La Spagna porterà al 21% l'IVA sugli appartamenti turistici in un ampio decreto sulla casa

Il Consiglio dei Ministri spagnolo è chiamato a votare il 29 settembre 2026 un ampio decreto sulla casa che porterebbe l’IVA sugli appartamenti turistici (pisos turísticos) all’aliquota ordinaria del 21%. Oggi la maggior parte degli affitti brevi a scopo vacanziero è esente da IVA oppure tassata a un’aliquota ridotta del 10% quando sono inclusi servizi di tipo alberghiero. Portarli al 21% li tratta, secondo l’impostazione del governo, per ciò che sono, ovvero attività d’impresa, e mira a erodere il vantaggio di margine dell’affitto breve affinché i proprietari restituiscano immobili al mercato dell’affitto a lungo termine.

La modifica dell’IVA è l’elemento centrale, ma il decreto va ben oltre. Proroga automaticamente i contratti di affitto in essere fino al 2028, irrigidisce le regole sugli affitti stagionali e per singole stanze per frenarne l’uso come scappatoia, e offre bonus fiscali ai proprietari che congelano o riducono i canoni. Aggiunge tutele contro lo sfratto per i nuclei vulnerabili e affianca alle misure sulla casa una riforma della legge sul suolo pensata per mobilitare terreni liberi e immobili sfitti.

Le misure chiave in sintesi

Misura	Dettaglio
IVA sugli appartamenti turistici	Portata all’aliquota ordinaria del 21%
Contratti di affitto	Proroga automatica fino al 2028
Affitti stagionali e per stanze	Regole più severe per chiudere le scappatoie
Incentivi ai proprietari	Bonus fiscali per congelare o ridurre i canoni
Tutela degli inquilini	Nuove tutele anti-sfratto per le famiglie vulnerabili
Voto del Consiglio dei Ministri	29 settembre 2026
Finestra parlamentare	30 giorni per convertire il decreto
Deficit abitativo (Banco de España)	Circa 1 milione di alloggi necessari entro il 2028
Euribor (25 settembre 2026)	3,379%

Perché conta per gli operatori

Per gli operatori degli affitti brevi l’aumento dell’IVA è il rischio principale. Un balzo al 21% comprime direttamente il margine di un affitto breve rispetto a una locazione a lungo termine, e arriva in un momento in cui l’intero decreto punta esplicitamente a ridurre l’offerta di breve durata anziché gestirla. Gli operatori della fascia alta, con pulizie, biancheria e concierge già inclusi nel prezzo, saranno i primi a sentire la pressione sul rendimento netto, e alcuni proprietari faranno i conti e concluderanno che un inquilino stabile a lungo termine oggi conviene più della tariffa a notte.

Il tempismo rende il punto più netto. La misura arriva mentre Airbnb chiede pubblicamente a Madrid di mantenere qualsiasi norma nazionale sugli affitti brevi allineata alla nuova Legge europea sull’edilizia accessibile, invece di sovrapporre ulteriori livelli di registrazione nazionale. La tensione è nota: le piattaforme vogliono un unico quadro europeo armonizzato, mentre i governi nazionali ricorrono alle leve fiscali e delle licenze che possono azionare subito. Con il Banco de España che stima il deficit abitativo del Paese in circa un milione di alloggi entro il 2028, è improbabile che la pressione politica si allenti.

Cosa succede ora

Il decreto necessita della conversione parlamentare entro 30 giorni dall’approvazione, e i partner di coalizione stavano ancora negoziando i termini alla chiusura di questa edizione, quindi soglie ed esenzioni specifiche potrebbero ancora cambiare prima che il testo sia definitivo. Gli operatori con esposizione in Spagna dovrebbero modellare fin da ora lo scenario del 21%, verificare quanta parte del proprio portafoglio dipende dai servizi di tipo alberghiero e seguire il voto parlamentare con la stessa attenzione riservata alla decisione del Consiglio dei Ministri.