L'effet MariCarmen : l'Espagne pressée de réécrire les règles de la location

L’expulsion de MariCarmen de l’appartement madrilène où elle vivait depuis plus de 70 ans est devenue un symbole de la crise du logement en Espagne et a accéléré l’action politique sur une législation jusque-là au point mort. Quelques jours plus tard, de nouvelles règles encadrant la location temporaire, l’hébergement touristique et la fiscalité ont été adoptées. Mais durcir les règles de la location temporaire et touristique aidera-t-il vraiment à résoudre le problème de logement que l’affaire MariCarmen a révélé ?

Une semaine peut être très longue dans la politique du logement espagnole.

Le 23 septembre, MariCarmen Abascal, 87 ans, a été expulsée de l’appartement madrilène qui était son foyer depuis plus de 70 ans.

Son histoire a rapidement dépassé les limites du quartier du Retiro. Des manifestants se sont rassemblés à la Puerta del Sol, l’expulsion a fait la une des médias nationaux et le logement, déjà l’un des sujets les plus politiquement sensibles en Espagne, s’est de nouveau retrouvé au cœur du débat public.

En quelques jours, les négociations sur une législation du logement qui peinait jusque-là à réunir un soutien politique suffisant se sont brusquement accélérées.

Le 29 septembre, le Conseil des ministres a approuvé deux décrets sur le logement, dont le premier a été publié au BOE le lendemain matin. Tous deux doivent être soumis au vote du Parlement le vendredi 2 octobre.

La presse a directement relié ce regain d’élan politique à la réaction suscitée par l’expulsion de MariCarmen. Pourtant, la législation qui en est issue va bien au-delà des circonstances qui ont donné tant de force à son cas.

Elle concerne les locataires vulnérables et les expulsions, mais aussi la location temporaire, la location de chambres, l’hébergement touristique, la TVA et la fiscalité municipale des logements touristiques.

Pour le secteur espagnol de la location de courte durée, cela soulève une question difficile mais nécessaire : toutes ces mesures s’attaquent-elles vraiment au même problème de logement ?

L’affaire MariCarmen a révélé une faille dans la protection du logement

La situation de MariCarmen était exceptionnelle.

Elle vivait dans l’appartement depuis 1956 grâce à un contrat de renta antigua (ancien bail à loyer protégé) signé à l’origine par son père. Après plusieurs transmissions successives au sein de la famille, elle payait entre 440 et 500 euros environ par mois pour un logement situé dans le quartier madrilène du Retiro.

L’immeuble a été vendu en 2018 et l’appartement a ensuite été acquis par Urbagestión Desarrollo e Inversiones. La société a contesté la poursuite de son bail et a fini par obtenir gain de cause devant la Cour suprême. Elle lui a proposé un nouveau bail à un loyer de marché nettement plus élevé, au-dessus de ce que sa pension lui permettait de payer.

Juridiquement, le propriétaire l’a emporté. Socialement, le résultat a été beaucoup plus difficile à accepter.

Une femme de 87 ans aux ressources modestes a perdu le logement qu’elle occupait depuis la majeure partie de sa vie. Après une pression publique considérable, un accord a finalement été trouvé pour lui permettre de revenir avec un nouveau bail de huit ans et un loyer plafonné à 30 % de ses revenus.

La question dépasse largement celle de savoir si un propriétaire aurait dû agir autrement.

Lorsqu’une personne âgée et vulnérable ne peut plus se loger au prix du marché après avoir passé l’essentiel de sa vie dans un bail protégé, la solution doit-elle dépendre de la bonne volonté d’un propriétaire privé à lui offrir cette protection sociale ?

Ou ce filet de sécurité devrait-il relever de l’État ?

Les propriétaires privés, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises, évoluent sur le marché du logement. Ils ont des crédits immobiliers, des frais d’entretien, des impôts, des salariés et leurs propres contraintes financières. Leur demander d’assumer indéfiniment une responsabilité qui relève, en définitive, de la politique du logement social ne règle pas le problème de fond.

Cela n’enlève rien à la nécessité de contrôler les pratiques abusives, notamment lorsque des biens résidentiels sont acquis dans le but précis d’évincer les locataires en place et d’en tirer des rendements nettement supérieurs.

Cela impose en revanche de bien distinguer la protection des personnes vulnérables, l’encadrement de l’investissement spéculatif et la régulation des propriétaires et des entreprises d’hébergement ordinaires.

Ce sont des questions liées, mais elles ne sont pas interchangeables.

Comment est-on passé de MariCarmen à la location temporaire ?

L’un des volets les plus importants du Real Decreto-ley 26/2026 est la volonté de définir beaucoup plus strictement ce qui constitue un hébergement résidentiel temporaire.

