Bruxelles prepara regole più chiare per permettere alle città di frenare gli affitti turistici

Gli affitti brevi turistici sono diventati uno degli angoli più controversi del dibattito europeo sulla casa, e gran parte dello scontro si è risolto nei tribunali più che nei consigli comunali. Ora la Commissione europea vuole cambiare le cose. Sta preparando una norma, chiamata Legge sulla casa accessibile, che darebbe a città e regioni criteri chiari per imporre limiti proporzionati agli affitti turistici, secondo persone informate dei colloqui.

L’obiettivo è togliere le autorità locali da una zona grigia sul piano giuridico. Per anni le città che hanno cercato di arginare piattaforme come Airbnb hanno visto le loro regole impugnate da proprietari e operatori turistici, che sostengono che le restrizioni violino la libera prestazione di servizi tutelata dal diritto dell’UE. Le controversie si trascinano e i loro esiti sono tutt’altro che certi.

Quota piccola nel complesso, grande nei punti caldi

Parte di ciò che rende la questione così accesa è che la pressione è molto concentrata. Gli affitti brevi rappresentano appena l’1,2 per cento di tutte le abitazioni nell’UE. Nelle mete che ne subiscono il peso il quadro è molto diverso.

Luogo	Affitti turistici sul patrimonio abitativo
Sorrento (Italia)	Fino a circa il 20 per cento
Dubrovnik (Croazia)	Fino a circa il 20 per cento
Fuerteventura (Canarie)	Fino a circa il 20 per cento

I dati provengono dal Centro comune di ricerca della Commissione europea. Le autorità locali sostengono che questa concentrazione aggravi la carenza di alloggi e faccia salire i prezzi per i residenti. Le piattaforme di affitto contestano il nesso.

Le città hanno agito, e sono state citate in giudizio

Di fronte all’aumento degli affitti e al calo dell’offerta, diverse città si sono mosse per prime. I loro approcci vanno da sistemi di licenze che limitano il numero di affitti turistici a tetti sul numero di notti per cui un singolo appartamento può essere affittato.

Città	Approccio
Amsterdam	Tetti alle notti e restrizioni tramite licenza
Berlino	Restrizioni agli affitti turistici
Bruxelles	Restrizioni agli affitti turistici
Firenze	Licenze e una moratoria sui nuovi annunci
Parigi	Restrizioni agli affitti brevi
Barcellona	Punta a eliminare del tutto gli affitti di appartamenti ai turisti entro il 2028

Molte di queste misure sono finite in tribunale. Firenze offre l’esempio più chiaro. La città ha creato l’anno scorso un sistema di licenze per gli affitti brevi e ha imposto una moratoria sui nuovi annunci nel centro storico, per poi affrontare circa una dozzina di ricorsi da proprietari e operatori. Il tribunale regionale della Toscana ha dato ragione alla città, ma è solo il primo grado di giudizio, quindi è probabile che il contenzioso continui. Da allora Firenze ha esteso la moratoria fino a coprire il 44 per cento del suo patrimonio abitativo e si aspetta nuovi ricorsi. Come ha sintetizzato Jacopo Vicini, assessore al turismo di Firenze, qualsiasi cosa la città faccia per frenare gli affitti turistici, arriva un ricorso.

Il problema della proporzionalità

L’incertezza giuridica risale a una sola parola irrisolta. In una sentenza storica del 2020, la massima corte dell’UE ha confermato i regimi locali che limitano gli affitti brevi per motivi di carenza abitativa, purché le misure siano proporzionate. Cosa significhi davvero proporzionato è stato lasciato alla lite caso per caso.

Quel vuoto ha conseguenze concrete. Lorene Derhy, avvocata specializzata in diritto immobiliare in Francia, descrive le città come titolari di una competenza riconosciuta ma di un’insicurezza permanente. La prudenza che ne deriva può rivelarsi controproducente. Le autorità che non hanno la forza giuridica per difendere un piano ambizioso spesso adottano regole più deboli di quanto la legge consentirebbe, solo per evitare un ricorso. Vicini sostiene che è essenziale che l’UE riconosca la possibilità per le amministrazioni locali di agire, pur ammettendo che uno stesso regolamento non può valere per tutte le città, perché le situazioni sono molto diverse.

Il contesto abitativo

La politica è spinta da un decennio di forti rincari. Nell’insieme dell’UE i prezzi delle case sono saliti di quasi due terzi tra il 2015 e il 2025, mentre gli affitti sono cresciuti di oltre un quinto, secondo Eurostat. In molti Stati membri i prezzi hanno superato i redditi delle famiglie e hanno escluso dal mercato gli acquirenti più giovani. Il motore principale è una carenza di offerta, poiché l’edilizia non ha tenuto il passo della domanda a causa dei vincoli urbanistici, soprattutto nelle aree urbane densamente popolate. Il Centro comune di ricerca ha inoltre riscontrato una correlazione positiva tra la diffusione degli affitti brevi e costi abitativi più alti, con un legame più forte con i prezzi di vendita che con gli affitti nel lungo periodo.

Il settore replica

Le piattaforme respingono l’idea che gli affitti turistici siano la causa della pressione sulla casa. George Mavros, responsabile degli affari istituzionali di Airbnb per l’UE, sostiene che restrizioni molto severe agli affitti brevi difficilmente sposteranno i prezzi delle abitazioni, mentre comportano un costo economico concreto per le città che le impongono. La European Holiday Home Association, una lobby di settore, afferma che gli affitti brevi possono avere un ruolo ma non sono il problema maggiore, e indica un tasso medio di case vuote di circa il 20 per cento in tutta l’UE.

Cosa significa per i gestori

Per i gestori professionali, un quadro europeo più chiaro ha due facce. I criteri che rendono più facile difendere le misure comunali in tribunale le rendono anche più difficili da ribaltare, così l’era in cui si guadagnava respiro grazie ai ricorsi potrebbe volgere al termine. La risposta pratica è trattare la giurisdizione come parte centrale del rischio di portafoglio: sapere dove si colloca ciascun mercato nello spettro di licenze e tetti, tenere in ordine registrazioni e documentazione e privilegiare gli immobili nei luoghi in cui le regole sono stabili e la domanda duratura. La direzione è tracciata. Ciò che la Legge sulla casa accessibile cambierebbe è quanta certezza, per entrambe le parti, la accompagni.