El efecto MariCarmen: la prisa de España por reescribir las reglas del alquiler

El desahucio de MariCarmen del piso de Madrid en el que había vivido más de 70 años se convirtió en un símbolo de la crisis de la vivienda en España y aceleró la acción política sobre una legislación que llevaba tiempo estancada. Días después, se aprobaron nuevas normas sobre alquiler temporal, alojamiento turístico y fiscalidad. Pero ¿endurecer las reglas del alquiler temporal y turístico ayudará realmente a resolver el problema de vivienda que puso al descubierto el caso de MariCarmen?

Una semana puede ser muchísimo tiempo en la política de vivienda española.

El 23 de septiembre, MariCarmen Abascal, de 87 años, fue desahuciada del piso de Madrid que había sido su hogar durante más de 70 años.

Su historia trascendió rápidamente el barrio del Retiro. Los manifestantes se concentraron en la Puerta del Sol, el desahucio acaparó la cobertura nacional y la vivienda, ya uno de los temas políticamente más sensibles de España, volvió a situarse en el centro del debate público.

En cuestión de días, las negociaciones sobre una legislación de vivienda que hasta entonces no había logrado suficientes apoyos políticos se aceleraron de forma drástica.

El 29 de septiembre, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos de vivienda, el primero de los cuales se publicó en el BOE a la mañana siguiente. Ambos deberán someterse a votación parlamentaria el viernes 2 de octubre.

La prensa ha vinculado directamente el nuevo impulso político con la reacción al desahucio de MariCarmen. Sin embargo, la legislación resultante va mucho más allá de las circunstancias que hicieron que su caso tuviera tanta fuerza.

Abarca a los inquilinos vulnerables y los desahucios, pero también el alquiler temporal, el alquiler de habitaciones, el alojamiento turístico, el IVA y la fiscalidad municipal de las viviendas turísticas.

Para el sector del alquiler de corta estancia en España, esto plantea una pregunta difícil pero necesaria: ¿abordan realmente todas estas medidas el mismo problema de vivienda?

El caso de MariCarmen reveló un fallo en la protección de la vivienda

Las circunstancias de MariCarmen eran excepcionales.

Vivía en el piso desde 1956 con un contrato de renta antigua firmado originalmente por su padre. Tras sucesivas subrogaciones familiares, pagaba entre unos 440 y 500 euros al mes por una vivienda en el distrito madrileño del Retiro.

El edificio se vendió en 2018 y el piso fue adquirido posteriormente por Urbagestión Desarrollo e Inversiones. La empresa impugnó después la continuidad de su arrendamiento y acabó ganando el caso en el Tribunal Supremo. Le ofreció un nuevo contrato de alquiler a un precio de mercado considerablemente más alto, que superaba lo que podía pagar con su pensión.

Legalmente, el propietario ganó. Socialmente, el resultado fue mucho más difícil de aceptar.

Una mujer de 87 años con recursos económicos limitados perdió el hogar en el que había vivido la mayor parte de su vida. Tras una enorme presión pública, finalmente se alcanzó un acuerdo que le permitió volver con un nuevo contrato de ocho años y una renta limitada al 30% de sus ingresos.

Aquí hay una pregunta de mayor calado que si un propietario concreto debería haber actuado de otra manera.

Si una persona es mayor, vulnerable y no puede permitirse una vivienda a precio de mercado después de haber pasado la mayor parte de su vida en un arrendamiento protegido, ¿debería la solución depender de convencer a un propietario privado para que le brinde esa protección social?

¿O esa red de seguridad debería proceder del Estado?

Los propietarios privados, ya sean particulares o empresas, operan dentro del mercado de la vivienda. Tienen hipotecas, gastos de mantenimiento, impuestos, empleados y sus propias presiones financieras. Pedirles que asuman indefinidamente una responsabilidad que, en última instancia, corresponde a la política de vivienda social no resuelve el problema de fondo.

Eso no elimina la necesidad de controles frente a las prácticas abusivas, sobre todo cuando se adquieren viviendas con el objetivo específico de sacar a los inquilinos actuales y obtener rentabilidades muy superiores.

Sí obliga, en cambio, a distinguir entre proteger a las personas vulnerables, controlar la inversión especulativa y regular a los propietarios y negocios de alojamiento corrientes.

Son cuestiones relacionadas, pero no intercambiables.

¿Cómo pasamos de MariCarmen al alquiler temporal?

Uno de los aspectos más relevantes del Real Decreto-ley 26/2026 es el intento de definir con mucha más precisión qué constituye un alojamiento residencial temporal.

Con el nuevo marco, un alquiler temporal debe existir porque el inquilino se ha desplazado temporalmente de su residencia habitual por un motivo real y acreditable. El contrato debe explicar ese motivo y corresponde al arrendador la carga de demostrarlo.

Su duración será, por lo general, superior a 31 días e inferior a 12 meses, aunque podrá prolongarse si el motivo del desplazamiento temporal persiste realmente.