Dans le nouveau cadre, une location temporaire doit exister parce que le locataire s’est éloigné temporairement de sa résidence habituelle pour un motif réel et démontrable. Le contrat doit préciser ce motif et c’est au bailleur qu’il revient d’en apporter la preuve.

Sa durée sera en général supérieure à 31 jours et ne pourra excéder 12 mois, même si elle pourra se prolonger si le motif du déplacement temporaire perdure réellement.

Si le caractère temporaire du contrat ne peut être justifié, les conséquences sont lourdes : le contrat peut être requalifié rétroactivement en bail d’habitation principale ordinaire.

Il y a derrière tout cela un problème légitime.

Un contrat de 11 mois ne devrait pas permettre automatiquement de soustraire aux protections du bail d’habitation ce qui constitue en réalité le logement permanent de quelqu’un.

Les tribunaux espagnols regardaient déjà au-delà de la durée inscrite au contrat pour examiner la finalité réelle de la location.

Fermer des failles délibérées est une chose.

Ce qui inquiète le secteur professionnel de la location, c’est ce qui se passe lorsqu’une législation conçue pour prévenir les abus finit par englober aussi l’hébergement temporaire légitime.

Les gens déménagent pour leur travail. Ils participent à des projets de six mois. Ils étudient. Ils suivent des traitements médicaux. Ils s’installent dans une nouvelle ville et louent en attendant de trouver un logement définitif. Des familles ont besoin d’un endroit où vivre pendant qu’elles rénovent ou achètent un bien. De plus en plus de travailleurs et de professionnels internationaux partagent leur vie entre plusieurs pays.

Il ne s’agit pas forcément de propriétaires cherchant à déguiser des baux d’habitation permanents. Ce sont de vraies raisons pour lesquelles des personnes ont besoin d’un logement pour plus longtemps que des vacances, mais pour bien moins que cinq ou sept ans.

Le marché locatif a évolué parce que la manière dont les gens vivent et travaillent a évolué. La législation doit reconnaître cette distinction.

Le problème d’une frontière nette à 31 jours

Le nouveau décret tente de tracer une limite plus claire.

Selon le nouveau cadre national, l’hébergement touristique régi par la réglementation régionale du tourisme ne peut pas dépasser 31 jours. L’hébergement résidentiel temporaire commence au-delà de 31 jours et doit répondre aux nouvelles exigences liées au besoin temporaire.

En matière de TVA, les logements meublés loués au même client pour 30 nuits au maximum relèveront, sous réserve des dispositions du décret, du taux de 10 % à compter du 1er décembre.

Sur le papier, les catégories paraissent relativement simples. En pratique, les hébergements n’y entrent pas toujours aussi facilement.

Prenons une personne qui doit quitter son domicile pendant trois semaines pour un traitement médical : le séjour est trop court pour être considéré comme un hébergement résidentiel temporaire au sens de la nouvelle définition, mais, selon la communauté autonome et le logement concerné, il peut ne pas relever clairement non plus des règles régionales sur l’hébergement touristique.

Ou une personne qui s’installe définitivement en Espagne mais a besoin d’un appartement meublé pendant trois mois, le temps de trouver un logement permanent. Elle a un besoin réel de logement de courte durée, mais est-elle temporairement éloignée d’une résidence habituelle au sens où l’entend la loi ?

Et puis il y a ceux qui passent plusieurs mois quelque part simplement parce qu’ils en ont envie. Où se situe un séjour de trois mois motivé par un choix de vie ?

Ce sont des questions pratiques, pas des failles théoriques, et les opérateurs auront besoin de clarté.

Un débat est également probable sur l’articulation entre le plafond national de 31 jours et les compétences des communautés autonomes espagnoles, qui jouent un rôle important dans la régulation du tourisme.

La TVA à 21 % devenue 10 %

La rapidité avec laquelle la législation a été négociée compte aussi.

Quelques jours seulement avant le décret définitif, un taux de TVA de 21 % sur l’hébergement touristique était encore publiquement évoqué.

Le texte publié s’est finalement arrêté sur 10 %.

Le raisonnement du gouvernement est clair : il estime que l’hébergement touristique pèse sur l’offre résidentielle et doit être taxé en fonction de l’activité commerciale qu’il représente.

Le décret cite des données de la Banque d’Espagne selon lesquelles les logements touristiques représentent environ 10 % du marché locatif au niveau national, tout en reconnaissant des concentrations bien plus fortes dans certains lieux, notamment les centres historiques de Malaga et de Séville.

Cette concentration locale est importante.

Peu de professionnels de la location de courte durée soutiendraient que le tourisme n’a aucun effet sur le logement dans les destinations où l’hébergement de vacances est très concentré. Certaines villes et certains quartiers nécessitent clairement des réponses ciblées.

La question la plus délicate est de savoir s’il est pertinent d’appliquer la même réponse politique à tout un pays où le lien entre tourisme et logement varie considérablement d’un marché à l’autre.

