El alojamiento con servicios crece en Europa. ¿Deberían prestarle atención los gestores de alquileres de corta estancia?

El alojamiento con servicios (serviced accommodation) está en expansión por toda Europa. Nuevas marcas están entrando en el mercado, los grupos hoteleros consolidados están ampliando sus carteras de estancias prolongadas y se espera que casi 20.000 habitaciones adicionales abran en los próximos cinco años.

Para los gestores profesionales de alquileres de corta estancia, esto plantea una pregunta interesante: ¿podría el alojamiento con servicios ofrecer otra forma de aprovechar la experiencia y el inventario existentes, llegar a nuevos segmentos de huéspedes y reducir la dependencia de la demanda estacional de ocio?

La superposición con los alquileres de corta estancia es fácil de ver. Los huéspedes se alojan en apartamentos amueblados con cocina y zona de estar. Las operaciones pueden ser relativamente ágiles y basadas en tecnología. Las estancias suelen ser más largas que en los hoteles, pero considerablemente más cortas que un arrendamiento residencial convencional.

Sin embargo, el alojamiento con servicios no es simplemente gestión de alquiler de corta estancia con reservas más largas. Los huéspedes, los canales de distribución, las relaciones comerciales y las expectativas de servicio pueden ser muy diferentes.

Entender esas diferencias es el primer paso para decidir si el sector representa una oportunidad de diversificación genuina.

En primer lugar, ¿qué es el alojamiento con servicios?

No existe una única definición que se use de forma coherente en todos los mercados europeos. Los términos alojamiento con servicios, apartamento con servicios, aparthotel y estancia prolongada a veces se usan indistintamente, a pesar de describir modelos operativos ligeramente distintos.

En términos generales, el alojamiento con servicios se sitúa en algún punto entre un alquiler de corta estancia tradicional y un hotel. Ofrece a los huéspedes la independencia y las instalaciones de un apartamento, generalmente con cocina o cocina americana, junto con servicios hoteleros profesionales como limpieza, mantenimiento y asistencia al huésped.

Un aparthotel normalmente gestiona varias unidades dentro de un mismo edificio y puede incluir recepción o zonas comunes. Los apartamentos con servicios también pueden estar distribuidos en varios edificios o ubicaciones. Las diferencias no siempre son visibles desde el propio inmueble.

	Alquiler de corta estancia	Alojamiento con servicios	Hotel
Estancia típica	De unas pocas noches a varias semanas	De varias noches a semanas o meses	Principalmente estancias cortas
Demanda principal	Ocio o mixta	Corporativa, reubicación, proyectos de trabajo y ocio prolongado	Ocio y negocios
Instalaciones de cocina	Habitualmente	Habitualmente	No siempre
Limpieza	Habitualmente entre estancias	Periódica y durante estancias largas	Normalmente diaria
Modelo operativo	Liderado por la gestión de la propiedad	Liderado por el alojamiento y el servicio	Hostelería de servicio completo
Comida y bebida	Poco frecuente	Limitada o inexistente	A menudo disponible
Distribución	OTAs y reservas directas	Canales corporativos, agentes especializados, TMC, GDS y directa	OTAs, GDS, TMC y directa

Estas son características generales, no líneas divisorias estrictas. Una cartera urbana de alquiler de corta estancia gestionada profesionalmente puede ya parecerse a una operación de alojamiento con servicios en varios aspectos importantes. Pero el huésped podría estar reservando por un motivo muy distinto.

¿Por qué está atrayendo atención el sector?

El informe HVS European Serviced Apartment Sector 2026 analiza datos de aproximadamente 13.000 unidades en toda Europa.

El informe constató que la ocupación se mantuvo en torno al 80% durante 2025. No obstante, las tarifas medias se suavizaron en la mayoría de los mercados, lo que provocó un descenso general del ingreso por habitación disponible. En el Reino Unido, Londres registró un modesto crecimiento de la ocupación pero tarifas más bajas, mientras que las zonas fuera de la capital experimentaron una caída de ocupación más pronunciada.

El panorama de rendimiento inmediato, por tanto, no es de crecimiento ininterrumpido. La cartera de proyectos en desarrollo cuenta una historia diferente.

HVS prevé que aproximadamente 19.800 habitaciones de apartamentos con servicios entren en funcionamiento en toda Europa durante los próximos cinco años. Alemania representa el 23% de esa cartera y el Reino Unido el 22%, con Londres representando el 57% de la oferta prevista en el Reino Unido.

