Location Courte Durée vs Location Moyenne Durée en Italie : Défis et Opportunités en 2026
STR vs MTR en Italie 2026 : ROI, réglementations et analyse des coûts pour optimiser votre portefeuille en tant que gestionnaire immobilier.
Les gestionnaires immobiliers italiens disposant de portefeuilles de 20 à 100 unités font face à un choix stratégique crucial : continuer à se concentrer exclusivement sur la location courte durée traditionnelle (STR, 1-30 jours) ou se diversifier vers la location moyenne durée (MTR, 30-365 jours) ?
La comparaison financière : ROI et marges nettes
Les STR conservent un avantage clair en termes de tarif journalier moyen (ADR) dans les villes touristiques à forte demande. Cependant, le véritable champ de bataille aujourd’hui, ce sont les marges nettes.
| Métrique (Données 2025/2026) | STR | MTR |
|---|---|---|
| ADR moyen Milan | 142 € | 85-95 € |
| ADR moyen Rome | 128 € | 75-85 € |
| Avantage de marge nette | Référence | +15 % / +18 % |
La réponse réside dans des coûts d’exploitation considérablement réduits : rotation minimale, ménage toutes les 2 à 4 semaines au lieu de quotidien, usure du mobilier réduite.
L’avantage réglementaire du moyen terme
Les MTR échappent à la classification de « location touristique ». Elles relèvent des contrats de location à usage transitoire (Art. 5 L. 431/98), avec des exigences bureaucratiques allégées.
Qui demande des MTR en 2026 ?
- Nomades numériques et télétravailleurs : 35 % de la demande totale de MTR en Italie
- Expatriés et mutations professionnelles : 28 %
- Étudiants universitaires : 22 %
- Voyageurs d’affaires : 15 %
Stratégie hybride : « Le meilleur des deux mondes »
- 70 % STR + 30 % MTR : Idéal pour les villes touristiques à forte saisonnalité.
- 50/50 : Équilibre parfait pour les pôles urbains avec une forte demande d’affaires.
- 30 % STR + 70 % MTR : Stratégie défensive pour réduire l’exposition réglementaire.
Actions à entreprendre
- Analysez votre marge nette réelle par unité, en incluant tous les coûts d’exploitation cachés.
- Testez la MTR sur 3 à 5 unités sous-performantes.
- Vérifiez la conformité locale.
- Optimisez votre stack technologique pour des calendriers hybrides.
- Diversifiez les canaux de distribution (Spotahome, HousingAnywhere, Blueground pour la MTR).
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À propos de l'auteur
Gianpaolo Vairo
Co-Founder
Instead of just following the short-term rental market, I help architect its future. Recognized among the Top 20 Influential People in VR Tech, I have spent the past 15 years empowering tourism brands
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