Le gouvernement et les opérateurs de la location courte durée se révoltent contre les nouvelles règles de l'UE

L’Italie est devenue le principal point de friction de la réaction européenne à l’Affordable Housing Act de l’UE, le cadre présenté le 9 septembre 2026 par le commissaire au Logement Dan Jorgensen. La mesure permet aux municipalités de restreindre les locations touristiques et l’achat de résidences secondaires dans les zones de tension sur le logement, définies comme des zones où les prix de l’immobilier dépassent de plus de huit fois le revenu moyen local.

Rome s’est rapidement engagée dans une confrontation ouverte avec Bruxelles. Tommaso Foti, ministre des Affaires européennes, des Politiques de cohésion et du PNRR, mène l’effort du gouvernement pour contester le cadre et protéger l’Italie de contraintes obligatoires, en affirmant que la règle revient à laisser Bruxelles dicter la politique nationale du logement. Les principales fédérations de l’immobilier et de la location courte durée du pays se sont rangées derrière cette position avec des critiques quasi unanimes.

FIMAA a qualifié le règlement d’inacceptable et de préjudiciable au droit de propriété et à la liberté contractuelle, en contestant en particulier le mécanisme de tension sur le logement qui permettrait aux municipalités de déclarer l’état d’urgence. AIGAB, qui représente les gestionnaires, a réfuté les prémisses du règlement à l’aide de données sectorielles. FIAIP a soutenu que la crise du logement a des causes bien plus profondes que la location courte durée. Toutes trois contestent tout lien avéré entre la location courte durée et la hausse des loyers de longue durée.

Pourquoi c’est important pour les opérateurs

Le cadre n’est pas contraignant sur les plafonds de loyer eux-mêmes. Il fixe les conditions que les municipalités doivent remplir avant de restreindre, ne désigne aucune ville, n’impose aucune limite de nuitées et prévoit une échéance de cinq ans pour chaque restriction sauf renouvellement. Malgré cela, son arrivée déclenche déjà une réaction nationale qui pourrait retarder ou atténuer son application sur le terrain.

Pour les opérateurs, l’enjeu est double. La réaction montre que la mise en œuvre sera contestée marché par marché plutôt qu’uniforme dans tout le bloc. Elle arme aussi le secteur de preuves comparatives selon lesquelles les restrictions n’apportent pas d’accessibilité financière. Les opérateurs citent Barcelone, où les loyers ont augmenté de 72 pour cent au mètre carré parallèlement à un gel des licences en vigueur depuis 2014, et le Pays basque français, où seulement 5 pour cent des 6 000 logements retirés du marché de la courte durée sont revenus à la location de longue durée.

Les chiffres au cœur du débat

Indicateur	Valeur
Annonces STR avec CIN actives (Italie, août 2026)	510 000
Part des STR dans le parc de logements de l’UE	1,2%
Part des STR dans le parc de logements italien	Moins de 2% de plus de 35 M de logements
Sociétés de gestion / salariés (Italie)	45 000 / 150 000
Évolution des loyers à Barcelone depuis le gel des licences de 2014	+72% au mètre carré
Logements STR du Pays basque revenus au marché de longue durée	5% des 6 000 retirés

L’argument du secteur repose sur l’échelle. Si la location courte durée représente à peine plus de 1 pour cent du logement européen et moins de 2 pour cent des plus de 35 millions de logements italiens, font valoir les opérateurs, elle ne peut être le principal moteur d’une crise d’accessibilité, et la restreindre ne la résoudra pas tout en mettant en péril 150 000 emplois italiens.