L'Espagne va porter à 21% la TVA sur les logements touristiques dans un vaste décret logement

Le Conseil des ministres espagnol doit voter le 29 septembre 2026 un vaste décret logement qui porterait la TVA sur les logements touristiques (pisos turísticos) au taux normal de 21%. Aujourd’hui, la plupart des locations saisonnières de courte durée sont exonérées de TVA ou taxées à un taux réduit de 10% lorsqu’elles s’accompagnent de services de type hôtelier. Les faire passer à 21% revient, selon la logique du gouvernement, à les traiter pour ce qu’elles sont, à savoir des activités commerciales, et vise à éroder l’avantage de marge de la location courte durée afin que les propriétaires remettent des logements sur le marché de la location longue durée.

La modification de la TVA est la pièce maîtresse, mais le décret va bien plus loin. Il prolonge automatiquement les baux en cours jusqu’en 2028, durcit les règles sur les locations saisonnières et à la chambre pour freiner leur usage comme échappatoire, et offre des avantages fiscaux aux propriétaires qui gèlent ou baissent les loyers. Il ajoute des protections contre l’expulsion pour les ménages vulnérables et associe aux mesures logement une réforme du droit des sols destinée à mobiliser les terrains vacants et les logements vides.

Les mesures clés en un coup d’œil

Mesure	Détail
TVA sur les logements touristiques	Portée au taux normal de 21%
Baux de location	Prolongation automatique jusqu’en 2028
Locations saisonnières et à la chambre	Règles renforcées pour fermer les échappatoires
Incitations aux propriétaires	Avantages fiscaux pour gel ou baisse des loyers
Protection des locataires	Nouvelles protections anti-expulsion pour les familles vulnérables
Vote du Conseil des ministres	29 septembre 2026
Fenêtre parlementaire	30 jours pour ratifier le décret
Déficit de logements (Banque d’Espagne)	Environ 1 million de logements nécessaires d’ici 2028
Euribor (25 septembre 2026)	3,379%

Pourquoi cela compte pour les opérateurs

Pour les opérateurs de location saisonnière, la hausse de la TVA est le principal risque. Un passage à 21% comprime directement la marge d’une location courte durée par rapport à un bail de longue durée, et elle intervient au moment où l’ensemble du décret cherche explicitement à réduire l’offre de courte durée plutôt qu’à l’encadrer. Les opérateurs du haut de gamme, ménage, linge et conciergerie déjà intégrés au prix, seront les premiers à ressentir la pression sur le rendement net, et certains propriétaires feront les comptes et concluront qu’un locataire stable de longue durée l’emporte désormais sur le tarif à la nuit.

Le calendrier accentue le propos. La mesure survient alors qu’Airbnb demande publiquement à Madrid d’aligner toute règle nationale sur la location courte durée avec la nouvelle loi européenne sur le logement abordable, plutôt que d’empiler des couches supplémentaires d’enregistrement national. La tension est connue : les plateformes veulent un cadre européen unique et harmonisé, tandis que les gouvernements nationaux actionnent les leviers fiscaux et de licences qu’ils peuvent utiliser tout de suite. Avec la Banque d’Espagne qui évalue le déficit de logements du pays à environ un million d’unités d’ici 2028, il est peu probable que la pression politique retombe.

Et maintenant

Le décret doit être ratifié par le Parlement dans un délai de 30 jours après son adoption, et les partenaires de la coalition négociaient encore ses termes au moment de la publication : seuils et exceptions précis pourraient donc encore évoluer avant que le texte soit définitif. Les opérateurs exposés à l’Espagne devraient dès à présent modéliser le scénario à 21%, vérifier quelle part de leur portefeuille repose sur des services de type hôtelier et suivre le vote parlementaire d’aussi près que la décision du Conseil des ministres elle-même.