Si no puede justificarse el carácter temporal del arrendamiento, las consecuencias son importantes: el contrato podrá considerarse retroactivamente como un arrendamiento ordinario de vivienda habitual.

Detrás de todo esto hay un problema legítimo.

Un contrato de 11 meses no debería ser una vía automática para dejar fuera de la protección arrendaticia lo que en realidad es la vivienda permanente de alguien.

Los tribunales españoles ya estaban mirando más allá de la duración que figuraba en el contrato para valorar la verdadera finalidad del arrendamiento.

Cerrar resquicios deliberados es una cosa.

Lo que preocupa al sector profesional del alquiler es qué ocurre cuando una legislación pensada para prevenir abusos empieza a atrapar también el alojamiento temporal legítimo.

La gente se traslada por trabajo. Participa en proyectos de seis meses. Estudia. Recibe tratamiento médico. Se muda a una nueva ciudad y alquila mientras busca una vivienda permanente. Las familias necesitan un lugar donde vivir mientras reforman o compran una casa. Cada vez más trabajadores y profesionales internacionales reparten su vida entre distintos países.

No se trata necesariamente de propietarios que intentan disfrazar arrendamientos de vivienda permanente. Son motivos reales por los que la gente necesita un lugar donde vivir durante más tiempo que unas vacaciones, pero bastante menos que cinco o siete años.

El mercado del alquiler ha evolucionado porque ha evolucionado la forma en que la gente vive y trabaja. La legislación tiene que reconocer esa diferencia.

El problema de una frontera tan nítida de 31 días

El nuevo decreto intenta trazar una frontera más clara.

Según el nuevo marco estatal, el alojamiento turístico regulado por la normativa autonómica de turismo no puede superar los 31 días. El alojamiento residencial temporal empieza a partir de los 31 días y debe cumplir los nuevos requisitos relativos a la necesidad temporal.

A efectos del IVA, el alojamiento amueblado alquilado a un mismo huésped durante no más de 30 noches pasará, conforme a lo dispuesto en el decreto, a tributar al tipo del 10% a partir del 1 de diciembre.

Sobre el papel, las categorías parecen relativamente sencillas. En la práctica, el alojamiento no siempre encaja en ellas con tanta facilidad.

Pensemos en alguien que tiene que desplazarse tres semanas fuera de casa para recibir tratamiento médico: la estancia es demasiado corta para considerarse alojamiento residencial temporal según la nueva definición, pero, dependiendo de la comunidad autónoma y del inmueble, puede que tampoco encaje claramente en la normativa autonómica de alojamiento turístico.

O en alguien que se traslada a España de forma permanente, pero necesita un piso amueblado durante tres meses mientras busca una vivienda definitiva. Tiene una necesidad real de alojamiento a corto plazo, pero ¿está desplazado temporalmente de una residencia habitual en el sentido que contempla la ley?

Y luego están quienes pasan varios meses en un lugar simplemente porque quieren. ¿Dónde encaja una estancia de tres meses por estilo de vida?

Son cuestiones prácticas, no resquicios teóricos, y los operadores necesitarán claridad.

Es probable, además, que surja un debate sobre la relación entre el límite estatal de 31 días y las competencias de las comunidades autónomas, que tienen una responsabilidad importante en la regulación del turismo.

El IVA del 21% que acabó en el 10%

La rapidez con la que se negoció la legislación también importa.

Pocos días antes del decreto definitivo, todavía se hablaba públicamente de un tipo de IVA del 21% para el alojamiento turístico.

El texto publicado se decantó finalmente por el 10%.

El razonamiento del Gobierno es claro: sostiene que el alojamiento turístico afecta a la oferta residencial y debe tributar en función de la actividad comercial que representa.

El decreto cita datos del Banco de España según los cuales las viviendas turísticas representan alrededor del 10% del mercado del alquiler a nivel nacional, aunque reconoce concentraciones mucho mayores en determinadas zonas, como los centros históricos de Málaga y Sevilla.

Esa concentración local es importante.

Pocos profesionales del alquiler de corta estancia negarían que el turismo influye en la vivienda en destinos donde el alojamiento vacacional está muy concentrado. Algunas ciudades y barrios necesitan claramente respuestas específicas.

La pregunta más difícil es si tiene sentido aplicar la misma respuesta política en todo un país donde la relación entre turismo y vivienda varía enormemente de un mercado a otro.

El paso de un IVA propuesto del 21% al 10% en la recta final demuestra también lo rápido que cambiaban decisiones comerciales importantes justo antes de la aprobación.

Para las empresas que tienen que fijar precios, firmar acuerdos con propietarios, contratar personal y tomar decisiones de inversión con meses o años de antelación, la seguridad jurídica también importa.

Retirar una vivienda del alquiler turístico no crea un alquiler de larga duración

Quizá esta sea la suposición que más merece la pena cuestionar.

Buena parte del debate sobre la vivienda en España se basa en una ecuación aparentemente sencilla: reducir el alquiler turístico y temporal hará que haya más viviendas disponibles para los residentes permanentes.

