L'effetto MariCarmen: la corsa della Spagna a riscrivere le regole degli affitti

Lo sfratto di MariCarmen dall’appartamento di Madrid in cui aveva vissuto per oltre 70 anni è diventato il simbolo della crisi abitativa spagnola e ha accelerato l’azione politica su una legislazione rimasta a lungo in stallo. Pochi giorni dopo sono state approvate nuove norme su affitti temporanei, alloggi turistici e fiscalità. Ma inasprire le regole sugli affitti temporanei e turistici aiuterà davvero a risolvere il problema abitativo che il caso di MariCarmen ha messo in luce?

Una settimana può essere un tempo lunghissimo nella politica abitativa spagnola.

Il 23 settembre MariCarmen Abascal, 87 anni, è stata sfrattata dall’appartamento di Madrid che era stato la sua casa per oltre 70 anni.

La sua storia ha rapidamente superato i confini del quartiere del Retiro. I manifestanti si sono radunati alla Puerta del Sol, lo sfratto ha dominato i media nazionali e la casa, già uno dei temi politicamente più sensibili in Spagna, è tornata al centro del dibattito pubblico.

Nel giro di pochi giorni, i negoziati su una legislazione abitativa che fino ad allora aveva faticato a trovare un sostegno politico sufficiente hanno subito un’accelerazione drastica.

Il 29 settembre il Consiglio dei Ministri ha approvato due decreti sulla casa, il primo dei quali è stato pubblicato nel BOE la mattina seguente. Entrambi dovranno essere votati in Parlamento venerdì 2 ottobre.

La stampa ha collegato direttamente il nuovo slancio politico alla reazione allo sfratto di MariCarmen. Eppure la legislazione che ne è scaturita va ben oltre le circostanze che hanno reso il suo caso così potente.

Riguarda gli inquilini vulnerabili e gli sfratti, ma anche gli affitti temporanei, l’affitto di stanze, gli alloggi turistici, l’IVA e la tassazione comunale degli immobili turistici.

Per il settore spagnolo degli affitti brevi, questo solleva una domanda difficile ma necessaria: tutte queste misure affrontano davvero lo stesso problema abitativo?

Il caso di MariCarmen ha rivelato una falla nella tutela abitativa

La situazione di MariCarmen era eccezionale.

Viveva nell’appartamento dal 1956 con un contratto di renta antigua (affitto a canone storico) firmato in origine da suo padre. Dopo successivi subentri familiari, pagava circa 440-500 euro al mese per un immobile nel distretto madrileno del Retiro.

L’edificio è stato venduto nel 2018 e l’appartamento è stato successivamente acquistato da Urbagestión Desarrollo e Inversiones. La società ha poi contestato la prosecuzione del contratto e ha infine vinto la causa davanti al Tribunale Supremo. Le ha offerto un nuovo contratto a un canone di mercato nettamente più alto, superiore a quanto potesse permettersi con la sua pensione.

Sul piano legale, il proprietario ha avuto ragione. Sul piano sociale, il risultato è stato molto più difficile da accettare.

Una donna di 87 anni con mezzi economici limitati ha perso la casa in cui aveva vissuto gran parte della sua vita. Dopo un’enorme pressione pubblica, si è infine raggiunto un accordo che le ha permesso di tornare con un nuovo contratto di otto anni e un canone limitato al 30% del suo reddito.

Qui c’è una questione più ampia del fatto che un singolo proprietario avrebbe dovuto comportarsi diversamente.

Se una persona è anziana, vulnerabile e non può permettersi un’abitazione a prezzi di mercato dopo aver trascorso gran parte della vita in un affitto tutelato, la soluzione deve dipendere dalla capacità di convincere un proprietario privato a fornirle quella protezione sociale?

Oppure quella rete di sicurezza dovrebbe arrivare dallo Stato?

I proprietari privati, che siano persone fisiche o imprese, operano all’interno del mercato immobiliare. Hanno mutui, costi di manutenzione, tasse, dipendenti e le proprie pressioni finanziarie. Chiedere loro di farsi carico a tempo indeterminato di una responsabilità che, in ultima analisi, spetta alle politiche di edilizia sociale non risolve il problema di fondo.

