Wire Weekly: notizie globali sugli affitti brevi e l'ospitalità

Il settore degli affitti brevi raramente ci regala una settimana tranquilla.

Nell’edizione di questa settimana di Wire Weekly, gli agenti IA si avvicinano sempre di più a diventare la nuova porta d’accesso ai viaggi, Shinjuku propone restrizioni importanti sugli affitti brevi dopo un’impennata delle lamentele dei residenti, i proprietari hanno ottenuto vittorie legali importanti negli Stati Uniti, e la nuova proposta di Legge sull’Edilizia Abitativa Accessibile dell’Europa potrebbe cambiare le regole che le città devono seguire per limitare gli affitti brevi.

Ecco cosa devi sapere come operatore di affitti brevi.

Gli agenti IA potrebbero diventare la nuova porta digitale dei viaggi

Il settore dei viaggi dovrebbe smettere di trattare gli agenti IA come semplici bot di assistenza clienti e iniziare a lasciare che risolvano problemi molto più grandi, secondo il presidente di OpenAI Bret Taylor.

Parlando allo Skift Global Forum, Taylor ha sostenuto che le aziende dovrebbero allontanarsi da regole e processi rigidi e dare invece agli agenti obiettivi e linee guida, permettendo loro di ragionare lungo tutte le fasi del percorso del cliente, come riportato da PhocusWire.

La sua visione è quella di un agente che copra prenotazione, assistenza e altre funzioni, invece di costringere i viaggiatori a muoversi tra sistemi e reparti separati.

E le aziende di viaggio si stanno già muovendo in quella direzione. Il CEO di Airbnb, Brian Chesky, ha rivelato che l’azienda prevede di introdurre un agente IA come nuova interfaccia il prossimo anno, mentre quasi la metà dei ticket di assistenza clienti è già gestita dall’IA in 50 lingue. Anche Expedia, Accor, IHG e Uber stanno investendo in tecnologia agentica.

C’è un contrappunto importante. Taylor ha riconosciuto le preoccupazioni legate ad allineamento e sicurezza, mentre il settore nel suo complesso è ancora alle prese con domande su sicurezza, trasparenza e quanta autonomia gli agenti dovrebbero effettivamente avere.

Cosa significa per gli operatori: La discussione va oltre la domanda se i viaggiatori cercheranno con l’IA. La domanda più grande è cosa succede quando un agente può fare ricerche, consigliare, prenotare ed eventualmente gestire un soggiorno per conto dell’ospite. Per le attività di affitti brevi, essere visibili all’IA potrebbe essere solo il primo ostacolo; essere strutturati in modo che gli agenti possano effettivamente concludere transazioni con te potrebbe diventare il prossimo.

Shinjuku, a Tokyo, punta gli affitti brevi dopo un’impennata di lamentele

Uno dei distretti turistici più trafficati di Tokyo si prepara a inasprire in modo significativo le regole sugli affitti brevi dopo aver ricevuto oltre 1.300 lamentele dei residenti nell’anno terminato a marzo.

Secondo i dati riportati da The Guardian, Shinjuku conta 3.775 alloggi privati registrati, il numero più alto in Giappone, quasi triplicato dal 2022. L’ordinanza proposta impedirebbe l’alloggio per visitatori nelle zone residenziali e vicino a scuole e siti culturali importanti, con un potenziale impatto su circa 2.000 immobili.

Il distretto prevede inoltre di ridurre il limite annuale di operatività dei minpaku nelle zone residenziali da 180 a 120 giorni.

Le lamentele spaziano dal rumore allo smaltimento improprio dei rifiuti, fino a fumo e intrusioni. Airbnb ha sostenuto che una restrizione così ampia rischia di penalizzare gli host responsabili e registrati, senza affrontare gli operatori non registrati responsabili di parte dei disagi. La proposta sarà sottoposta a consultazione pubblica prima che le revisioni vengano presentate il prossimo anno.

