L'Europe du Sud ferme discrètement la porte à la nouvelle offre

L’Europe du Sud n’interdit pas la location courte durée. Elle fait quelque chose de plus discret et de plus durable: rendre la création d’offre nouvelle difficile, un instrument après l’autre. Portugal, Grèce, Italie, Espagne et France actionnent chacun un levier différent, et les cinq pointent dans la même direction.

Marché	Instrument	Seuil	Nuitées 2024
Portugal	Zones de contention AL	10% du parc en valeur absolue, 5% en relatif	n/d
Grèce	Gel des AMA et fiscalité	Arrondissements centraux d’Athènes, impôt sur le revenu de 15 à 45%	45 M
Italie	Présomption fiscale	Le troisième logement impose un numéro de TVA	127 M
Espagne	Registres régionaux	Retrait de l’annonce sous 48 heures	171 M
France	Portail national	Plafond de 120 nuits à Paris	192 M

Portugal: la licence n’est plus un actif

Dans une zone de contention du centre de Lisbonne, une licence attachée à une acquisition doit être considérée comme non transférable et non comme un actif revendable. Valoriser une opération en supposant que l’enregistrement AL suit le bien est le moyen le plus rapide de surpayer.

Italie: le troisième logement change le métier

La cedolare secca reste à 21% sur le premier logement et à 26% sur le deuxième. Le troisième fait basculer l’activité dans le champ professionnel, avec numéro de TVA obligatoire et toute la charge de conformité qui va avec. En pratique, c’est le code fiscal qui fait le travail du zonage.

Grèce, Espagne et France: le contrôle plutôt que l’interdiction

La Grèce a gelé les nouveaux enregistrements AMA dans les arrondissements centraux d’Athènes et y a superposé un impôt sur le revenu de 15 à 45%. L’Espagne dispose désormais de registres régionaux qui imposent aux plateformes de retirer l’inventaire non conforme sous 48 heures. La France fait passer l’ensemble par un portail national, Paris maintenant le plafond de 120 nuits sur la résidence principale.

Pourquoi c’est important

Aucune de ces mesures n’est une interdiction, et toutes frappent le même profil d’opérateur: le semi-professionnel détenant de trois à dix logements. C’est le segment qui alimente la plupart des portefeuilles européens de gestion locative.

Deux conséquences pratiques en découlent. Sur ces cinq marchés, la croissance passe désormais par la reprise de parc déjà conforme plutôt que par l’ajout d’annonces nouvelles, et la valorisation d’un portefeuille doit se construire sur les licences qui se transfèrent réellement, pas sur le nombre de portes que le vendeur peut compter.