Le Flex Living en Espagne : de niche émergente à pilier du marché immobilier

La dernière décennie a été témoin d’une métamorphose sans précédent du marché immobilier mondial. Ce qui était autrefois classé sous l’appellation « actifs alternatifs » constitue aujourd’hui le cœur stratégique des investissements : le secteur du Living. Sous ce terme générique se regroupent des modèles tels que le flex living, le coliving, les résidences étudiantes (PBSA), le senior living et le Build to Rent (BTR).

Leur trait commun est disruptif : il ne s’agit plus seulement de vendre des mètres carrés, mais d’une combinaison d’hébergement, de services et de communauté. C’est la réponse professionnalisée à un contexte marqué par la pénurie d’offre, la mobilité professionnelle et de profonds changements démographiques.

Qu’entend-on par Living et Flex Living ?

Le concept de Living englobe des solutions résidentielles qui accompagnent l’individu à chaque étape de son cycle de vie. Par rapport au modèle traditionnel de propriété, ces modèles privilégient l’usage partagé, les services centralisés et, surtout, la flexibilité contractuelle.

Dans cet univers, le flex living occupe une position privilégiée. Destiné aux séjours de 1 à 11 mois, il propose des logements entièrement équipés avec une « facture unique » incluant le ménage, le Wi-Fi et les amenities. C’est le produit phare pour les nomades numériques et les professionnels en mobilité, offrant des rendements supérieurs au logement traditionnel, surtout lorsqu’il est développé sur du foncier commercial ou hôtelier.

Un marché mondial en pleine expansion institutionnelle

En Europe, les investissements Living ont atteint 53,9 milliards d’euros en 2024, représentant déjà un quart du marché immobilier total. L’actif est passé du statut de niche à une valeur défensive et « core » pour le capital institutionnel. Alors qu’aux États-Unis le multifamily maintient des taux d’occupation supérieurs à 90 %, en Europe le flex living offre une scalabilité et une stabilité de flux de trésorerie qui attirent les grands fonds en raison de sa nature contracyclique.

Le laboratoire espagnol : une demande débordante et un capital actif

L’Espagne est aujourd’hui l’une des scènes les plus dynamiques de cette transformation. En 2024, le Living a représenté plus de 4 milliards d’euros, soit 54 % du total des transactions immobilières du pays.

Ce boom n’est pas le fruit du hasard. Il répond à un déficit structurel : l’offre locative a diminué de 65 % à Madrid et de 59 % à Barcelone au cours des cinq dernières années. Avec un âge moyen d’émancipation proche de 30 ans et une augmentation constante des ménages unipersonnels (atteignant 29 % d’ici 2035), le flex living se présente comme la soupape de décharge nécessaire à un marché sous pression.

Géographie de l’opportunité : au-delà de Madrid et Barcelone

Si Madrid constitue l’épicentre absolu avec le plus grand volume d’unités opérationnelles, la carte des opportunités s’élargit rapidement :

• Valence : Consolidée comme le troisième hub national, elle a capté 8 % des investissements Living et se distingue par un cadre réglementaire avancé.
• Malaga et Séville : Portées par la croissance technologique et touristique, elles présentent une demande non satisfaite de logements flexibles pour les professionnels.
• Saragosse et Cordoue : Nœuds logistiques et de services où le vieillissement du parc résidentiel ouvre la porte aux projets de moyen séjour.
• Baléares et Canaries : Marchés critiques où le flex living est déjà un outil essentiel pour loger les travailleurs essentiels et retenir les talents dans des zones de forte pression touristique.

Classes d’actifs : du BTR à l’« Affordable Living »

L’écosystème se diversifie pour couvrir toutes les niches de rentabilité. Alors que le BTR se concentre sur les familles et la location longue durée (avec une pression réglementaire plus forte), le PBSA (étudiants) reste l’actif le plus résilient.

La nouvelle frontière est l’« Affordable Living ». Ce modèle cherche à optimiser les coûts via la conversion d’actifs et la collaboration public-privé pour proposer des loyers ne dépassant pas 30 % des revenus des jeunes et des travailleurs, alliant efficacité opérationnelle et fonction sociale nécessaire.

Réglementation et technologie : le « fossé » concurrentiel

Le grand défi du secteur en Espagne reste la fragmentation réglementaire. Si la Catalogne et Madrid ont pris des mesures pour encadrer le coliving et les « résidences partagées », l’insécurité juridique continue d’exiger une due diligence extrême.

Cependant, le véritable élément différenciant pour les gagnants de ce secteur sera l’exploitation professionnelle. La technologie (IA, jumeaux numériques et maintenance prédictive) permet de réduire les coûts opérationnels jusqu’à 50 %. À l’horizon 2030, la gestion intelligente des données et la conformité aux critères ESG ne seront pas optionnelles, mais le seul chemin pour accéder à la « poudre sèche » du capital institutionnel.

Conclusion : vers un rôle structurel

Les perspectives du flex living en Espagne sont solides, avec une croissance annuelle projetée de 15 % jusqu’en 2030. Nous ne faisons pas face à une mode passagère, mais à une réponse structurelle à la crise de l’accessibilité et aux nouveaux modes de vie. Les opérateurs capables d’intégrer conception, technologie et excellence opérationnelle seront les protagonistes de la plus grande transformation que le secteur résidentiel espagnol ait connue depuis des décennies.