La serviced accommodation cresce in Europa. I property manager per affitti brevi devono prestare attenzione?

La serviced accommodation è in espansione in tutta Europa. Nuovi brand stanno entrando nel mercato, i gruppi alberghieri affermati stanno ampliando i propri portafogli di soggiorni prolungati e si prevede l’apertura di quasi 20.000 nuove camere nei prossimi cinque anni.

Per i property manager professionisti di affitti brevi, questo solleva una domanda interessante: la serviced accommodation potrebbe rappresentare un altro modo per sfruttare l’esperienza e l’inventario esistenti, raggiungere nuovi segmenti di ospiti e ridurre la dipendenza dalla domanda leisure stagionale?

La sovrapposizione con gli affitti brevi è evidente. Gli ospiti soggiornano in appartamenti arredati con cucina e zona living. Le operazioni possono essere relativamente snelle e basate sulla tecnologia. I soggiorni sono generalmente più lunghi rispetto agli hotel, ma considerevolmente più brevi rispetto a una locazione residenziale tradizionale.

Tuttavia, la serviced accommodation non è semplicemente gestione di affitti brevi con prenotazioni più lunghe. Gli ospiti, i canali di distribuzione, le relazioni commerciali e le aspettative di servizio possono essere molto diversi.

Capire queste differenze è il primo passo per decidere se il settore rappresenti una vera opportunità di diversificazione.

Innanzitutto, cos’è la serviced accommodation?

Non esiste una definizione unica utilizzata in modo coerente in tutti i mercati europei. I termini serviced accommodation, appartamento con servizi, aparthotel ed extended stay vengono talvolta usati in modo intercambiabile, pur descrivendo modelli operativi leggermente diversi.

In linea generale, la serviced accommodation si colloca a metà strada tra un affitto breve tradizionale e un hotel. Offre agli ospiti l’indipendenza e i servizi di un appartamento, solitamente dotato di cucina o angolo cottura, insieme a servizi alberghieri professionali come pulizie, manutenzione e assistenza agli ospiti.

Un aparthotel generalmente gestisce più unità all’interno di un unico edificio e può includere una reception o spazi comuni. Gli appartamenti con servizi possono anche essere distribuiti su più edifici o location. Le differenze non sono sempre visibili dall’immobile in sé.

	Affitto breve	Serviced accommodation	Hotel
Soggiorno tipico	Da poche notti a diverse settimane	Da diverse notti a settimane o mesi	Prevalentemente soggiorni brevi
Domanda principale	Leisure o mista	Corporate, trasferimenti, lavori su progetto e leisure prolungato	Leisure e business
Servizi di cucina	Solitamente	Solitamente	Non sempre
Pulizie	Solitamente tra un soggiorno e l’altro	Periodiche e durante i soggiorni più lunghi	Comunemente giornaliere
Modello operativo	Guidato dal property management	Guidato dall’accoglienza e dal servizio	Ospitalità a servizio completo
Ristorazione	Rara	Limitata o assente	Spesso disponibile
Distribuzione	OTA e prenotazioni dirette	Canali corporate, agenti specializzati, TMC, GDS e diretta	OTA, GDS, TMC e diretta

Si tratta di caratteristiche generali, non di linee di demarcazione nette. Un portfolio urbano di affitti brevi gestito in modo professionale può già assomigliare, sotto molti aspetti importanti, a un’operazione di serviced accommodation. Ma l’ospite potrebbe prenotare per un motivo molto diverso.

Perché il settore sta attirando attenzione?

Il report HVS European Serviced Apartment Sector 2026 analizza i dati di circa 13.000 unità in tutta Europa.

Il report ha rilevato che l’occupazione si è mantenuta intorno all’80% nel 2025. Le tariffe medie si sono tuttavia ammorbidite nella maggior parte dei mercati, determinando un calo complessivo del ricavo per camera disponibile. Nel Regno Unito, Londra ha registrato una modesta crescita dell’occupazione ma tariffe più basse, mentre le aree fuori dalla capitale hanno subito un calo di occupazione più marcato.

Il quadro delle performance immediate, quindi, non è quello di una crescita ininterrotta. La pipeline di sviluppo racconta una storia diversa.

HVS prevede che circa 19.800 camere di serviced apartment entreranno in funzione in tutta Europa nei prossimi cinque anni. La Germania rappresenta il 23% di questa pipeline e il Regno Unito il 22%, con Londra che costituisce il 57% dell’offerta prevista nel Regno Unito.

