El TJUE avala que Bruselas exija autorización al alquiler de corta estancia

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó el 22 de octubre de 2026 que la Región de Bruselas-Capital puede exigir a los operadores de alquiler de corta estancia una autorización previa, siempre que el régimen sea necesario y proporcionado para proteger a los turistas y el entorno urbano, incluida la vivienda.

El asunto, Smartflats contra Región de Bruselas-Capital (C-813/24), llegó al Tribunal por remisión del Tribunal de Apelación de Bruselas. Smartflats, operador de alquiler de apartamentos, impugnó la normativa regional de alojamiento turístico, que exige un certificado de conformidad urbanística antes de que un inmueble pueda registrarse y alquilarse a turistas. La empresa presentó su declaración en septiembre de 2020. Fue declarada inadmisible en noviembre de 2021 y, en noviembre de 2022, las autoridades ordenaron el cese de la actividad.

Qué ha decidido el Tribunal

Cuestión	Decisión
Ámbito	La Directiva de Servicios de la UE se aplica a las normas urbanísticas cuando forman parte de un régimen de autorización previa para el alojamiento turístico
Justificación	La protección de los turistas y de la vivienda puede justificar una autorización previa, pero solo si es necesaria y proporcionada y si se han valorado opciones menos restrictivas, como una declaración con controles posteriores
Certificado urbanístico	Compatible con el derecho de la UE solo si sus criterios son claros, objetivos y transparentes, y si la discrecionalidad municipal está acotada y protegida frente a la arbitrariedad
Procedimiento	Plazos razonables y publicados, motivación de cualquier denegación y derecho de recurso
Condiciones ilegales	Una condición contraria a la directiva debe dejarse sin aplicar por sí sola si puede separarse del resto del régimen; si no es posible, debe inaplicarse el régimen completo

El caso vuelve a Bruselas

El Tribunal de Apelación de Bruselas deberá ahora aplicar estos criterios a los hechos. Valorará si el régimen está justificado en función de su alcance geográfico y de su efecto sobre la vivienda, si otras normas ya garantizan la seguridad y la habitabilidad, y si los operadores pueden prever razonablemente cuándo se necesita una licencia de cambio de uso.

Las conclusiones de un Abogado General publicadas a principios de año habían puesto en serias dudas el régimen bruselense, al señalar la falta de un vínculo demostrado con la presión sobre la vivienda, de una exención para las residencias principales y de una delimitación geográfica. El Tribunal concede a la región más margen del que sugerían esas conclusiones, aunque fija condiciones estrictas de transparencia y procedimiento. La sentencia se apoya en el fallo Cali Apartments de 2020, que avaló los regímenes de autorización del alquiler de corta estancia en Francia.

Una gran brecha de cumplimiento

Bruselas ya aplica un sistema de registro que exige, entre otros documentos, el certificado urbanístico que está en el centro del caso. El nivel de cumplimiento sigue siendo bajo.

Indicador	Dato
Viviendas completas que recibieron huéspedes en Bruselas (2025)	2.788
Anuncios que se estima operan sin registro	Más del 90%
Inmuebles en la lista oficial de alojamientos turísticos	267
Inspecciones en 2025	213 visitas, 149 unidades sin registro
Multas por operar sin registro	De 416 a 41.600 euros

Qué significa para los operadores

La sentencia confirma que la libre prestación de servicios en la UE no bloquea de forma automática las licencias locales de alquiler de corta estancia. También fija una referencia clara con la que se medirá a toda ciudad europea que aplique un régimen de autorización: las restricciones deben basarse en datos, estar bien delimitadas e ir acompañadas de criterios, plazos, motivación y vías de recurso claros. Para los operadores de Bruselas, el desenlace depende ahora de cómo aplique el Tribunal de Apelación estos criterios a la normativa regional.

Imagen de portada: Gabriel Rambaud / Unsplash