Bruselas prepara reglas más claras para que las ciudades frenen los pisos turísticos

Los alquileres turísticos de corta duración se han convertido en uno de los rincones más disputados del debate europeo sobre la vivienda, y buena parte de la batalla se ha librado en los tribunales más que en los plenos municipales. Ahora la Comisión Europea quiere cambiarlo. Prepara una norma, denominada Ley de Vivienda Asequible, que daría a ciudades y regiones criterios claros para imponer límites proporcionados a los pisos turísticos, según personas informadas de las conversaciones.

El objetivo es sacar a las autoridades locales de una zona gris legal. Durante años, las ciudades que han intentado poner coto a plataformas como Airbnb han visto sus normas recurridas por propietarios y operadores turísticos, que alegan que las restricciones vulneran la libre prestación de servicios protegida por el Derecho de la UE. Los litigios se alargan y sus resultados son inciertos.

Poca cuota en general, mucha en los puntos calientes

Parte de lo que hace tan sensible el asunto es que la presión está muy concentrada. Los alquileres de corta duración representan apenas el 1,2 por ciento de todas las viviendas de la UE. En los destinos que sufren la tensión, el panorama es muy distinto.

Lugar	Pisos turísticos sobre el parque de vivienda
Sorrento (Italia)	Hasta cerca del 20 por ciento
Dubrovnik (Croacia)	Hasta cerca del 20 por ciento
Fuerteventura (Canarias)	Hasta cerca del 20 por ciento

Las cifras proceden del Centro Común de Investigación de la Comisión Europea. Las autoridades locales sostienen que esta concentración agrava la escasez de vivienda y encarece los precios para los residentes. Las plataformas de alquiler discuten esa relación.

Las ciudades han actuado, y han sido demandadas

Ante el alza de los alquileres y la caída de la oferta, varias ciudades tomaron la delantera. Sus enfoques van desde sistemas de licencias que limitan el número de pisos turísticos hasta topes al número de noches que puede alquilarse un mismo apartamento.

Ciudad	Enfoque
Ámsterdam	Topes de noches y restricciones por licencia
Berlín	Restricciones a los pisos turísticos
Bruselas	Restricciones a los pisos turísticos
Florencia	Licencias y una moratoria de nuevos anuncios
París	Restricciones a los alquileres de corta duración
Barcelona	Aspira a eliminar por completo el alquiler de pisos a turistas para 2028

Muchas de estas medidas acabaron en los tribunales. Florencia es el ejemplo más claro. La ciudad creó el año pasado un sistema de licencias para los alquileres de corta duración e impuso una moratoria a los nuevos anuncios en su centro histórico, y después afrontó alrededor de una docena de recursos de propietarios y operadores. El tribunal regional de la Toscana dio la razón a la ciudad, pero es solo el primer nivel de revisión, por lo que es probable que haya más litigios. Florencia ha ampliado desde entonces la moratoria hasta cubrir el 44 por ciento de su parque de vivienda y espera nuevos recursos. Como resumió Jacopo Vicini, concejal responsable de turismo en Florencia, haga lo que haga la ciudad para frenar los pisos turísticos, siempre llega un recurso.

El problema de la proporcionalidad

La inseguridad jurídica se remonta a una sola palabra sin resolver. En una sentencia clave de 2020, el máximo tribunal de la UE avaló los sistemas locales que restringen los alquileres de corta duración por motivos de escasez de vivienda, siempre que las medidas sean proporcionadas. Qué significa realmente proporcionado quedó para dirimirse caso por caso.

Ese vacío tiene consecuencias reales. Lorene Derhy, abogada especializada en Derecho inmobiliario en Francia, describe a las ciudades como poseedoras de una competencia reconocida pero una inseguridad permanente. La cautela que provoca puede ser contraproducente. Las autoridades que carecen de la fuerza jurídica para defender un plan ambicioso suelen adoptar normas más débiles de lo que la ley permitiría, simplemente para evitar un recurso. Vicini defiende que es esencial que la UE reconozca la capacidad de las administraciones locales para actuar, aunque admite que un mismo reglamento no puede servir para todas las ciudades, porque las situaciones difieren enormemente.

El trasfondo de la vivienda

La política está impulsada por una década de fuertes subidas. En el conjunto de la UE, los precios de la vivienda subieron casi dos tercios entre 2015 y 2025, mientras que los alquileres crecieron más de una quinta parte, según Eurostat. En muchos Estados miembros los precios han superado a los ingresos de los hogares y han expulsado del mercado a los compradores más jóvenes. El principal motor es un déficit de oferta, ya que la construcción no ha seguido el ritmo de la demanda por las restricciones urbanísticas, sobre todo en zonas urbanas densas. El Centro Común de Investigación también halló una correlación positiva entre la prevalencia de los alquileres de corta duración y unos costes de vivienda más altos, con un vínculo más fuerte con los precios de venta que con los alquileres a largo plazo.

El sector responde

Las plataformas rechazan la idea de que los pisos turísticos sean la causa de la presión sobre la vivienda. George Mavros, responsable de asuntos públicos de Airbnb en la UE, sostiene que unas restricciones muy estrictas a los alquileres de corta duración difícilmente moverán los precios de la vivienda, mientras que suponen un coste económico concreto para las ciudades que las imponen. La European Holiday Home Association, un grupo de presión del sector, afirma que los alquileres de corta duración pueden influir, pero no son el mayor problema, y apunta a una tasa media de viviendas vacías cercana al 20 por ciento en toda la UE.

Qué significa para los gestores

Para los gestores profesionales, un marco europeo más claro tiene dos caras. Los criterios que facilitan defender las medidas municipales ante los tribunales también las hacen más difíciles de tumbar, de modo que la etapa de ganar aire mediante recursos puede estar tocando a su fin. La respuesta práctica es tratar la jurisdicción como una parte central del riesgo de la cartera: saber dónde se sitúa cada mercado en el espectro de licencias y topes, mantener en orden los registros y la documentación, y priorizar los activos en lugares donde las normas sean estables y la demanda, duradera. El rumbo está marcado. Lo que la Ley de Vivienda Asequible cambiaría es cuánta certidumbre, para ambas partes, lo acompaña.