Staycity cuenta con la mayor cartera, con alrededor de 5.000 unidades previstas. Le sigue Limehome, con aproximadamente 2.200 unidades repartidas en 43 propiedades, más del 70% de las cuales están previstas para España. Marriott y Hilton también están ampliando su presencia en estancias prolongadas en Europa.

Una investigación independiente de Savills reveló que la demanda subyacente de apartamentos con servicios en Europa creció a una tasa media anual del 5,9% entre 2019 y 2025, frente al 1,1% de la demanda hotelera general. También apunta a un aumento previsto del 8,1% en el gasto en viajes corporativos del Reino Unido durante 2026.

Quizás lo más relevante para los operadores profesionales de alquiler de corta estancia es la variedad de proyectos que están llegando al mercado. La cartera de HVS incluye propiedades con alrededor de diez apartamentos, así como aparthoteles con más de 460 unidades.

No se trata de un modelo único reservado para grandes grupos hoteleros internacionales y grandes promociones institucionales. Puede adoptar formas muy distintas según la ubicación, el edificio y el perfil de demanda.

La verdadera diferencia está en el motivo de la estancia

Un huésped de ocio suele elegir primero un destino y después una propiedad. La reserva viene motivada por las vacaciones, el evento o la experiencia que quiere vivir. El operador vende la ubicación, el alojamiento y la estancia en su conjunto.

Se espera más habitualmente que el alojamiento con servicios resuelva una necesidad práctica. Esa demanda puede provenir de:

• empleados que viajan por motivos de trabajo
• consultores y equipos de proyecto que trabajan temporalmente en una ubicación
• personas que se trasladan por motivos laborales
• contratistas y personal con movilidad laboral
• equipos de producción audiovisual
• huéspedes desplazados de sus hogares por siniestros de seguros
• personas que reciben tratamiento médico fuera de su lugar de residencia
• empleados en programas de formación
• familias en proceso de mudanza
• viajeros que combinan trabajo con una estancia de ocio más larga

Para el operador, diversificar no tiene por qué significar adquirir o incorporar más propiedades. Puede significar canalizar distintas fuentes de demanda hacia las partes adecuadas de la cartera existente.

Esa distinción importa. Un gestor de propiedades puede probar la oportunidad con un número limitado de unidades adecuadas en lugar de reposicionar todo el negocio.

Las estancias más largas pueden cambiar la economía del negocio

Uno de los hallazgos más relevantes del informe de HVS tiene que ver con la rentabilidad.

HVS constató que los márgenes de beneficio operativo bruto de los apartamentos con servicios fueron, en términos generales, comparables o superiores a los de los hoteles durante los tres años anteriores. Aunque las tarifas por habitación pueden ser más bajas que las de los hoteles de servicio completo, el alojamiento con servicios suele tener menos costes de personal, de restauración y de instalaciones compartidas.

Las estancias medias más largas también pueden reducir tres de los mayores gastos operativos: marketing, limpieza y personal. Un apartamento ocupado por un mismo huésped corporativo durante 14 noches requiere un nivel de actividad operativa muy distinto al de ese mismo apartamento con siete reservas separadas de dos noches cada una.

Puede haber:

• menos cambios de huésped y limpiezas
• menos entradas y salidas
• menos comunicación con el huésped
• menos huecos entre reservas
• menor coste de adquisición por noche ocupada
• mayor visibilidad anticipada de la ocupación

Sin embargo, una estancia más larga no siempre implica mayor rentabilidad.

Los operadores deben comparar el valor neto de la reserva una vez descontados los descuentos por estancia prolongada, las comisiones de agencia o distribución, los suministros, la limpieza intermedia, el mantenimiento y las condiciones de pago. Una tarifa por noche más baja solo funciona si el ahorro operativo y los beneficios de ocupación compensan los ingresos a los que se renuncia.

El acuerdo con el propietario también importa. Los propietarios acostumbrados a tarifas de ocio elevadas en temporada alta puede que no vean de inmediato el valor de una estancia prolongada con una tarifa más baja, aunque esta suponga menos noches vacías y menores costes operativos a lo largo del mes.

La oportunidad tiene que funcionar para el huésped, el operador y el propietario.

La demanda corporativa no es simplemente otro canal de OTA

Aquí es donde la diversificación se complica.

