España elevará al 21% el IVA de los pisos turísticos en un amplio decreto de vivienda

El Consejo de Ministros de España tiene previsto votar el 29 de septiembre de 2026 un amplio decreto de vivienda que elevaría el IVA de los pisos turísticos al tipo general del 21%. Hoy, la mayoría de los alquileres vacacionales de corta duración están exentos de IVA o tributan a un tipo reducido del 10% cuando incorporan servicios de tipo hotelero. Llevarlos al 21% los trata, según el planteamiento del Gobierno, como los negocios que son, y busca erosionar la ventaja de margen del alquiler de corta estancia para que los propietarios devuelvan vivienda al mercado del alquiler de larga duración.

El cambio del IVA es la pieza central, pero el decreto va mucho más allá. Prorroga automáticamente los contratos de alquiler vigentes hasta 2028, endurece las reglas sobre los alquileres de temporada y por habitaciones para frenar su uso como vía de escape, y ofrece bonificaciones fiscales a los propietarios que congelen o bajen las rentas. Añade salvaguardas frente al desahucio para los hogares vulnerables y acompaña las medidas de vivienda con reformas de la ley del suelo destinadas a movilizar solares vacíos y viviendas desocupadas.

Medidas clave de un vistazo

Medida	Detalle
IVA de los pisos turísticos	Elevado al tipo general del 21%
Contratos de alquiler	Prórroga automática hasta 2028
Alquileres de temporada y por habitaciones	Reglas más estrictas para cerrar vías de escape
Incentivos al propietario	Bonificaciones fiscales por congelar o bajar rentas
Protección al inquilino	Nuevas salvaguardas antidesahucio para familias vulnerables
Voto del Consejo de Ministros	29 de septiembre de 2026
Plazo parlamentario	30 días para convalidar el decreto
Déficit de vivienda (Banco de España)	Cerca de 1 millón de viviendas necesarias en 2028
Euríbor (25 de septiembre de 2026)	3,379%

Por qué importa a los operadores

Para los operadores de alquiler vacacional, la subida del IVA es el riesgo principal. Un salto al 21% comprime directamente el margen de un alquiler de corta estancia frente a un arrendamiento de larga duración, y llega en un momento en que el conjunto del decreto trata explícitamente de reducir la oferta de corto plazo en lugar de gestionarla. Los operadores del segmento alto, con limpieza, lencería y conserjería ya incluidas en el precio, notarán primero la presión sobre el rendimiento neto, y algunos propietarios harán números y concluirán que un inquilino estable de larga duración ahora supera a la tarifa por noche.

El momento agudiza el debate. La medida llega mientras Airbnb pide públicamente a Madrid que mantenga cualquier norma nacional de alquiler de corta duración alineada con la nueva Ley Europea de Vivienda Asequible, en lugar de añadir capas adicionales de registro nacional. La tensión es conocida: las plataformas quieren un único marco europeo armonizado, mientras los gobiernos nacionales recurren a las palancas fiscales y de licencias que pueden accionar ya. Con el Banco de España situando el déficit de vivienda del país en torno a un millón de hogares en 2028, es poco probable que la presión política afloje.

Qué pasa ahora

El decreto necesita la convalidación parlamentaria en un plazo de 30 días desde su aprobación, y los socios de coalición seguían negociando los términos al cierre de esta edición, por lo que umbrales y excepciones concretas aún podrían cambiar antes de que el texto sea definitivo. Los operadores con exposición en España deberían modelar ya el escenario del 21%, revisar qué parte de su cartera depende de los servicios de tipo hotelero y seguir la votación parlamentaria tan de cerca como la propia decisión del Consejo de Ministros.