El Tribunal Constitucional de Italia anula la ley de zonificación de alquileres de corta duración de Emilia-Romaña

El Tribunal Constitucional de Italia ha anulado los dos artículos centrales de la ley de alquileres de corta duración de Emilia-Romaña. Considera que la obligación de cambio de uso en toda la región, y las normas municipales de zonificación que se apoyan en ella, vulneran las garantías constitucionales de igualdad y libertad de empresa. La sentencia n.º 164/2026 se depositó el 9 de octubre y se publicó en la Gazzetta Ufficiale el 14 de octubre. El resto de la Ley Regional 10/2025 sigue en vigor, y el Tribunal confirmó que las regiones pueden regular estos alquileres mediante herramientas urbanísticas, siempre que las medidas sean proporcionadas y estén bien dirigidas.

La sentencia de un vistazo

Dato	Detalle
Sentencia	Sentenza n. 164/2026 (ECLI:IT:COST:2026:164)
Decisión	7 de julio de 2026 (vista pública)
Depósito	9 de octubre de 2026
Gazzetta Ufficiale	14 de octubre de 2026
Composición	Presidente Giovanni Amoroso, ponente Giovanni Pitruzzella
Norma anulada	Ley Regional de Emilia-Romaña 10/2025, de 19 de diciembre de 2025, artículos 4 y 5
Recurrente	Presidente del Consejo de Ministros, recurso presentado el 16 de febrero de 2026
Motivos estimados	Constitución, artículos 3 (igualdad) y 41 (iniciativa económica)
Motivo desestimado	Competencia exclusiva del Estado en materia de competencia (artículo 117.2.e)

Qué se anuló

Disposición	Qué hacía	Resultado
Artículo 4	Creó un uso urbanístico específico, llamado locazione breve, dentro de la categoría turístico-alojativa, de modo que convertir una vivienda de uso residencial exigía títulos edificatorios (una SCIA si no había obras). Abarcaba alquileres de hasta 30 días, incluidos los ocasionales.	Anulado por irrazonable y desproporcionado
Artículo 5	Permitía a los municipios delimitar áreas donde los alquileres de corta duración estaban permitidos o condicionados, con opciones como un porcentaje máximo de viviendas, una prohibición de tres años de cambiar de uso sin obras tras una reforma, requisitos de calidad adicionales y condiciones de servicios o aparcamiento.	Anulado por depender del artículo 4

Por qué el Tribunal consideró las normas desproporcionadas

Criterio	Conclusión del Tribunal
Fin legítimo	Limitar el sobreturismo es un objetivo digno de protección, porque reduce la vivienda disponible para trabajadores y estudiantes desplazados.
Idoneidad y necesidad	Una obligación uniforme en toda la región no puede combatir el sobreturismo, que se concentra en zonas concretas.
Igualdad de trato	El alojamiento extrahotelero, como los affittacamere y las casas vacacionales, puede conservar el uso residencial aunque se explote como negocio, mientras que los alquileres de corta duración no, sin un fin protegible que lo justifique.
Alcance	La obligación no fijaba un umbral mínimo de uso, por lo que alcanzaba también los alquileres esporádicos, y no podía justificarse como una adecuación del uso urbanístico al uso real.

Qué pueden seguir haciendo las regiones

El Tribunal indicó que las regiones pueden fijar límites cuantitativos a los alquileres turísticos en zonas determinadas, porque un cupo no es una prohibición absoluta y vincula estos alquileres con la proporción de viviendas residenciales de un área. Además, mantuvo la norma estatal Salva Casa (artículo 23-ter del Decreto del Presidente de la República 380/2001), según la cual un cambio de uso no puede activar requisitos adicionales de áreas de servicios o aparcamiento en los casos que contempla. El resto de motivos del Gobierno, incluidos los relativos a los niveles esenciales de derechos civiles y a la subsidiariedad, no se examinaron.

Qué ocurre ahora en Emilia-Romaña

Todas las demás disposiciones de la ley siguen vigentes, por lo que obligaciones nacionales como el CIN no se ven afectadas. El asesor regional de Vivienda, Giovanni Paglia, afirmó que la Región estudiará la motivación y ajustará la ley junto con los municipios, y añadió que cuando el Tribunal Constitucional decide, la Región se adapta. La ley se aplica desde el 19 de diciembre de 2025, en una región que en 2025 registró más de 44,1 millones de pernoctaciones (+3,9 %) y 13,2 millones de llegadas (+7,8 %).

Otras regiones y contexto de mercado

Ámbito	Situación	Detalle
Toscana	Régimen avalado	La sentencia 186/2025 (depositada el 16 de diciembre de 2025) respaldó las disposiciones impugnadas sobre alquileres turísticos de su código de turismo. Los municipios de alta densidad turística y las capitales de provincia pueden introducir autorizaciones quinquenales por unidad, y las unidades ya alquiladas en 2024 quedan exentas entre tres y cinco años.
Apulia	Proyecto pendiente, aún no es ley	Aprobado por el Gobierno regional en mayo de 2026 y por la comisión del consejo en julio, espera el voto del pleno. Los municipios con alta presión turística fijarían zonas y límites, los particulares que alquilan hasta dos inmuebles quedan fuera de las restricciones y se exige una SCIA o una CIA según la actividad sea empresarial o no.
Mercado de Apulia	44.883 unidades activas	Los alquileres de corta duración supusieron el 18,7 % de las llegadas y el 17,1 % de las pernoctaciones de 2025.
Italia, CIN	89,48 % de cobertura	A 14 de enero de 2026, 621.262 de las 694.287 estructuras de alojamiento turístico registradas contaban con CIN.

Por qué importa

La sentencia ofrece a regiones y municipios un criterio claro para las normas de zonificación: un objetivo legítimo de vivienda, medidas dirigidas a las áreas bajo presión y no a todo un territorio, ausencia de disparidades injustificadas con operadores comparables y atención a la intensidad real de uso de cada inmueble. El proyecto de Apulia ya se aparta del modelo de Emilia-Romaña en dos de estos puntos, porque son los municipios quienes fijan las zonas y se excluye a los pequeños propietarios, mientras que el modelo toscano de autorización municipal ha sido avalado por el mismo Tribunal.

Foto de portada: Joshua Kettle en Unsplash.