El TJUE marca la línea roja: por qué el urbanismo ya no puede eludir las reglas europeas de servicios en la regulación del STR

Un seísmo jurídico acaba de sacudir los cimientos de la regulación del alquiler turístico en Europa. El Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha emitido un dictamen contundente en el Asunto C-813/24, que enfrenta a la plataforma Smartflats con la Región de Bruselas-Capital, y sus conclusiones van a obligar a reescribir ordenanzas municipales en todo el continente.

El dictamen establece un precedente de enorme calado: los regímenes de autorización urbanística no pueden utilizarse como escudo para eludir las exigencias de la Directiva de Servicios de la UE.

Durante años, los ayuntamientos han recurrido a complejas normas de zonificación y planeamiento para restringir de facto el mercado del alquiler de corta estancia. El Abogado General lo deja ahora meridianamente claro: si esas normas urbanísticas restringen el acceso al mercado, deben someterse al riguroso «test de proporcionalidad» que exige el derecho comunitario.

El conflicto central: urbanismo frente a acceso al mercado

La tensión de fondo en Smartflats era si la legislación regional de Bruselas —que exige una autorización urbanística expresa para cambiar el uso de un inmueble de residencial a alojamiento turístico— entraba dentro del ámbito de aplicación de la Directiva de Servicios.

Las autoridades regionales suelen argumentar que el urbanismo es una competencia local, ajena a la regulación de servicios. El Abogado General discrepa. El dictamen sostiene que, dado que estos regímenes de autorización afectan directamente a la capacidad del prestador de servicios (el anfitrión o la plataforma) para acceder al mercado, deben cumplir con la Directiva.

Esto desencadena una cascada de obligaciones jurídicas para las ciudades. Ya no basta con invocar la «escasez de vivienda» como justificación genérica de las restricciones; el proceso regulatorio en sí mismo queda ahora bajo la lupa.

Los cinco pilares de una regulación conforme a derecho

Según el dictamen, cualquier Estado miembro o ciudad que introduzca regímenes de autorización para el STR debe demostrar que sus medidas cumplen cinco criterios. Si una norma falla en uno solo, puede ser declarada incompatible con el derecho de la UE.

• Necesidad probada: La restricción debe justificarse por una razón imperiosa de interés general (combatir una escasez real de vivienda o proteger el entorno urbano). No puede ser mero proteccionismo económico en favor del sector hotelero.

• Proporcionalidad: La medida debe ser adecuada para alcanzar el objetivo y no ir más allá de lo necesario. Si una medida menos restrictiva (un límite de noches en lugar de una prohibición total) pudiera funcionar, la prohibición es ilegal.

• Transparencia: Las reglas deben ser claras, inequívocas y públicas de antemano.

• Seguridad jurídica: Los anfitriones deben poder prever el resultado de sus solicitudes. Las reglas no pueden modificarse de forma arbitraria.

• Equidad procedimental: El proceso de solicitud debe ser objetivo e imparcial.

La crítica al régimen de Bruselas: un aviso para todas las ciudades

El Abogado General no se ha limitado a esbozar principios abstractos; los ha aplicado al régimen STR de Bruselas, señalando graves defectos procedimentales que comparten muchas otras ciudades europeas.

El dictamen subraya que el sistema bruselense adolece de una «amplia discrecionalidad municipal» y de «criterios poco claros». Cuando un ayuntamiento puede denegar una licencia basándose en vagas apreciaciones sobre el «carácter del barrio», sin métricas objetivas, la seguridad jurídica se desmorona.

Además, el Abogado General insiste en que un sistema conforme a derecho debe prever:

• Plazos vinculantes para que la administración resuelva.

• La obligación de motivar cualquier denegación.

• Recursos efectivos (una vía clara para impugnar la denegación).

La bomba del «silencio administrativo»

Quizá la parte más explosiva del dictamen es la relativa al silencio administrativo.

En numerosas jurisdicciones (incluidas zonas de España e Italia), cuando un anfitrión presenta una solicitud de licencia y el ayuntamiento no responde, se aplica el «silencio negativo»: una denegación automática.

El Abogado General advierte de que esta práctica vulnera probablemente el derecho de la UE. Según la Directiva de Servicios, la regla general es que la autorización se entiende concedida si la autoridad competente no responde dentro del plazo establecido. Invertir esta regla (tratar el silencio como rechazo) solo se admite en presencia de una razón imperiosa de interés general, rigurosamente justificada.

Esto traslada toda la carga administrativa al ayuntamiento. Ya no se puede ignorar las solicitudes para congelar el mercado de facto; hay que tramitarlas activamente o asumir concesiones automáticas.

¿Y ahora qué?

Conviene recordar que el dictamen del Abogado General no es una sentencia firme, pero el TJUE sigue estas opiniones en la gran mayoría de los casos.

Si el Tribunal confirma este razonamiento en su fallo definitivo, moldeará la próxima generación de regulación del STR en toda la UE. Ciudades como Barcelona, París, Ámsterdam y Berlín tendrán que revisar sus regímenes de licencias para asegurarse de que no se apoyan en el «silencio administrativo» ni en criterios urbanísticos difusos que no superen el test de proporcionalidad.

Para el sector del alquiler turístico, este dictamen ofrece un nuevo y poderoso escudo jurídico frente a la regulación arbitraria. Para los ayuntamientos, es una llamada urgente a profesionalizar y objetivar sus procedimientos de concesión de licencias.