Bruxelles prépare des règles plus claires pour aider les villes à encadrer les locations touristiques

Les locations touristiques de courte durée sont devenues l’un des sujets les plus disputés du débat européen sur le logement, et l’essentiel de la bataille s’est joué devant les tribunaux plutôt que dans les conseils municipaux. La Commission européenne veut désormais changer cela. Elle prépare un texte, appelé loi sur le logement abordable, qui donnerait aux villes et aux régions des critères clairs pour imposer des limites proportionnées aux locations touristiques, selon des personnes informées des discussions.

L’objectif est de sortir les autorités locales d’une zone grise juridique. Depuis des années, les villes qui tentent de freiner des plateformes comme Airbnb voient leurs règles contestées par des propriétaires et des opérateurs touristiques, qui estiment que les restrictions portent atteinte à la libre prestation de services garantie par le droit de l’UE. Les litiges s’éternisent et leur issue est loin d’être certaine.

Une part faible au global, forte dans les points chauds

Ce qui rend le sujet si sensible tient en partie à la forte concentration de la pression. Les locations de courte durée ne représentent que 1,2 pour cent de l’ensemble des logements dans l’UE. Dans les destinations qui subissent la tension, le tableau est très différent.

Lieu	Locations touristiques dans le parc de logements
Sorrente (Italie)	Jusqu’à environ 20 pour cent
Dubrovnik (Croatie)	Jusqu’à environ 20 pour cent
Fuerteventura (Canaries)	Jusqu’à environ 20 pour cent

Les chiffres proviennent du Centre commun de recherche de la Commission européenne. Les autorités locales affirment que cette concentration aggrave la pénurie de logements et fait grimper les prix pour les habitants. Les plateformes de location contestent ce lien.

Les villes ont agi, et ont été poursuivies

Face à la hausse des loyers et au recul de l’offre, plusieurs villes ont pris les devants. Leurs approches vont de systèmes de licences qui plafonnent le nombre de locations touristiques à des limites sur le nombre de nuits pendant lesquelles un même appartement peut être loué.

Ville	Approche
Amsterdam	Plafonds de nuits et restrictions par licence
Berlin	Restrictions sur les locations touristiques
Bruxelles	Restrictions sur les locations touristiques
Florence	Licences et un moratoire sur les nouvelles annonces
Paris	Restrictions sur les locations de courte durée
Barcelone	Vise à supprimer totalement la location d’appartements aux touristes d’ici 2028

Nombre de ces mesures ont fini devant les tribunaux. Florence en offre l’illustration la plus nette. La ville a créé l’an dernier un système de licences pour les locations de courte durée et imposé un moratoire sur les nouvelles annonces dans son centre historique, avant de faire face à une douzaine de recours de propriétaires et d’opérateurs. Le tribunal régional de Toscane a donné raison à la ville, mais ce n’est que le premier niveau de recours, si bien que d’autres procédures sont probables. Florence a depuis étendu le moratoire à 44 pour cent de son parc de logements et s’attend à de nouveaux recours. Comme l’a résumé Jacopo Vicini, l’adjoint chargé du tourisme à Florence, quoi que la ville fasse pour freiner les locations touristiques, un recours suit.

Le problème de la proportionnalité

L’insécurité juridique remonte à un seul mot non tranché. Dans un arrêt marquant de 2020, la plus haute juridiction de l’UE a validé les dispositifs locaux qui restreignent les locations de courte durée au motif de la pénurie de logements, à condition que les mesures soient proportionnées. Ce que proportionné signifie réellement a été laissé à l’appréciation au cas par cas.

Ce vide a des conséquences concrètes. Lorene Derhy, avocate spécialisée en droit immobilier en France, décrit les villes comme détentrices d’une compétence reconnue mais d’une insécurité permanente. La prudence qui en découle peut être contre-productive. Les autorités qui n’ont pas les moyens juridiques de défendre un dispositif ambitieux adoptent souvent des règles plus faibles que ce que la loi autoriserait, simplement pour éviter un recours. Vicini plaide pour que l’UE reconnaisse la possibilité pour les administrations locales d’agir, tout en admettant qu’un même règlement ne peut convenir à toutes les villes, tant les situations diffèrent.

La toile de fond du logement

La politique est portée par une décennie de fortes hausses. Dans l’ensemble de l’UE, les prix des logements ont augmenté de près des deux tiers entre 2015 et 2025, tandis que les loyers ont progressé de plus d’un cinquième, selon Eurostat. Dans de nombreux États membres, les prix ont dépassé les revenus des ménages et écarté du marché les acheteurs les plus jeunes. Le principal moteur est un déficit d’offre, la construction n’ayant pas suivi la demande en raison des contraintes d’urbanisme, en particulier dans les zones urbaines denses. Le Centre commun de recherche a également constaté une corrélation positive entre la présence des locations de courte durée et des coûts du logement plus élevés, avec un lien plus fort avec les prix de vente qu’avec les loyers sur le long terme.

Le secteur réplique

Les plateformes rejettent l’idée que les locations touristiques soient la cause de la tension sur le logement. George Mavros, responsable des affaires publiques d’Airbnb pour l’UE, estime que des restrictions très strictes sur les locations de courte durée ne feront guère bouger les prix du logement, tout en représentant un coût économique concret pour les villes qui les imposent. La European Holiday Home Association, un groupe de pression du secteur, affirme que les locations de courte durée peuvent jouer un rôle mais ne sont pas le principal problème, et pointe un taux moyen de logements vacants d’environ 20 pour cent dans l’ensemble de l’UE.

Ce que cela signifie pour les gestionnaires

Pour les gestionnaires professionnels, un cadre européen plus clair a deux tranchants. Les critères qui facilitent la défense des mesures municipales devant les tribunaux les rendent aussi plus difficiles à annuler, de sorte que l’époque où l’on gagnait du répit par les recours pourrait toucher à sa fin. La réponse pratique consiste à traiter la juridiction comme une composante centrale du risque de portefeuille : savoir où se situe chaque marché sur l’échelle des licences et des plafonds, tenir à jour enregistrements et documents, et privilégier les actifs là où les règles sont stables et la demande durable. Le cap est fixé. Ce que la loi sur le logement abordable changerait, c’est la dose de certitude, pour les deux camps, qui l’accompagne.