Report KeyData: Prenotazioni affitti brevi UK in calo nel Q2, ma le tariffe più alte mantengono stabili i ricavi

Chiunque gestisca un calendario di affitti brevi nel Regno Unito quest’estate sa già che la domanda si è raffreddata.

Ciò che il nuovo KeyData Q2 2026 Index aggiunge è la parte più utile della storia: sono stati i prezzi, non l’occupazione, a mantenere intatti i ricavi del settore, e sotto questo profilo la maggior parte del Regno Unito ha retto piuttosto bene.

Il calo, e il salvataggio grazie ai prezzi

L’occupazione pagata è diminuita in quasi tutte le regioni questo trimestre, in modo più marcato nel Nord Ovest dell’Inghilterra, in calo del 7%, e nel Nord Est dell’Inghilterra, in calo del 5%.

I prezzi hanno raccontato una storia diversa. Le tariffe medie giornaliere sono aumentate in tutte le regioni tranne che nella Scozia orientale, dove sono rimaste invariate, con incrementi compresi tra l’1% e il 5%. Nella maggior parte dei casi, ciò è bastato a impedire che il calo dell’occupazione si trasformasse in un calo dei ricavi.

Il RevPAR, l’indicatore preferito dal settore per misurare il reddito per proprietà disponibile, è risultato piatto o solo marginalmente in calo nella maggior parte del paese.

Il Sud Est dell’Inghilterra e la Scozia meridionale hanno rotto completamente questo schema, registrando una genuina crescita del RevPAR.

Il Sud Est ha combinato prenotazioni in aumento (+2%) con tariffe in aumento (+1%) per un guadagno del 3%, il miglior risultato dell’intero report.

Gli ospiti, in altre parole, non hanno smesso di pagare per la qualità. Sono semplicemente diventati più selettivi sulla frequenza con cui prenotano. Gli operatori che hanno resistito alla tentazione di scontare per tornare alla piena occupazione sembrano aver fatto la scelta giusta.

Dove i prezzi non sono riusciti a colmare il divario

Non tutte le regioni hanno resistito altrettanto bene. Il Nord Ovest dell’Inghilterra, il Nord Est dell’Inghilterra, la Scozia orientale e il Galles del Nord hanno tutti registrato un calo del RevPAR.

La Scozia orientale è stata la peggiore in un certo senso: le tariffe erano piatte, quindi non c’era alcun cuscinetto di prezzo, e il calo dell’occupazione si è trasferito direttamente sui ricavi. Se il vostro portafoglio si trova in uno di questi mercati, questo è il trimestre per affinare il posizionamento piuttosto che aspettare che le condizioni cambino da sole.

Un mercato che si stabilizza, non che crolla

Gli stessi indici di KeyData supportano la lettura di un “atterraggio morbido”. L’Indice della Domanda, che monitora le prenotazioni anno su anno per proprietà, si è attestato a -0,02 a giugno; appena sotto la linea piatta.

L’Indice dei Ricavi si è posizionato esattamente a zero. Dopo le oscillazioni più marcate del 2023 e dell’inizio del 2024, questo assomiglia meno a una recessione e più a un mercato che trova il proprio equilibrio.

Due estremi: gli ospiti prenotano con largo anticipo, o all’ultimo minuto

Il comportamento di prenotazione si è diviso in due campi distinti quest’anno: ospiti che si impegnano con mesi di anticipo, e ospiti che prenotano subito prima dell’arrivo, con meno prenotazioni nella via di mezzo.

Questa divisione spiega la finestra di prenotazione media apparentemente invariata: 73 giorni ad aprile, 94 a maggio, 100 a giugno; ciascuno vicino alle cifre dell’anno scorso.

La media sembra stabile solo perché combina due tipi di ospiti molto diversi, non perché il comportamento sia rimasto invariato. Una strategia tariffaria costruita attorno all’“ospite medio” rischia di non servire adeguatamente nessuno dei due.

C’è anche un cambiamento correlato che merita attenzione: i soggiorni si stanno accorciando di circa il 2% durante i mesi primaverili, un aspetto da riflettere nelle impostazioni di soggiorno minimo se non le avete riviste di recente.

Prenotazioni dirette: meno numerose, ma di maggior valore

La quota delle prenotazioni dirette nel Regno Unito è diminuita per tre anni consecutivi, dal 67% nel 2024 al 58% di quest’anno, mentre Airbnb e Booking continuano a guadagnare terreno. Ma le prenotazioni dirette generano ancora il 66% dei ricavi totali da appena il 58% delle prenotazioni, mentre Airbnb converte il 19% delle prenotazioni solo nel 16% dei ricavi.

Gli ospiti che prenotano direttamente restano, in media, considerevolmente più preziosi. Questo non è un argomento contro le OTA, che svolgono un lavoro genuino sulla portata; è un promemoria per non lasciare che il vostro sito web e la lista degli ospiti abituali appassiscano mentre inseguite la crescita sulle piattaforme.

Il confronto che conta: affitti brevi contro hotel

Per contestualizzare, gli hotel del Regno Unito hanno avuto un trimestre notevolmente più difficile degli affitti brevi.

L’occupazione nel settore alberghiero è calata del 9%, e il RevPAR è sceso del 6% — un declino molto più marcato rispetto al quadro sostanzialmente piatto degli affitti turistici.

Gli hotel del Galles hanno registrato il risultato peggiore, con un calo del 25% del RevPAR.

Qualunque siano i venti contrari che il settore ricettivo in generale sta affrontando, gli operatori di affitti brevi li stanno navigando notevolmente meglio delle loro controparti alberghiere, in gran parte grazie a quella stessa disciplina tariffaria.

Cosa significa per il resto del Q3

Tre aspetti da tenere presenti per il Q3.

Mantenete le tariffe dove i dati lo supportano: scontare in un mercato che sta già dimostrando che gli ospiti pagheranno sarebbe la risposta sbagliata.

Costruite la strategia tariffaria e di marketing attorno a due tipi distinti di ospiti anziché attorno a una finestra di prenotazione “media”.

Continuate a investire nei canali diretti, che restano una fetta sempre più ridotta delle prenotazioni ma, di gran lunga, la più preziosa.

Potete scaricare il report Q2 2026 di KeyData qui, che include ripartizioni regionali complete, confronti con gli hotel e metodologia.

Tutti i dati aggiornati al 20 luglio 2026, fonte KeyData Index.