Staycity ha la pipeline più ampia, con circa 5.000 unità previste. Segue Limehome, con circa 2.200 unità distribuite su 43 proprietà, oltre il 70% delle quali previste in Spagna. Anche Marriott e Hilton stanno ampliando la propria presenza extended-stay in Europa.

Una ricerca separata di Savills ha rilevato che la domanda sottostante di serviced apartment in Europa è cresciuta a un tasso medio annuo del 5,9% tra il 2019 e il 2025, rispetto all’1,1% della domanda alberghiera complessiva. Lo studio indica inoltre un aumento previsto dell’8,1% della spesa per i viaggi corporate nel Regno Unito nel 2026.

Forse l’aspetto più rilevante per gli operatori professionali di affitti brevi è la varietà di sviluppi in arrivo sul mercato. La pipeline HVS include proprietà con circa dieci appartamenti così come aparthotel con oltre 460 unità.

Non si tratta di un modello unico riservato a grandi gruppi alberghieri internazionali e grandi sviluppi istituzionali. Può assumere forme molto diverse a seconda della location, dell’edificio e del profilo di domanda.

La vera differenza è il motivo del soggiorno

Un ospite leisure sceglie spesso prima la destinazione e poi la proprietà. La prenotazione è guidata dalla vacanza, dall’evento o dall’esperienza che desidera vivere. L’operatore vende la location, l’alloggio e il soggiorno nel suo complesso.

Ci si aspetta più comunemente che la serviced accommodation risolva un’esigenza pratica. Questa domanda può provenire da:

• dipendenti in viaggio per lavoro
• consulenti e team di progetto che lavorano temporaneamente in una location
• persone che si trasferiscono per lavoro
• appaltatori e forza lavoro mobile
• troupe di produzione
• ospiti sfollati dalle proprie abitazioni a causa di sinistri assicurativi
• persone che ricevono cure mediche lontano da casa
• dipendenti in programmi di formazione
• famiglie in fase di trasloco
• viaggiatori che combinano lavoro con un soggiorno leisure più lungo

Per l’operatore, diversificare non significa necessariamente acquisire o inserire in portfolio nuove proprietà. Può significare indirizzare diverse fonti di domanda verso le parti più adatte del portfolio esistente.

Questa distinzione è importante. Un property manager potrebbe testare l’opportunità con un numero limitato di unità adatte, invece di riposizionare l’intero business.

I soggiorni più lunghi possono cambiare l’economia del business

Uno dei risultati più rilevanti del report HVS riguarda la redditività.

HVS ha rilevato che i margini di profitto operativo lordo dei serviced apartment sono stati, negli ultimi tre anni, generalmente comparabili o superiori a quelli ottenuti dagli hotel. Sebbene le tariffe camera possano essere inferiori rispetto a quelle degli hotel a servizio completo, la serviced accommodation comporta generalmente minori costi di personale, ristorazione e spazi comuni.

Soggiorni medi più lunghi possono inoltre ridurre tre delle voci di spesa operativa più consistenti: marketing, pulizie e personale. Un appartamento occupato da un unico ospite corporate per 14 notti richiede un livello di attività operativa molto diverso rispetto allo stesso appartamento con sette prenotazioni separate di due notti ciascuna.

Questo può tradursi in:

• meno cambi ospite e pulizie
• meno check-in e check-out
• meno comunicazione con l’ospite
• meno intervalli tra una prenotazione e l’altra
• costi di acquisizione più bassi per notte occupata
• maggiore visibilità anticipata dell’occupazione

Tuttavia, un soggiorno più lungo non significa automaticamente maggiore redditività.

Gli operatori devono confrontare il valore netto della prenotazione al netto di sconti per soggiorno prolungato, commissioni di agenzia o distribuzione, utenze, pulizie intermedie, manutenzione e termini di pagamento. Una tariffa notturna più bassa funziona solo se il risparmio operativo e i benefici in termini di occupazione compensano il ricavo a cui si rinuncia.

Anche l’accordo con il proprietario conta. I proprietari abituati a tariffe leisure elevate in alta stagione potrebbero non cogliere immediatamente il valore di un soggiorno prolungato a tariffa più bassa, anche se questo comporta meno notti vuote e costi operativi più bassi lungo tutto il mese.

L’opportunità deve funzionare per l’ospite, l’operatore e il proprietario.

La domanda corporate non è semplicemente un altro canale OTA

È qui che la diversificazione si complica.

