Location courte ou longue? Ce que montrent les données

Avec des loyers en hausse, l’arrivée de nouvelles obligations d’enregistrement et un coût d’exploitation d’un bien qui augmente des deux côtés, les bailleurs de toute l’Europe soupèsent les modèles de la location courte et de la location longue avec plus de soin que depuis des années.

Longtemps, la comparaison a paru simple. Les loyers de longue durée ont fortement augmenté après la pandémie et, au seul regard des revenus bruts, un bail classique apparaissait souvent comme le chiffre le plus sûr. Mais le tableau complet va au-delà du loyer mensuel, et la réponse honnête à la question «dois-je faire de la location courte ou longue?» est aujourd’hui, clairement, «cela dépend».

L’emplacement, les caractéristiques du bien et les règles locales orientent clairement certains biens vers un modèle. Même alors, la variable la plus importante reste la qualité de la gestion du bien et le rendement que cette gestion peut réellement produire.

Ce que montrent les chiffres

La croissance des loyers a été large mais inégale dans l’UE. Les loyers ont augmenté dans tous les États membres sur un an jusqu’au deuxième trimestre 2026, en hausse de 3,0 pour cent dans l’ensemble du bloc, tandis que les prix des logements progressaient plus vite, de 4,7 pour cent. Sur l’année 2025, l’écart entre les marchés a été important.

Marché	Hausse du loyer de longue durée, 2025	Position dans l’UE
Croatie	17,6%	La plus forte hausse
Grèce	10,0%	Forte pression
Hongrie	9,8%	Forte pression
Moyenne UE	3,1%	Référence
Italie	3,8%	Proche de la moyenne
Espagne	2,4%	Sous la moyenne
France	2,3%	Sous la moyenne

La demande de location courte a progressé dans le même temps. Les voyageurs ont passé 398,1 millions de nuitées dans des hébergements en location de courte durée réservés via les principales plateformes au seul troisième trimestre 2025, en hausse de 8,7 pour cent par rapport à la même période un an plus tôt, avec une demande fortement concentrée sur un petit nombre de régions.

En comparant les deux modèles sur ces seuls chiffres bruts, de nombreux bailleurs opteraient pour la location longue, et pour certains biens cela reste le bon choix. La comparaison ne devient intéressante qu’une fois ajoutés les coûts situés sous la ligne du loyer.

Les coûts qui apparaissent rarement dans une comparaison de loyers

Deux modèles qui semblent proches sur les revenus mensuels peuvent nettement diverger lorsque l’on chiffre la flexibilité, l’administration et l’état du bien.

La voie pour récupérer la jouissance du bien est un facteur. À mesure que plusieurs juridictions européennes renforcent la protection des locataires et allongent les délais minimaux de préavis et de bail, la location de longue durée s’accompagne, dans un nombre croissant de marchés, de moins de flexibilité et de plus d’administration, des nouvelles règles de bail à une tenue des registres plus lourde.

L’état du bien à la fin d’un bail long est le coût le plus souvent omis. Lorsque des biens quittent la location classique, les opérateurs signalent régulièrement des factures de rénovation importantes, allant des nouveaux revêtements de sol et d’un mobilier de meilleure qualité au remplacement complet des salles de bains et aux travaux de jardinage. Les locations courtes s’usent différemment, car le ménage et l’inspection réguliers entre les séjours repèrent les petits problèmes avant qu’ils ne deviennent coûteux. Ces coûts apparaissent rarement dans une simple comparaison de loyer mensuel, mais deviennent bien réels quand un bail se termine et qu’un bien nécessite des travaux importants avant de pouvoir à nouveau rapporter.

La location courte n’est pas une amélioration gratuite

Le modèle de la location courte comporte sa propre charge réglementaire et financière, et cette charge augmente partout en Europe. À compter du 20 mai 2026, le règlement (UE) 2024/1028 impose aux États membres d’exploiter des points d’entrée numériques uniques par lesquels les plateformes de réservation communiquent les données de l’hôte et de l’annonce, y compris les numéros d’enregistrement et les nuitées réservées. Plusieurs pays appliquent déjà en plus leurs propres régimes de licence, d’enregistrement ou de plafonds.

Aspect	Ce que cela implique pour un opérateur de location courte
Cadre d’enregistrement UE	Numéros d’enregistrement valides exigés là où existent des dispositifs locaux, cohérents sur tous les canaux
Règles nationales et municipales	Licences, zonage et plafonds de nuitées dans de nombreux marchés d’Espagne, d’Italie, de France, du Portugal et de Grèce
Partage des données des plateformes	Nuitées réservées communiquées aux autorités chaque mois ou chaque trimestre, relevant le niveau de conformité
Financement	De nombreux prêts locatifs classiques restreignent la location courte, si bien qu’un financement spécialisé peut être nécessaire avant de convertir

Impôts mis à part, les prêteurs varient dans ce qu’ils autorisent, et le coût administratif de la conformité est désormais une ligne permanente plutôt qu’un fait ponctuel.

Si vous passez au court terme, faites-le de façon professionnelle

Rien de tout cela ne signifie que chaque bien doive passer à la location courte. L’emplacement pèse lourdement sur la demande, et un bien situé dans une zone à faible fréquentation touristique ou d’affaires peinera à remplir son calendrier, aussi bien géré soit-il. Le design et la taille comptent aussi. Un studio dans une zone qui attire surtout des familles ne rendra pas comme un logement doté de vastes espaces communs.

La démarche sensée consiste à évaluer tout cela honnêtement avant de changer, en examinant la demande locale, la saisonnalité, les exigences de licence et la réalité pratique de la gestion de rotations fréquentes, idéalement avec l’apport de quelqu’un qui connaît le marché local.

Lorsqu’un bien convient réellement à la location courte, les résultats varient tout de même beaucoup selon les décisions de gestion. Une location courte gérée de façon professionnelle peut obtenir de meilleurs tarifs et un meilleur taux d’occupation, et l’échelle facilite l’amélioration des marges à mesure qu’un portefeuille grandit, en réduisant le coût de la blanchisserie, de l’entretien et du service aux voyageurs. Ce niveau de gestion a un prix. Les commissions se situent généralement entre 15 et 20 pour cent des revenus plus TVA, et les revenus de la location courte sont plus saisonniers que ceux de la location longue, si bien qu’une annonce mal gérée aux avis faibles peut rapporter moins qu’un bail classique.

Une bonne approche de gestion peut améliorer les chiffres d’un bien adapté, mais elle ne sauvera pas un bien qui n’a jamais convenu au marché, et il convient de prévoir dès le départ des coûts d’ameublement et de mise en service plus élevés.

Ce qui détermine réellement le rendement

Les deux modèles peuvent être véritablement rentables, et les deux peuvent échouer. Ce qui les distingue, c’est le travail derrière les chiffres: connaître le marché local, budgéter correctement les coûts que chaque modèle entraîne et mettre en place une approche de gestion capable de produire le rendement visé.

Les bailleurs qui fixent une stratégie une fois et la laissent en l’état voient souvent leur rendement s’éroder, qu’il s’agisse d’un bail long non révisé pendant des années ou d’une annonce de location courte qui tourne encore avec les prix et la présentation d’il y a trois ans. Quelle que soit la voie choisie, la meilleure discipline consiste à revoir régulièrement les prix, les coûts et le dispositif de gestion, et à traiter la décision comme un processus continu plutôt que comme une chose réglée une fois pour toutes. C’est ce travail qui détermine le rendement.