Barcellona: da pioniera della regolamentazione a pioniera della proibizione

L’ascesa e il crollo della città che ha inventato le regole degli affitti brevi

Nel 2012 Barcellona varava il primo regolamento comunale europeo sugli affitti di breve durata, istituendo un registro che garantiva certezza giuridica a oltre 9.000 licenze. A novembre 2024, il consiglio comunale ha decretato l’eliminazione totale di quelle stesse licenze entro il 2028. In dodici anni, la capitale catalana è passata dall’essere il modello normativo di riferimento al diventare il laboratorio della proibizione.

Il fallimento della premessa: meno turismo non ha portato abitazioni accessibili. Mentre la città eliminava 2.800 licenze legali (una riduzione del 28%), i canoni residenziali sono aumentati del 68% e il prezzo d’acquisto al metro quadro è cresciuto del 52%. Barcellona ha costruito appena 1.247 alloggi sociali contro i 47.000 necessari. I conti non sono tornati.

Il paradosso del 2028: Con 12,2 milioni di visitatori attesi e una capacità alberghiera ferma a 74.000 posti letto, la città affronta un deficit abitativo di almeno 38.000 posti letto a notte. Il turismo non scomparirà: si riverserà sull’offerta illegale o sulle città limitrofe dell’area metropolitana.

Impatto sul mercato: Il prezzo medio di una licenza è crollato da 45.000 EUR nel 2023 a soli 18.000 EUR nel 2025. Per i gestori di grandi portafogli (oltre 200 unità), lo scenario attuale è di liquidazione forzata. Chi ha diversificato per tempo verso l’affitto di media durata o verso altre comunità autonome ha attutito il colpo; chi aveva concentrato tutta l’esposizione su Barcellona città si trova oggi di fronte a un’uscita traumatica.