I gestori professionali di affitti brevi sono generalmente abituati a generare prenotazioni tramite Airbnb, Booking.com, Vrbo e i propri canali di prenotazione diretta. La domanda corporate e di trasferimento può arrivare attraverso una rete molto diversa.

Questa può includere travel management company, società di gestione dei trasferimenti, agenti specializzati in serviced apartment, fornitori di corporate housing, sistemi di distribuzione globale (GDS) e relazioni negoziate con i datori di lavoro.

L’importanza di questi canali non va sottovalutata.

Una ricerca riportata da Business Travel News Europe ha rilevato che gli acquirenti corporate prenotano sempre più spesso serviced apartment tramite travel management company. Il rispetto delle policy aziendali è inoltre diventato il loro criterio di selezione più importante, davanti a location e sicurezza del viaggiatore.

Ciò significa che un appartamento adatto e una tariffa competitiva potrebbero non bastare. Gli acquirenti corporate possono aspettarsi:

• fatturazione centralizzata e fatture conformi
• termini di pagamento concordati
• informazioni su duty of care e sicurezza del viaggiatore
• politiche di cancellazione documentate
• standard coerenti su più unità
• garanzie su protezione dei dati e sicurezza
• informazioni sulla sostenibilità
• tariffe aziendali negoziate
• assistenza agli ospiti 24 ore su 24
• inventario prenotabile tramite un sistema approvato

La distribuzione resta una delle difficoltà del settore. L’inventario tradizionale di serviced apartment non è sempre facilmente prenotabile tramite i sistemi utilizzati dai programmi di viaggio aziendali, mentre i gruppi alberghieri beneficiano di connessioni GDS consolidate e relazioni corporate già esistenti.

In altre parole, trovare la domanda è solo una parte della sfida. L’operatore deve anche rendere l’inventario accessibile e prenotabile nel modo richiesto dai clienti corporate.

La proprietà può sembrare familiare. L’operazione può essere molto diversa.

Un property manager che entra nella serviced accommodation potrebbe dover ripensare parti del business che attualmente funzionano perfettamente per i soggiorni leisure.

Il pricing, ad esempio, deve tenere conto delle diverse durate di soggiorno invece di applicare un’unica tariffa notturna standard. Le pulizie diventano un servizio programmato durante il soggiorno, non solo un’attività di turnover alla fine dello stesso.

L’assistenza agli ospiti può richiedere il coordinamento con un datore di lavoro, un travel manager o un agente di trasferimento, non solo con la persona che soggiorna nell’appartamento. I pagamenti potrebbero arrivare secondo termini corporate anziché essere incassati prima del check-in.

Anche la tecnologia deve supportare il modello. Un operatore potrebbe aver bisogno di:

• pricing flessibile in base alla durata del soggiorno
• pagamenti ricorrenti o rateizzati
• profili aziendali e tariffe negoziate
• fatturazione corporate
• accordi per soggiorni prolungati
• pulizie programmate
• cambi di occupante all’interno di un’unica prenotazione aziendale
• reportistica per clienti corporate e proprietari

Cambiano anche gli elementi essenziali all’interno dell’appartamento. Un Wi-Fi affidabile e ad alta velocità, uno spazio di lavoro adeguato, servizi di lavanderia, spazio di archiviazione sufficiente, attrezzatura da cucina e un accesso semplice diventano elementi fondamentali e non più semplici extra.

Un ospite che soggiorna per sei settimane noterà debolezze operative che un visitatore del weekend probabilmente non riscontrerà mai.

Non tutte le proprietà per affitti brevi sono adatte

Una villa rurale pensata per le vacanze in famiglia può funzionare benissimo come affitto breve, ma avere pochissima domanda corporate o di trasferimento durante la settimana lavorativa.

Un appartamento urbano vicino a un distretto business, un ospedale, uno snodo di trasporti, un progetto infrastrutturale o un grande datore di lavoro può avere un potenziale molto maggiore.

Gli operatori che valutano il settore dovrebbero analizzare ogni singola proprietà in base a diversi fattori:

• C’è domanda business o per soggiorni prolungati tutto l’anno nella zona?
• Quali organizzazioni generano questa domanda?
• La proprietà è ben collegata ai luoghi di lavoro e ai trasporti?
• Offre spazi adeguati per lavoro, archiviazione, cucina e lavanderia?
• Può ospitare comodamente soggiorni più lunghi?
• Il proprietario accetterà una tariffa e un pattern di prenotazione diversi?
• L’operazione può garantire un servizio coerente per tutta la durata del soggiorno?