Los gestores profesionales de alquiler de corta estancia suelen estar acostumbrados a generar reservas a través de Airbnb, Booking.com, Vrbo y sus propios canales de reserva directa. La demanda corporativa y de reubicación puede llegar a través de una red muy diferente.

Esto puede incluir empresas de gestión de viajes (TMC), empresas de gestión de reubicaciones, agentes especializados en apartamentos con servicios, proveedores de alojamiento corporativo, sistemas globales de distribución (GDS) y relaciones negociadas con empleadores.

La importancia de estos canales no debe subestimarse.

Una investigación publicada por Business Travel News Europe reveló que los compradores corporativos reservaban cada vez más apartamentos con servicios a través de empresas de gestión de viajes. El cumplimiento de las políticas internas también se había convertido en su criterio de selección más importante, por delante de la ubicación y la seguridad del viajero.

Eso significa que un apartamento adecuado y una tarifa competitiva pueden no ser suficientes. Los compradores corporativos pueden esperar:

• facturación centralizada y facturas conformes
• condiciones de pago acordadas
• información sobre deber de cuidado y seguridad del viajero
• políticas de cancelación documentadas
• estándares coherentes en varias unidades
• garantías de protección de datos y seguridad
• información sobre sostenibilidad
• tarifas corporativas negociadas
• atención al huésped 24 horas
• inventario que pueda reservarse a través de un sistema aprobado

La distribución sigue siendo una de las dificultades del sector. El inventario tradicional de apartamentos con servicios no siempre se puede reservar fácilmente a través de los sistemas que utilizan los programas de viajes corporativos, mientras que los grupos hoteleros se benefician de conexiones GDS ya establecidas y relaciones corporativas existentes.

Dicho de otro modo, encontrar la demanda es solo una parte del reto. El operador también tiene que hacer que el inventario sea accesible y reservable de la forma que requieren los clientes corporativos.

La propiedad puede resultar familiar. La operación puede ser muy distinta.

Un gestor de propiedades que entre en el alojamiento con servicios puede necesitar replantearse partes del negocio que actualmente funcionan perfectamente bien para las estancias de ocio.

La fijación de precios, por ejemplo, debe tener en cuenta las distintas duraciones de estancia en lugar de aplicar una única tarifa nocturna estándar. La limpieza pasa a ser un servicio programado durante la reserva, y no solo una tarea de cambio de huésped al final de la misma.

La atención al huésped puede implicar coordinarse con un empleador, un gestor de viajes o un agente de reubicación, y no solo con la persona que se aloja en el apartamento. Los pagos pueden llegar en condiciones corporativas en lugar de cobrarse antes de la entrada.

La tecnología también debe adaptarse al modelo. Un operador puede necesitar:

• tarificación flexible según la duración de la estancia
• pagos recurrentes o fraccionados
• perfiles de empresa y tarifas negociadas
• facturación corporativa
• acuerdos de estancia prolongada
• limpieza programada
• cambios de ocupante dentro de una misma reserva de empresa
• informes para clientes corporativos y propietarios

Los elementos esenciales dentro del apartamento también cambian. Un wifi de alta velocidad fiable, un espacio de trabajo adecuado, instalaciones de lavandería, almacenamiento suficiente, equipamiento de cocina y un acceso sencillo pasan a ser fundamentales y no extras opcionales.

Un huésped que se aloje durante seis semanas notará debilidades operativas que un visitante de fin de semana probablemente nunca detectaría.

No todas las propiedades de alquiler de corta estancia son adecuadas

Una villa rural pensada para vacaciones familiares puede funcionar estupendamente como alquiler de corta estancia, pero tener muy poca demanda corporativa o de reubicación entre semana.

Un apartamento urbano cerca de un distrito de negocios, un hospital, un nudo de transporte, un proyecto de infraestructuras o un gran empleador puede tener mucho más potencial.

Los operadores que se planteen entrar en el sector deben evaluar cada propiedad en función de varios factores:

• ¿Existe demanda de negocios o de estancia prolongada durante todo el año en la zona?
• ¿Qué organizaciones generan esa demanda?
• ¿Está la propiedad bien conectada con los centros de trabajo y el transporte?
• ¿Ofrece instalaciones adecuadas de trabajo, almacenamiento, cocina y lavandería?
• ¿Puede acoger estancias más largas con comodidad?
• ¿Aceptará el propietario una tarifa y un patrón de reservas diferentes?
• ¿Puede la operación ofrecer un servicio coherente durante toda la estancia?