Ciò non elimina la necessità di controlli contro le pratiche abusive, in particolare quando gli immobili residenziali vengono acquistati proprio per allontanare gli inquilini esistenti e ottenere rendimenti molto più elevati.

Rende però importante distinguere tra la tutela delle persone vulnerabili, il controllo degli investimenti speculativi e la regolamentazione dei normali proprietari e delle attività ricettive.

Sono questioni collegate, ma non intercambiabili.

Come siamo passati da MariCarmen agli affitti temporanei?

Uno degli aspetti più significativi del Real Decreto-ley 26/2026 è il tentativo di definire in modo molto più rigoroso che cosa costituisca un alloggio residenziale temporaneo.

Secondo il nuovo quadro, un affitto temporaneo deve esistere perché l’inquilino si è allontanato temporaneamente dalla propria residenza abituale per un motivo reale e dimostrabile. Il contratto deve indicare tale motivo e l’onere di dimostrarlo spetta al locatore.

La sua durata sarà di norma superiore a 31 giorni e non superiore a 12 mesi, anche se potrà proseguire se il motivo dello spostamento temporaneo persiste effettivamente.

Se la natura temporanea del contratto non può essere giustificata, le conseguenze sono rilevanti: il contratto può essere considerato retroattivamente un normale affitto di abitazione principale.

Dietro tutto questo c’è un problema legittimo.

Un contratto di 11 mesi non dovrebbe essere uno strumento automatico per sottrarre alle tutele della locazione abitativa quella che in realtà è la casa stabile di qualcuno.

I tribunali spagnoli guardavano già oltre la durata indicata nel contratto, valutando la reale finalità della locazione.

Chiudere le scappatoie deliberate è una cosa.

Ciò che preoccupa il settore professionale degli affitti è cosa succede quando una legislazione pensata per prevenire gli abusi inizia a colpire anche l’alloggio temporaneo legittimo.

Le persone si trasferiscono per lavoro. Partecipano a progetti di sei mesi. Studiano. Ricevono cure mediche. Si spostano in una nuova città e prendono in affitto una casa mentre ne cercano una definitiva. Le famiglie hanno bisogno di un posto dove vivere mentre ristrutturano o acquistano un immobile. Sempre più lavoratori e professionisti internazionali dividono la propria vita tra Paesi diversi.

Non si tratta necessariamente di proprietari che cercano di mascherare locazioni abitative permanenti. Sono ragioni concrete per cui le persone hanno bisogno di un posto dove vivere per più tempo di una vacanza, ma per molto meno di cinque o sette anni.

Il mercato degli affitti si è evoluto perché si è evoluto il modo in cui le persone vivono e lavorano. La legislazione deve riconoscere questa distinzione.

Il problema di una linea netta a 31 giorni

Il nuovo decreto cerca di tracciare un confine più chiaro.

In base al nuovo quadro nazionale, l’alloggio turistico disciplinato dalla normativa regionale sul turismo non può superare i 31 giorni. L’alloggio residenziale temporaneo inizia oltre i 31 giorni e deve soddisfare i nuovi requisiti relativi all’esigenza temporanea.

Ai fini IVA, l’alloggio ammobiliato affittato allo stesso ospite per non più di 30 notti passerà, secondo quanto previsto dal decreto, al regime IVA del 10% dal 1° dicembre.

Sulla carta le categorie sembrano relativamente semplici. Nella pratica, gli alloggi non sempre vi rientrano in modo così comodo.

Si pensi a chi deve allontanarsi da casa per tre settimane per sottoporsi a cure mediche: il soggiorno è troppo breve per rientrare nell’alloggio residenziale temporaneo secondo la nuova definizione, ma, a seconda della comunità autonoma e dell’immobile, potrebbe non rientrare chiaramente nemmeno nelle norme regionali sugli alloggi turistici.