Cosa significa per gli operatori: Shinjuku è un altro promemoria del fatto che la regolamentazione raramente si sviluppa a prescindere dal sentimento della comunità. Con il Giappone che punta a 60 milioni di visitatori internazionali entro il 2030, bilanciare la crescita del turismo con la qualità della vita dei residenti sta diventando sempre più difficile. Anche gli operatori professionali hanno un ruolo da svolgere qui: una buona gestione degli ospiti non è solo ospitalità, può influenzare il contesto normativo in cui opera un intero mercato.

I proprietari negli Stati Uniti ottengono due importanti vittorie legali per gli affitti brevi

Mentre Shinjuku si muove verso controlli più severi, la National Association of Realtors ha evidenziato due recenti sentenze giudiziarie in Ohio e Idaho che rafforzano le tutele per i proprietari di affitti brevi.

In Ohio, una corte d’appello ha ribaltato la decisione di un tribunale inferiore riguardante un’associazione di condomini (HOA) che aveva cercato di vietare gli affitti inferiori a sei mesi. I giudici hanno stabilito che affittare un immobile residenziale non ne rende commerciale l’uso solo perché il proprietario ne trae reddito.

In Idaho, la Corte Suprema dello stato ha dato torto a Lava Hot Springs dopo che la città aveva cercato di limitare gli affitti brevi non occupati dal proprietario alle sole zone commerciali. La corte ha stabilito che l’approccio della città era in conflitto con la legge statale che limita il modo in cui i comuni possono vietare o regolamentare gli affitti brevi.

Entrambi i casi hanno visto il sostegno di associazioni di agenti immobiliari, incluso il Legal Action Program della National Association of REALTORS, che fornisce finanziamenti e sostegno in qualità di amicus curiae nei casi con implicazioni più ampie per i diritti di proprietà.

Cosa significa per gli operatori: Queste sentenze non creano una protezione generale per gli affitti brevi in tutti gli Stati Uniti. La regolamentazione resta fortemente dipendente dalla legge statale e locale. Ma dimostrano l’importanza di contestare le restrizioni sia per via giudiziaria sia attraverso l’attività di advocacy legislativa, in particolare quando le norme locali confliggono con la legge statale vigente o con i vincoli di proprietà.

Legge UE sull’edilizia abitativa accessibile: cosa significa davvero per gli affitti brevi?

La Commissione Europea ha adottato formalmente la sua proposta di Legge sull’Edilizia Abitativa Accessibile il 9 settembre. Come evidenzia Rental Scale-Up nella sua analisi, nonostante alcuni dei titoli che ne sono seguiti, la proposta non introduce un divieto o un tetto a livello UE per gli affitti brevi.

La proposta stabilisce invece dei test che le autorità dovrebbero superare prima di introdurre restrizioni sugli affitti brevi specificamente per motivi di accessibilità abitativa.

Le città dovrebbero dimostrare una condizione di stress abitativo, mostrare che l’attività di affitto breve ha avuto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o accessibilità degli alloggi per almeno tre anni, e dimostrare che una misura meno restrittiva non raggiungerebbe lo stesso obiettivo.

Ci sono anche importanti tutele per gli operatori esistenti. Le restrizioni scadrebbero dopo cinque anni salvo rinnovo, mentre le autorità che introducono nuove restrizioni che riguardano attività esistenti e legali dovrebbero prevedere disposizioni transitorie. Tuttavia, le restrizioni introdotte prima dell’entrata in vigore del Regolamento resterebbero fuori da questi nuovi test.

Anche la tanto discussa tutela per le residenze principali è più limitata di quanto sembri a prima vista. Le città non potrebbero usare l’accessibilità abitativa come giustificazione per limitare l’affitto della residenza principale ai sensi di questo Regolamento, ma potrebbero comunque limitarlo per altri motivi di interesse pubblico.

E, cosa importante: oggi non cambia nulla. Si tratta ancora di una proposta della Commissione che deve ora passare attraverso il Parlamento Europeo e il Consiglio, dove il testo può essere modificato.

Cosa significa per gli operatori: Questo potrebbe, col tempo, creare un quadro più basato sui dati per le restrizioni agli affitti brevi in tutta Europa, costringendo le città a dimostrare sia un problema abitativo reale sia un nesso significativo tra affitti brevi e quel problema. Ma il dettaglio — in particolare riguardo alle restrizioni locali già esistenti e a come vengono trattati i portafogli gestiti professionalmente — sarà enormemente importante man mano che la proposta avanzerà.