La demanda no puede crearse simplemente cambiando la etiqueta de un anuncio de alquiler de corta estancia por la de alojamiento con servicios. La ubicación y la propiedad deben resolver una necesidad real.

La regulación debe evaluarse mercado por mercado

Una suposición especialmente peligrosa es que una estancia más larga, un huésped corporativo o una descripción diferente sacan automáticamente a una propiedad del ámbito de la regulación de alquiler de corta estancia. No es así.

Las normas de urbanismo, licencias, registro, fiscalidad, seguridad contra incendios y arrendamiento varían entre países, regiones y municipios. Pueden depender del uso de la propiedad, los servicios prestados, la duración y frecuencia de las estancias, el tipo de edificio y cómo se comercializa el alojamiento.

Incluso dentro del Reino Unido, no existe un único marco regulatorio que cubra todas las naciones o autoridades locales.

En Inglaterra, la guía actual del Gobierno confirma que son las autoridades locales de planificación quienes determinan si se requiere permiso, en función del uso de la propiedad y su impacto local. También se espera un esquema nacional de registro para los alquileres de corta estancia, mientras que el antiguo régimen fiscal de Furnished Holiday Lettings fue derogado en abril de 2025.

En toda Europa, las distinciones pueden ser aún más localizadas.

Los operadores deberían buscar asesoramiento profesional antes de cambiar el uso, la estructura de reservas o el modelo operativo de cualquier propiedad. El “alojamiento con servicios” es una denominación comercial, no una vía de escape regulatorio.

Diversificación, no sustitución

Los hallazgos de HVS no sugieren que todos los gestores de alquiler de corta estancia deban convertirse en operadores de alojamiento con servicios.

Sí sugieren que el sector se está volviendo demasiado significativo como para descartarlo como un rincón residual de la hostelería.

Para algunos operadores, el mejor modelo seguirá siendo completamente orientado al ocio. Para otros, el alojamiento con servicios podría ofrecer una forma de construir una combinación de demanda más equilibrada, especialmente entre semana, en temporadas intermedias o en periodos de demanda de ocio más débil.

También podría crear nuevas oportunidades en mercados condicionados por grandes empleadores, proyectos de infraestructuras, universidades, centros sanitarios, producciones audiovisuales, demanda derivada de seguros y reubicación de empleados.

Pero el éxito depende de algo más que aceptar reservas más largas. El operador tiene que entender al cliente, desarrollar las relaciones de distribución adecuadas, adaptar los procesos operativos y demostrar que la economía del modelo supera a la demanda ya disponible para esa propiedad.

¿Debería su negocio explorar el alojamiento con servicios?

Antes de dar cualquier paso, los gestores de propiedades deberían poder responder a cinco preguntas:

1. ¿De dónde vendría la demanda? Identifique las empresas, proyectos, hospitales, universidades, actividad de reubicación u otros generadores de demanda del mercado.
2. ¿Qué propiedades podrían realmente servir a esa demanda? Evalúe la ubicación, el acceso, las instalaciones y la flexibilidad del propietario a nivel de cada inmueble.
3. ¿Cómo encontrarían y reservarían esos huéspedes el alojamiento? Determine si la oportunidad requiere agentes especializados, alianzas corporativas, empresas de gestión de viajes o tecnología de distribución adicional.
4. ¿Puede la operación cumplir con las expectativas corporativas? Revise la facturación, los pagos, la seguridad, el cumplimiento normativo, la atención al cliente, la limpieza y los informes.
5. ¿Cuadran los números? Compare los ingresos netos y los costes operativos con las reservas de ocio que esas mismas fechas podrían generar de otro modo.

El alojamiento con servicios no es necesariamente el siguiente paso para todos los operadores profesionales de alquiler de corta estancia. Pero a medida que hoteles, aparthoteles, marcas de estancia prolongada y alquileres gestionados profesionalmente se acercan cada vez más entre sí, la capacidad de atender a más de un tipo de huésped podría volverse cada vez más valiosa.

Para los gestores de propiedades con el inventario, la demanda local y la capacidad operativa adecuados, el alojamiento con servicios puede no requerir un negocio completamente nuevo. Puede representar otro mercado más para el negocio hostelero que ya han construido.