El Gobierno y los operadores de alquiler se rebelan contra las nuevas normas de la UE

Italia se ha convertido en el principal punto de fricción de la reacción europea a la Affordable Housing Act de la UE, el marco presentado el 9 de septiembre de 2026 por el Comisario de Vivienda Dan Jorgensen. La medida permite a los municipios restringir los alquileres turísticos y la compra de segundas viviendas en zonas de estrés habitacional, definidas como áreas donde los precios inmobiliarios superan en más de ocho veces la renta media local.

Roma se ha movido con rapidez hacia el enfrentamiento abierto con Bruselas. Tommaso Foti, ministro de Asuntos Europeos, Políticas de Cohesión y el PNRR, lidera el esfuerzo del Gobierno por impugnar el marco y proteger a Italia de restricciones vinculantes, al sostener que la norma equivale a que Bruselas dicte la política de vivienda nacional. Las principales asociaciones inmobiliarias y de alquiler de corta estancia del país se han alineado con esa posición con críticas casi unánimes.

FIMAA calificó el reglamento de inaceptable y lesivo para el derecho de propiedad y la libertad contractual, y objetó en particular el mecanismo de estrés habitacional que permitiría a los municipios declarar el estado de emergencia. AIGAB, que representa a los gestores, rebatió las premisas del reglamento con datos del sector. FIAIP sostuvo que la crisis de la vivienda tiene causas mucho más profundas que los alquileres de corta estancia. Las tres niegan cualquier vínculo probado entre los alquileres de corta estancia y la subida de los alquileres de larga duración.

Por qué es importante para los operadores

El marco no es vinculante en cuanto a los topes de alquiler. Fija las condiciones que los municipios deben cumplir antes de restringir, no designa ninguna ciudad, no impone límites de días y contempla una vigencia de cinco años para cada restricción salvo renovación. Aun así, su llegada ya está desencadenando una reacción nacional que podría retrasar o suavizar su aplicación sobre el terreno.

Para los operadores la relevancia es doble. La reacción muestra que la aplicación se disputará mercado a mercado en lugar de ser uniforme en todo el bloque. Además, dota al sector de pruebas comparativas de que las restricciones no logran asequibilidad. Los operadores señalan Barcelona, donde los alquileres subieron un 72 por ciento por metro cuadrado junto a un bloqueo de licencias vigente desde 2014, y el País Vasco francés, donde solo el 5 por ciento de las 6.000 unidades retiradas del mercado de corta estancia volvió al alquiler de larga duración.

Las cifras del debate

Indicador	Cifra
Anuncios STR con CIN activos (Italia, ago 2026)	510.000
Peso de los STR en el parque de vivienda de la UE	1,2%
Peso de los STR en el parque de vivienda de Italia	Menos del 2% de más de 35 M de unidades
Empresas de gestión / empleados (Italia)	45.000 / 150.000
Variación del alquiler en Barcelona desde el bloqueo de licencias de 2014	+72% por metro cuadrado
Unidades STR del País Vasco devueltas al mercado de larga duración	5% de 6.000 retiradas

El argumento del sector se basa en la escala. Si los alquileres de corta estancia representan poco más del 1 por ciento de la vivienda europea y menos del 2 por ciento de los más de 35 millones de unidades residenciales de Italia, sostienen los operadores, no pueden ser el principal motor de una crisis de asequibilidad, y restringirlos no la resolverá al tiempo que pone en riesgo 150.000 empleos italianos.