Novità dal settore

eviivo collega i property manager a Homes & Villas by Marriott Bonvoy

eviivo è diventata Connectivity Partner di Homes & Villas by Marriott Bonvoy, consentendo ai property manager idonei che utilizzano eviivo Suite di distribuire le proprietà direttamente sulla piattaforma premium di affitti vacanza di Marriott.

L’integrazione dà agli operatori accesso a un pubblico di oltre 300 milioni di membri Marriott Bonvoy, che possono guadagnare e riscattare punti sui soggiorni, permettendo al contempo ai manager di controllare annunci, tariffe, disponibilità, commissioni e prenotazioni insieme agli altri canali di distribuzione tramite il Channel Manager di eviivo. Per i manager professionisti che vogliono diversificare oltre le principali OTA per affitti vacanza, l’aspetto interessante è l’accesso all’ecosistema fedeltà di Marriott senza aggiungere un altro sistema autonomo allo stack operativo.

Stasher raccoglie 3 milioni di sterline per espandere la sua rete globale di deposito bagagli

Stasher ha ottenuto 3 milioni di sterline di nuovi finanziamenti per espandere il suo marketplace di deposito bagagli con oltre 10.000 sedi e accelerare il lancio di armadietti intelligenti in tutto il Regno Unito e in Europa.

Curiosamente, l’azienda è nata proprio da un problema tipico degli affitti brevi: i suoi fondatori ospitavano ospiti Airbnb che chiedevano ripetutamente dove poter lasciare i bagagli dopo il check-out. Un decennio dopo, Stasher opera in oltre 1.200 città e sta ora unendo la propria rete esistente ad armadietti self-service attivi 24 ore su 24, affrontando un problema di esperienza dell’ospite che resta particolarmente scomodo per gli operatori di affitti brevi privi di reception o spazi di deposito interni.

Hospitable lancia Split Payouts nativi per manager e proprietari

Hospitable ha lanciato Split Payouts per Vrbo e le prenotazioni dirette, il che, secondo l’azienda, la rende il primo PMS a offrire questa funzionalità in modo nativo.

Invece che i ricavi della prenotazione arrivino prima al manager o al proprietario per poi essere riconciliati e trasferiti in un secondo momento, la quota di ciascuno può ora essere pagata direttamente dalla stessa transazione al check-in. La funzione avvicina Vrbo e le prenotazioni dirette alla funzionalità di pagamento diviso già disponibile su Airbnb e potrebbe eliminare una parte sorprendentemente ampia degli adempimenti amministrativi di fine mese per i property manager in crescita. Al momento è disponibile per i conti bancari statunitensi nel piano Mogul di Hospitable, con il Regno Unito in arrivo.

Prossima tappa: Abu Dhabi?

La maggior parte degli operatori di affitti brevi conosce Dubai. Ma quanto da vicino stai osservando Abu Dhabi?

Il 5 ottobre, SCALE organizza un webinar gratuito, Abu Dhabi: The Next Global Growth Market for Short-term Rental Operators, con uno sguardo basato sui dati su un mercato in cui gli investimenti nel turismo stanno accelerando, la domanda sta crescendo e la regolamentazione sta abbracciando attivamente gli affitti brevi professionali.

Approfondiremo domanda, occupazione, demografia degli ospiti, regolamentazione, carenze di offerta e dove si trovino le vere opportunità — e sfide — per gli operatori che stanno valutando un’espansione.

Potrebbe uno dei prossimi grandi mercati di crescita del settore essere ancora poco osservato?

Iscriviti al webinar gratuito.

Hai una storia a cui il settore dovrebbe prestare attenzione? Se stai osservando cambiamenti normativi, spostamenti di mercato, tendenze tra gli operatori, nuove tecnologie o iniziative guidate dalla comunità negli affitti brevi, nella serviced accommodation o nell’ospitalità in generale, inviala a Louise Brace per una possibile inclusione in un prossimo numero di Wire Weekly.