Algunas lo estarán, pero no hay garantía de que todos los propietarios que abandonen el alquiler de corta estancia se conviertan en arrendadores de larga duración.

Puede que vendan. Puede que se muden ellos mismos a la vivienda. Puede que la dejen vacía. Puede que se convierta en segunda residencia. O puede que decidan que la rentabilidad ya no compensa el riesgo regulatorio de alquilarla.

Esa distinción importa.

Canarias ya se está convirtiendo en un caso de estudio interesante. Los representantes del sector en las islas sostienen que las viviendas que abandonan el alquiler vacacional no han pasado necesariamente al alquiler residencial convencional. Las cifras disponibles necesitan un respaldo independiente más sólido antes de poder sacar conclusiones firmes, pero la cuestión de fondo merece atención.

Si la regulación saca una vivienda de un mercado, ¿qué pruebas tenemos de adónde va después?

España no necesita simplemente menos pisos turísticos. Necesita más viviendas que la gente pueda permitirse alquilar y comprar.

No son automáticamente la misma política.

¿Quién debe pagar la crisis de la vivienda en España?

Aquí es donde la conversación se vuelve incómoda para el Gobierno y los responsables políticos. España tiene un problema de vivienda y las personas vulnerables necesitan una protección real.

También existen preocupaciones legítimas sobre la inversión inmobiliaria especulativa, sobre todo cuando se adquieren edificios o carteras con una estrategia basada en sacar a los inquilinos actuales, subir rápidamente los alquileres o extraer valor de mercados que ya soportan una fuerte presión residencial.

Eso merece su propia respuesta regulatoria. Pero el mercado del alquiler en España no está formado únicamente por inversores institucionales.

Incluye a propietarios particulares, familias con una o dos viviendas de inversión, gestores inmobiliarios locales y empresas de alojamiento que dan empleo y contribuyen positivamente a las economías locales.

Las políticas pensadas para frenar la inversión altamente especulativa pueden tener consecuencias muy distintas cuando se aplican a una familia española que alquila un piso heredado, a una pequeña empresa de gestión de viviendas o a un operador profesional que gestiona viviendas en nombre de propietarios locales.

La distinción importa porque la política de vivienda cambia comportamientos.

Si el riesgo regulatorio, jurídico y financiero de alquilar se vuelve demasiado alto, algunos propietarios no se pasarán al alquiler de larga duración: abandonarán por completo el mercado del alquiler.

Eso poco ayuda a quien busca un lugar asequible donde vivir.

El turismo forma parte del debate sobre la vivienda, pero no puede convertirse en todo el debate

El sector del alquiler de corta estancia tiene sin duda un papel en este debate.

Allí donde el alojamiento turístico está muy concentrado, su impacto en las comunidades residenciales, los precios locales y la disponibilidad de vivienda debe analizarse a fondo, y los operadores profesionales y las asociaciones regionales ya han mostrado su disposición a mantener esa conversación.

Pero la crisis de la vivienda en España es mucho mayor que el alquiler de corta estancia.

Abarca la oferta de vivienda, el urbanismo, la vivienda social, la asequibilidad, los salarios, el cambio demográfico, la inversión, las viviendas vacías, la construcción y las enormes diferencias entre los distintos mercados locales.

También abarca una población inquilina cuyas necesidades han cambiado.

Hay residentes permanentes, estudiantes, trabajadores de temporada, teletrabajadores, traslados corporativos, personas en tratamiento médico, familias entre dos viviendas y millones de visitantes; no todos necesitan el mismo tipo de alojamiento.

Tampoco debería tratarse a cada propietario privado o negocio de alquiler como si fuera el responsable de resolver los fallos estructurales del sistema de vivienda español.

La lección de MariCarmen

La historia de MariCarmen merece seguir formando parte de esta conversación porque puso de manifiesto algo que claramente salió mal.

Una mujer vulnerable de 87 años llegó a ser desalojada físicamente del hogar en el que había vivido más de 70 años antes de que las distintas administraciones del Estado fueran capaces de encontrar una solución.

La reacción pública acabó produciéndola, pero quizá la pregunta no debería ser simplemente por qué su casero no ofreció esa solución antes.

También debería ser por qué el sistema de vivienda español permitió que la responsabilidad de proteger a alguien en la situación de MariCarmen llegara hasta la puerta del propietario.

Esa es una cuestión de política social.

Evitar el abuso de los contratos de alquiler temporal es una cuestión regulatoria.

Controlar la inversión altamente especulativa es otra.

Gestionar la presión turística en destinos concretos es otra más.

España necesita respuestas para todas ellas, pero tratarlas como un único problema corre el riesgo de generar una regulación que penalice la actividad de alquiler legítima sin crear la oferta de vivienda que el país necesita desesperadamente.

La verdadera medida de la legislación de esta semana no será cuántos alquileres temporales o turísticos desaparezcan.

Será si las viviendas que España quiere liberar se convierten realmente en las viviendas que España necesita.