La Cour constitutionnelle italienne annule la loi de zonage des locations de courte durée d'Émilie-Romagne

La Cour constitutionnelle italienne a annulé les deux dispositions centrales de la loi d’Émilie-Romagne sur les locations de courte durée. Elle juge que l’obligation de changement d’usage sur l’ensemble de la région, et les règles communales de zonage qui en découlent, violent les garanties constitutionnelles d’égalité et de liberté d’entreprendre. L’arrêt n° 164/2026 a été déposé le 9 octobre et publié au Journal officiel (Gazzetta Ufficiale) le 14 octobre. Le reste de la loi régionale 10/2025 demeure en vigueur, et la Cour a confirmé que les régions peuvent encadrer ces locations par des outils d’urbanisme, à condition que les mesures soient proportionnées et ciblées.

L’arrêt en un coup d’œil

Élément	Détail
Arrêt	Sentenza n. 164/2026 (ECLI:IT:COST:2026:164)
Décision	7 juillet 2026 (audience publique)
Dépôt	9 octobre 2026
Gazzetta Ufficiale	14 octobre 2026
Composition	Président Giovanni Amoroso, rapporteur Giovanni Pitruzzella
Dispositions annulées	Loi régionale d’Émilie-Romagne 10/2025 du 19 décembre 2025, articles 4 et 5
Requérant	Président du Conseil des ministres, recours déposé le 16 février 2026
Moyens retenus	Constitution, articles 3 (égalité) et 41 (initiative économique)
Moyen écarté	Compétence exclusive de l’État en matière de concurrence (article 117, alinéa 2, lettre e)

Ce qui a été annulé

Disposition	Ce qu’elle prévoyait	Issue
Article 4	Créait un usage urbanistique spécifique, dit locazione breve, au sein de la catégorie hébergement touristique, de sorte que transformer un logement résidentiel exigeait des titres de construction (une SCIA en l’absence de travaux). Il visait les locations jusqu’à 30 jours, y compris occasionnelles.	Annulé car déraisonnable et disproportionné
Article 5	Permettait aux communes de délimiter des secteurs où les locations de courte durée étaient autorisées ou conditionnées, avec des options telles qu’un pourcentage maximal de logements, une interdiction de trois ans de changer d’usage sans travaux après une rénovation, des exigences de qualité supplémentaires et des conditions de services ou de stationnement.	Annulé car dépendant de l’article 4

Pourquoi la Cour a jugé les règles disproportionnées

Critère	Appréciation de la Cour
Objectif légitime	Limiter le surtourisme est un but digne de protection, car il réduit l’offre de logements pour les travailleurs et les étudiants éloignés de leur domicile.
Adéquation et nécessité	Une obligation uniforme sur toute la région ne peut cibler le surtourisme, qui se concentre dans des zones précises.
Égalité de traitement	L’hébergement extra-hôtelier, comme les affittacamere et les maisons de vacances, peut conserver l’usage résidentiel même exploité de façon commerciale, alors que les locations de courte durée ne le peuvent pas, sans but légitime justifiant cette différence.
Portée	L’obligation ne prévoyait aucun seuil minimal d’utilisation, et touchait donc aussi les locations sporadiques, sans pouvoir se justifier comme un alignement de l’usage urbanistique sur l’usage réel.

Ce que les régions peuvent encore faire

La Cour a indiqué que les régions peuvent fixer des limites quantitatives aux locations touristiques dans certaines zones, car un quota n’est pas une interdiction absolue et rattache ces locations au ratio de logements résidentiels du secteur. Elle a aussi maintenu la règle nationale Salva Casa (article 23-ter du décret présidentiel 380/2001), selon laquelle un changement d’usage ne peut déclencher d’exigences supplémentaires de surfaces de services ou de stationnement dans les cas qu’elle couvre. Les autres griefs du gouvernement, notamment ceux sur les niveaux essentiels des droits civils et sur la subsidiarité, n’ont pas été examinés.

Que se passe-t-il maintenant en Émilie-Romagne

Toutes les autres dispositions de la loi restent en vigueur, si bien que les obligations nationales comme le CIN ne changent pas. L’assesseur régional au Logement, Giovanni Paglia, a déclaré que la Région étudiera les motifs et ajustera la loi avec les communes, ajoutant que lorsque la Cour constitutionnelle statue, la Région s’adapte. La loi s’applique depuis le 19 décembre 2025, dans une région qui a enregistré en 2025 plus de 44,1 millions de nuitées (+3,9 %) et 13,2 millions d’arrivées (+7,8 %).

Autres régions et contexte de marché

Périmètre	Situation	Détail
Toscane	Régime validé	L’arrêt 186/2025 (déposé le 16 décembre 2025) a validé les dispositions contestées sur les locations touristiques de son code du tourisme. Les communes à forte densité touristique et les chefs-lieux de province peuvent instaurer des autorisations quinquennales par logement, et les logements déjà loués en 2024 sont exemptés pendant trois à cinq ans.
Pouilles	Projet en cours, pas encore une loi	Approuvé par le gouvernement régional en mai 2026 puis par la commission du conseil en juillet, il attend le vote en séance. Les communes à forte pression touristique fixeraient zones et plafonds, les particuliers qui louent jusqu’à deux biens sont exclus des restrictions, et une SCIA ou une CIA est exigée selon que l’activité est entrepreneuriale ou non.
Marché des Pouilles	44 883 unités actives	Les locations de courte durée ont représenté 18,7 % des arrivées et 17,1 % des nuitées en 2025.
Italie, CIN	89,48 % de couverture	Au 14 janvier 2026, 621 262 des 694 287 structures d’hébergement touristique enregistrées disposaient d’un CIN.

Pourquoi c’est important

L’arrêt offre aux régions et aux communes un critère clair pour les règles de zonage : un objectif légitime de protection du logement, des mesures ciblant les zones sous tension plutôt qu’un territoire entier, aucune disparité injustifiée avec des opérateurs comparables et une attention à l’intensité réelle d’usage de chaque bien. Le projet des Pouilles se distingue déjà du modèle d’Émilie-Romagne sur deux de ces points, puisque les zones sont fixées par les communes et que les petits propriétaires sont exclus, tandis que le modèle toscan d’autorisation communale a été validé par la même Cour.

Photo de couverture : Joshua Kettle sur Unsplash.