Casago achève la transition des anciens marchés Vacasa vers une propriété locale

Un peu plus d’un an après avoir racheté Vacasa, Casago a finalisé la cession de ses anciens marchés à des franchisés, marquant l’ultime étape de l’une des plus grandes transformations opérationnelles du secteur de la location saisonnière.

Casago a achevé la cession de tous les anciens marchés Vacasa, menant ainsi à son terme le plan visant à faire passer le portefeuille d’un modèle de gestion centralisée à une propriété locale sous franchise.

L’entreprise a indiqué que les dernières transitions de marché auront lieu en septembre, un peu plus d’un an après que Casago a finalisé l’acquisition de Vacasa, le 1er mai 2025.

L’opération a réuni deux approches très différentes de la gestion locative saisonnière. Vacasa avait bâti l’une des plus grandes plateformes de gestion centralisée de locations saisonnières d’Amérique du Nord, tandis que le modèle de Casago repose sur des franchises détenues localement, épaulées par un réseau national plus large.

L’acquisition a donné naissance à une entreprise combinée gérant plus de 40 000 biens en Amérique du Nord, au Belize, au Costa Rica et dans les Caraïbes.

D’une gestion centralisée à une propriété locale

Dès le départ, Casago avait clairement indiqué son intention de faire évoluer les anciens marchés de Vacasa vers son modèle de franchise, plutôt que de simplement les intégrer à une activité de gestion centralisée plus vaste.

Ce processus a désormais conduit au transfert des anciens marchés Vacasa vers des franchisés locaux et d’autres nouvelles structures de propriété. Certains marchés sont exploités par des opérateurs dédiés à une seule destination, tandis que des opérateurs régionaux plus importants ont pris en charge plusieurs marchés grâce à des équipes locales dédiées.

Les opérateurs restent membres du réseau Casago au sens large, avec accès à la technologie, à la distribution, aux standards opérationnels et aux ressources centrales de l’entreprise.

Pour Casago, ce modèle vise à combiner l’échelle et l’infrastructure d’une marque nationale avec une prise de décision et une responsabilité au niveau de chaque destination.

Le président de Casago, Joe Riley, a déclaré que l’entreprise avait abordé cette acquisition avec un objectif clair : redonner à la gestion locative saisonnière “une propriété locale, une responsabilité locale et une hospitalité locale”.

“Les anciens marchés Vacasa sont désormais entièrement entre les mains de franchisés qui connaissent leurs communautés, qui se soucient profondément des propriétaires et des voyageurs, et qui s’engagent à construire des activités durables dans les destinations qu’ils desservent”, a-t-il déclaré.

Riley a également salué le travail de l’équipe Franchise Sales de Casago, qui a permis de finaliser les ventes de marchés dans un délai relativement court après l’acquisition.

Une approche différente de l’échelle

Cette transition revêt une importance particulière compte tenu de la taille de l’ancienne activité Vacasa.

Plutôt que d’utiliser l’acquisition pour bâtir un portefeuille encore plus vaste géré de façon centralisée, Casago a en réalité utilisé cette échelle pour créer un réseau d’entreprises plus petites, responsables au niveau local, opérant sous une marque et une infrastructure communes.

Cela reflète une question plus large à laquelle sont confrontées les grandes entreprises de gestion immobilière dans le secteur de la location saisonnière : comment tirer parti des gains d’efficacité, de la technologie et des avantages de distribution offerts par l’échelle, sans perdre la connaissance locale, les relations avec les propriétaires et le service au niveau de chaque destination.

Casago estime que son modèle de franchise permet d’atteindre cet équilibre.

Selon Joe Riley, l’évolution des attentes des propriétaires, des voyageurs et des communautés influence également l’approche de l’entreprise.

“Les propriétaires veulent des partenaires locaux de confiance. Les voyageurs veulent un service homogène avec une touche personnelle. Les communautés veulent des opérateurs engagés sur le long terme”, a-t-il déclaré.

Plus de 40 000 biens au cœur d’une transition majeure

Mener à bien cette transition structurelle tout en continuant à servir les propriétaires et les voyageurs à travers l’ensemble de l’ancien réseau Vacasa a également représenté un défi opérationnel de taille.

Le directeur des opérations de Casago, John Banczak, a qualifié de “remarquables” la rapidité et l’ampleur du processus.

“En un peu plus de 12 mois, Casago est passée de l’acquisition à la transition complète des marchés, tout en assurant la continuité pour les propriétaires, les voyageurs et les équipes locales”, a-t-il déclaré.

Banczak a ajouté que les équipes du service Franchise Conversion de l’entreprise avaient été chargées de mettre en place les processus nécessaires pour préparer les nouveaux franchisés à prendre en main leurs marchés.

D’une propriété locale à une hospitalité plus humaine

Le fondateur et PDG de Casago, Steve Schwab, participera également au SCALE Fest à Barcelone en octobre prochain pour explorer un autre aspect de l’approche de l’entreprise en matière d’hospitalité.

Lors de sa session intitulée Omotenashi : ce que la location saisonnière peut apprendre de la véritable hospitalité, Schwab s’appuiera sur un récent voyage au Japon et sur la philosophie japonaise de l’omotenashi, une hospitalité fondée sur l’anticipation, l’intention et une attention sincère.

Il expliquera ce que les gestionnaires professionnels de biens peuvent tirer de cette philosophie, et comment l’expérience des voyageurs peut être enrichie en rendant l’hospitalité plus humaine, plutôt que simplement plus automatisée.

Schwab partagera ces réflexions pour la première fois au SCALE Fest, qui se tiendra au World Trade Centre de Barcelone les 24 et 25 octobre.

Alors que les dernières transitions de marché de Vacasa doivent s’achever en septembre, Casago aura mené à bien l’une des intégrations les plus suivies de l’histoire récente du secteur de la location saisonnière.

L’acquisition elle-même a créé de l’échelle. Ce que Casago en a fait depuis pourrait bien être la partie la plus intéressante de cette histoire : démanteler un vaste portefeuille géré de façon centralisée pour le transformer en entreprises exploitées localement, tout en cherchant à préserver la technologie, la distribution et l’infrastructure d’un réseau bien plus vaste.