La domanda non può essere creata semplicemente ri-etichettando un annuncio di affitto breve come serviced accommodation. La location e la proprietà devono rispondere a un’esigenza reale.

La regolamentazione va valutata mercato per mercato

Un’ipotesi particolarmente pericolosa è che un soggiorno più lungo, un ospite corporate o una descrizione diversa portino automaticamente una proprietà fuori dalla regolamentazione sugli affitti brevi. Non è così.

Le norme su urbanistica, licenze, registrazione, fiscalità, sicurezza antincendio e locazione variano tra paesi, regioni e comuni. Possono dipendere dall’uso della proprietà, dai servizi offerti, dalla durata e frequenza dei soggiorni, dal tipo di edificio e dal modo in cui l’alloggio viene commercializzato.

Anche all’interno del Regno Unito non esiste un quadro normativo unico valido per tutte le nazioni o le autorità locali.

In Inghilterra, le attuali linee guida governative confermano che sono le autorità locali di pianificazione a stabilire se sia necessaria un’autorizzazione, in base all’uso della proprietà e al suo impatto locale. È previsto anche uno schema nazionale di registrazione per gli affitti brevi, mentre il precedente regime fiscale Furnished Holiday Lettings è stato abolito nell’aprile 2025.

In tutta Europa, le distinzioni possono essere ancora più localizzate.

Gli operatori dovrebbero rivolgersi a consulenti professionisti prima di modificare l’uso, la struttura delle prenotazioni o il modello operativo di qualsiasi proprietà. “Serviced accommodation” è una definizione commerciale, non una scappatoia normativa.

Diversificazione, non sostituzione

I risultati di HVS non suggeriscono che ogni property manager di affitti brevi debba diventare un operatore di serviced accommodation.

Suggeriscono però che il settore sta diventando troppo rilevante per essere liquidato come un angolo di nicchia dell’ospitalità.

Per alcuni operatori, il modello migliore resterà interamente orientato al leisure. Per altri, la serviced accommodation potrebbe offrire un modo per costruire un mix di domanda più equilibrato, in particolare nei giorni feriali, nelle stagioni intermedie o nei periodi di domanda leisure più debole.

Potrebbe inoltre creare nuove opportunità in mercati plasmati da grandi datori di lavoro, progetti infrastrutturali, università, strutture sanitarie, produzioni cinematografiche, domanda legata alle assicurazioni e trasferimenti di dipendenti.

Ma il successo dipende da molto più che accettare prenotazioni più lunghe. L’operatore deve capire il cliente, sviluppare le giuste relazioni di distribuzione, adattare i processi operativi e dimostrare che l’economia del modello supera la domanda già disponibile per quella proprietà.

La vostra attività dovrebbe esplorare la serviced accommodation?

Prima di fare qualsiasi passo, i property manager dovrebbero essere in grado di rispondere a cinque domande:

1. Da dove verrebbe la domanda? Identificate le aziende, i progetti, gli ospedali, le università, l’attività di trasferimento o altri generatori di domanda nel mercato.
2. Quali proprietà potrebbero realmente soddisfarla? Valutate location, accessibilità, dotazioni e flessibilità del proprietario a livello di singolo immobile.
3. Come troverebbero e prenoterebbero l’alloggio questi ospiti? Stabilite se l’opportunità richiede agenti specializzati, partnership corporate, travel management company o ulteriore tecnologia di distribuzione.
4. L’operazione può soddisfare le aspettative corporate? Verificate fatturazione, pagamenti, sicurezza, conformità, assistenza, pulizie e reportistica.
5. I numeri tornano? Confrontate i ricavi netti e i costi operativi con le prenotazioni leisure che quelle stesse date potrebbero altrimenti generare.

La serviced accommodation non è necessariamente il passo successivo per ogni operatore professionale di affitti brevi. Ma man mano che hotel, aparthotel, brand extended-stay e affitti gestiti professionalmente si avvicinano sempre di più, la capacità di servire più di una tipologia di ospite potrebbe diventare sempre più preziosa.

Per i property manager con l’inventario, la domanda locale e la capacità operativa giuste, la serviced accommodation potrebbe non richiedere un business completamente nuovo. Potrebbe rappresentare un ulteriore mercato per il business dell’ospitalità che hanno già costruito.