Oppure a chi si trasferisce stabilmente in Spagna ma ha bisogno di un appartamento ammobiliato per tre mesi mentre cerca una casa definitiva. Ha un’esigenza abitativa reale e di breve durata, ma si è davvero allontanato temporaneamente da una residenza abituale nel senso previsto dalla legge?

E poi ci sono persone che trascorrono diversi mesi in un luogo semplicemente perché lo desiderano. Dove si colloca un soggiorno di tre mesi per scelta di vita?

Sono questioni pratiche, non scappatoie teoriche, e gli operatori avranno bisogno di chiarezza.

È inoltre probabile che si apra un dibattito sul rapporto tra il limite nazionale di 31 giorni e le competenze delle comunità autonome spagnole, che hanno un ruolo importante nella regolamentazione del turismo.

L’IVA al 21% diventata 10%

Anche la rapidità con cui la legislazione è stata negoziata conta.

Solo pochi giorni prima del decreto definitivo, si discuteva ancora pubblicamente di un’aliquota IVA del 21% sugli alloggi turistici.

Il testo pubblicato si è infine attestato sul 10%.

Il ragionamento del Governo è chiaro: sostiene che gli alloggi turistici incidono sull’offerta residenziale e dovrebbero essere tassati in base all’attività commerciale che rappresentano.

Il decreto cita dati del Banco de España secondo cui le abitazioni turistiche rappresentano circa il 10% del mercato degli affitti a livello nazionale, pur riconoscendo concentrazioni molto più elevate in alcune zone, tra cui i centri storici di Malaga e Siviglia.

Questa concentrazione locale è importante.

Pochi professionisti degli affitti brevi sosterrebbero che il turismo non ha alcun impatto sulla casa nelle destinazioni in cui gli alloggi vacanza sono fortemente concentrati. Alcune città e alcuni quartieri richiedono chiaramente risposte mirate.

La domanda più difficile è se abbia senso applicare la stessa risposta politica in un intero Paese in cui il rapporto tra turismo e casa varia enormemente da un mercato all’altro.

Il passaggio da un’aliquota IVA proposta del 21% al 10% nella fase finale dimostra anche quanto rapidamente cambiassero decisioni commerciali importanti subito prima dell’approvazione.

Per le aziende che devono fissare i prezzi, firmare accordi con i proprietari, assumere personale e prendere decisioni di investimento con mesi o anni di anticipo, anche la certezza normativa conta.

Togliere un immobile dagli affitti brevi non crea un affitto a lungo termine

È forse questa l’ipotesi che più vale la pena mettere in discussione.

Gran parte del dibattito spagnolo sulla casa poggia su un’equazione apparentemente semplice: riducendo gli affitti turistici e temporanei, più abitazioni diventeranno disponibili per i residenti stabili.

Alcune lo diventeranno; ma non c’è alcuna garanzia che ogni proprietario che abbandona gli affitti brevi diventi un locatore a lungo termine.

Potrebbe vendere. Potrebbe trasferirsi lui stesso nell’immobile. Potrebbe lasciarlo vuoto. Potrebbe diventare una seconda casa. Oppure potrebbe decidere che il ritorno economico non compensa più il rischio normativo legato all’affitto.

Questa distinzione conta.

Le Canarie stanno già offrendo un interessante banco di prova. I rappresentanti del settore sostengono che gli immobili usciti dagli affitti vacanza non sono necessariamente passati agli affitti residenziali tradizionali. I dati disponibili richiedono prove indipendenti più solide prima di poter trarre conclusioni definitive, ma la questione di fondo merita attenzione.

Se la regolamentazione toglie un immobile da un mercato, che prove abbiamo su dove finisca dopo?

La Spagna non ha semplicemente bisogno di meno affitti turistici. Ha bisogno di più case che le persone possano permettersi di affittare e acquistare.

Non si tratta automaticamente della stessa politica.

Chi dovrebbe pagare la crisi abitativa spagnola?

È qui che il dibattito diventa scomodo per il Governo e per i decisori politici. La Spagna ha un problema abitativo e le persone vulnerabili hanno bisogno di una tutela concreta.

