. 164/2026 è stata depositata il 9 ottobre e pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 14 ottobre. Il resto della legge regionale n. 10/2025 resta in vigore, e la Corte ha confermato che le Regioni possono disciplinare le locazioni brevi con strumenti urbanistici, purché le misure siano proporzionate e mirate.

La sentenza in sintesi

Voce	Dettaglio
Sentenza	n. 164/2026 (ECLI:IT:COST:2026:164)
Decisione	7 luglio 2026 (udienza pubblica)
Deposito	9 ottobre 2026
Gazzetta Ufficiale	14 ottobre 2026
Collegio	Presidente Giovanni Amoroso, redattore Giovanni Pitruzzella
Norme dichiarate illegittime	Legge Regione Emilia-Romagna n. 10/2025 del 19 dicembre 2025, artt. 4 e 5
Ricorrente	Presidente del Consiglio dei ministri, ricorso depositato il 16 febbraio 2026
Motivi accolti	Costituzione, artt. 3 (uguaglianza) e 41 (iniziativa economica)
Motivo respinto	Competenza esclusiva dello Stato in materia di concorrenza (art. 117, secondo comma, lett. e)

Cosa è stato annullato

Disposizione	Cosa prevedeva	Esito
Art. 4	Creava una specifica destinazione d’uso urbanistica denominata locazione breve, all’interno della categoria turistico-ricettiva, per cui il mutamento da residenziale richiedeva i titoli edilizi (una SCIA in assenza di opere). Riguardava le locazioni fino a 30 giorni, comprese quelle occasionali.	Dichiarato illegittimo perché irragionevole e sproporzionato
Art. 5	Consentiva ai Comuni di individuare ambiti in cui le locazioni brevi erano ammesse o condizionate, con strumenti come una percentuale massima di unità residenziali, il divieto per tre anni di mutare destinazione senza opere dopo una ristrutturazione, requisiti di qualità aggiuntivi e condizioni su servizi o parcheggi.	Dichiarato illegittimo perché dipendente dall’art. 4

Perché la Corte ha ritenuto le norme sproporzionate

Criterio	Valutazione della Corte
Fine legittimo	Contenere l’overtourism è un obiettivo meritevole, perché riduce gli alloggi disponibili per lavoratori e studenti fuori sede.
Idoneità e necessità	Un obbligo uniforme su tutta la regione non può contrastare l’overtourism, che si concentra in aree circoscritte.
Parità di trattamento	Le strutture extra-alberghiere, come gli affittacamere e le case vacanze, possono mantenere la destinazione residenziale anche se gestite in forma imprenditoriale, mentre le locazioni brevi no, senza alcun fine meritevole di protezione a giustificare la differenza.
Ambito	L’obbligo non prevedeva una soglia minima di utilizzo, e colpiva quindi anche le locazioni sporadiche, né poteva essere giustificato come adeguamento della destinazione urbanistica all’uso effettivo.

Cosa possono ancora fare le Regioni

La Corte ha affermato che le Regioni possono prevedere limiti quantitativi alle locazioni turistiche in determinate zone, perché un contingentamento non è un divieto assoluto e collega le locazioni brevi al rapporto con le unità residenziali dell’area. Ha inoltre fatto salva la norma statale del Salva Casa (art. 23-ter del d.P.R. 380/2001), per cui il mutamento d’uso non può far scattare ulteriori obblighi di aree per servizi o parcheggi nei casi previsti. Le altre censure del Governo, comprese quelle sui livelli essenziali delle prestazioni e sulla sussidiarietà, sono state assorbite.

Cosa accade ora in Emilia-Romagna

Tutte le altre disposizioni della legge restano in vigore, per cui obblighi nazionali come il CIN non cambiano. L’assessore regionale alla Casa, Giovanni Paglia, ha dichiarato che la Regione studierà le motivazioni e adeguerà la legge insieme ai Comuni, aggiungendo che quando la Corte costituzionale decide, ci si adegua. La legge è applicata dal 19 dicembre 2025, in una regione che nel 2025 ha registrato oltre 44,1 milioni di presenze (+3,9%) e 13,2 milioni di arrivi (+7,8%).

Altre Regioni e contesto di mercato

Ambito	Stato	Dettaglio
Toscana	Disciplina confermata	La sentenza 186/2025 (depositata il 16 dicembre 2025) ha salvato le disposizioni impugnate sulle locazioni turistiche del suo testo unico del turismo. I Comuni ad alta densità turistica e i capoluoghi di provincia possono introdurre autorizzazioni quinquennali per unità immobiliare, e gli immobili già locati nel 2024 sono esenti da tre a cinque anni.
Puglia	Disegno di legge in corso, non ancora legge	Approvato dalla Giunta regionale a maggio 2026 e dalla commissione consiliare a luglio, attende il voto dell’Aula. I Comuni ad alta pressione turistica individuerebbero zone e limiti, i privati che locano fino a due immobili sono esclusi dalle restrizioni e serve una SCIA o una CIA a seconda che l’attività sia imprenditoriale o meno.
Mercato pugliese	44.883 unità attive	Le locazioni brevi hanno pesato per il 18,7% degli arrivi e il 17,1% delle presenze del 2025.
Italia, CIN	Copertura dell’89,48%	Al 14 gennaio 2026, 621.262 delle 694.287 strutture ricettive registrate avevano il CIN.

Perché conta

La sentenza offre a Regioni e Comuni un criterio chiaro per le norme di zonizzazione: un obiettivo legittimo di tutela dell’abitare, misure mirate alle aree sotto pressione e non a un intero territorio, nessuna disparità ingiustificata con operatori comparabili e attenzione all’intensità effettiva di utilizzo dell’immobile. Il disegno di legge pugliese si distingue già da quello emiliano su due di questi punti, perché le zone sono fissate dai Comuni e i piccoli proprietari sono esclusi, mentre il modello toscano di autorizzazione comunale è stato salvato dalla stessa Corte.

Foto di copertina: Joshua Kettle su Unsplash.