Esistono anche preoccupazioni legittime sugli investimenti immobiliari speculativi, in particolare quando edifici o portafogli vengono acquistati con una strategia basata sull’allontanamento degli inquilini esistenti, sull’aumento rapido dei canoni o sull’estrazione di valore da mercati già sotto forte pressione abitativa.

Questo merita una risposta normativa specifica. Ma il mercato spagnolo degli affitti non è composto soltanto da investitori istituzionali.

Comprende singoli proprietari, famiglie con uno o due immobili da investimento, property manager locali e imprese ricettive che danno lavoro e contribuiscono positivamente alle economie locali.

Le politiche pensate per contenere gli investimenti altamente speculativi possono avere conseguenze molto diverse se applicate a una famiglia spagnola che affitta un appartamento ereditato, a una piccola società di gestione immobiliare o a un operatore professionale che gestisce case per conto di proprietari locali.

La distinzione conta perché le politiche abitative cambiano i comportamenti.

Se il rischio normativo, legale e finanziario dell’affitto diventa troppo alto, alcuni proprietari non passeranno all’affitto a lungo termine: abbandoneranno del tutto il mercato delle locazioni.

Questo aiuta ben poco chi cerca un posto accessibile in cui vivere.

Il turismo fa parte del dibattito sulla casa, ma non può diventare l’intero dibattito

Il settore degli affitti brevi ha sicuramente un ruolo in questo dibattito.

Laddove gli alloggi turistici sono fortemente concentrati, il loro impatto sulle comunità residenti, sui prezzi locali e sulla disponibilità di abitazioni andrebbe esaminato seriamente, e gli operatori professionali e le associazioni regionali si sono già mostrati disponibili ad affrontare questo confronto.

Ma la crisi abitativa spagnola è molto più ampia degli affitti brevi.

Riguarda l’offerta di abitazioni, la pianificazione urbanistica, l’edilizia sociale, l’accessibilità economica, i salari, i cambiamenti demografici, gli investimenti, gli immobili sfitti, l’edilizia e le enormi differenze tra i singoli mercati locali.

Riguarda anche una popolazione di inquilini le cui esigenze sono cambiate.

Ci sono residenti stabili, studenti, lavoratori stagionali, lavoratori da remoto, trasferimenti aziendali, persone in cura, famiglie tra una casa e l’altra e milioni di visitatori; non tutti hanno bisogno dello stesso tipo di alloggio.

Né ogni proprietario privato o attività di affitto dovrebbe essere trattato come se fosse responsabile di risolvere le falle strutturali del sistema abitativo spagnolo.

La lezione di MariCarmen

La storia di MariCarmen merita di restare al centro di questa discussione perché ha messo in luce qualcosa che è chiaramente andato storto.

Una donna vulnerabile di 87 anni è arrivata al punto di essere fisicamente allontanata dalla casa in cui aveva vissuto per oltre 70 anni prima che le diverse articolazioni dello Stato riuscissero a trovare una soluzione.

La reazione pubblica alla fine l’ha prodotta, ma forse la domanda non dovrebbe essere soltanto perché il suo proprietario non abbia offerto prima quella soluzione.

Dovrebbe essere anche perché il sistema abitativo spagnolo abbia permesso che la responsabilità di tutelare una persona nella situazione di MariCarmen arrivasse fino alla porta del proprietario.

Questa è una questione di politica sociale.

Prevenire l’abuso dei contratti di affitto temporaneo è una questione normativa.

Controllare gli investimenti altamente speculativi è un’altra.

Gestire la pressione turistica nelle singole destinazioni è un’altra ancora.

La Spagna ha bisogno di risposte a tutte queste questioni, ma trattarle come un unico problema rischia di produrre una regolamentazione che penalizza l’attività di affitto legittima senza creare l’offerta abitativa di cui il Paese ha disperatamente bisogno.

La vera misura della legislazione di questa settimana non sarà quanti affitti temporanei o turistici scompariranno.

Sarà se le case che la Spagna vuole liberare diventeranno davvero le case di cui la Spagna ha bisogno.