Le passage d’un taux de TVA proposé de 21 % à 10 % dans la dernière ligne droite montre aussi à quelle vitesse des décisions commerciales importantes évoluaient juste avant l’adoption.

Pour les entreprises qui doivent fixer leurs prix, signer des accords avec les propriétaires, recruter du personnel et prendre des décisions d’investissement des mois, voire des années à l’avance, la sécurité juridique compte aussi.

Retirer un bien de la location courte ne crée pas une location longue durée

C’est peut-être l’hypothèse qui mérite le plus d’être remise en question.

Une grande partie du débat espagnol sur le logement repose sur une équation en apparence simple : réduire les locations touristiques et temporaires libérerait davantage de logements pour les résidents permanents.

Ce sera le cas pour certains ; mais rien ne garantit que chaque propriétaire qui quitte la location de courte durée deviendra bailleur longue durée.

Il peut vendre. Il peut s’installer lui-même dans le logement. Il peut le laisser vide. Le bien peut devenir une résidence secondaire. Il peut aussi estimer que la rentabilité ne compense plus le risque réglementaire lié à la location.

Cette distinction compte.

Les Canaries constituent déjà un cas d’étude intéressant. Les représentants du secteur y affirment que les logements sortis de la location de vacances ne sont pas forcément passés à la location résidentielle classique. Les chiffres disponibles demandent des preuves indépendantes plus solides avant de pouvoir tirer des conclusions fermes, mais la question de fond mérite qu’on s’y attarde.

Si la réglementation retire un bien d’un marché, que savons-nous vraiment de l’endroit où il va ensuite ?

L’Espagne n’a pas simplement besoin de moins de locations touristiques. Elle a besoin de davantage de logements que les gens peuvent se permettre de louer et d’acheter.

Ce n’est pas automatiquement la même politique.

Qui doit payer pour la crise du logement en Espagne ?

C’est là que le débat devient inconfortable pour le gouvernement et les décideurs politiques. L’Espagne a un problème de logement et les personnes vulnérables ont besoin d’une véritable protection.

Il existe aussi des inquiétudes légitimes concernant l’investissement immobilier spéculatif, en particulier lorsque des immeubles ou des portefeuilles sont acquis avec une stratégie reposant sur l’éviction des locataires en place, la hausse rapide des loyers ou l’extraction de valeur sur des marchés déjà soumis à une forte pression locative.

Cela mérite une réponse réglementaire spécifique. Mais le marché locatif espagnol n’est pas composé uniquement d’investisseurs institutionnels.

Il comprend des propriétaires particuliers, des familles possédant un ou deux biens d’investissement, des gestionnaires immobiliers locaux et des entreprises d’hébergement qui emploient du personnel et contribuent positivement aux économies locales.

Des politiques destinées à encadrer l’investissement hautement spéculatif peuvent avoir des conséquences très différentes lorsqu’elles s’appliquent à une famille espagnole qui loue un appartement hérité, à une petite société de gestion locative ou à un opérateur professionnel qui gère des logements pour le compte de propriétaires locaux.

La distinction compte, car la politique du logement modifie les comportements.

Si le risque réglementaire, juridique et financier de la location devient trop élevé, certains propriétaires ne passeront pas à la location longue durée : ils quitteront purement et simplement le marché locatif.

Cela n’aide guère la personne qui cherche un logement abordable.

Le tourisme fait partie du débat sur le logement, mais il ne peut pas en devenir l’unique sujet

Le secteur de la location de courte durée a assurément un rôle à jouer dans ce débat.

Là où l’hébergement touristique est très concentré, son impact sur les quartiers résidentiels, les prix locaux et la disponibilité des logements doit être examiné sérieusement, et les opérateurs professionnels comme les associations régionales ont déjà montré leur volonté d’engager ce dialogue.

Mais la crise du logement en Espagne dépasse largement la location de courte durée.

Elle touche à l’offre de logements, à l’urbanisme, au logement social, à l’accessibilité financière, aux salaires, à l’évolution démographique, à l’investissement, aux logements vacants, à la construction et aux énormes différences entre les marchés locaux.

Elle concerne aussi une population de locataires dont les besoins ont changé.

Il y a des résidents permanents, des étudiants, des travailleurs saisonniers, des télétravailleurs, des mutations d’entreprise, des personnes suivant un traitement médical, des familles entre deux logements et des millions de visiteurs ; tous n’ont pas besoin du même type d’hébergement.

Et chaque propriétaire privé ou entreprise de location ne devrait pas non plus être traité comme s’il était chargé de réparer les défaillances structurelles du système de logement espagnol.

La leçon de MariCarmen

L’histoire de MariCarmen mérite de rester au cœur de ce débat, car elle a mis en lumière quelque chose qui a clairement mal tourné.

Une femme vulnérable de 87 ans a dû être physiquement expulsée du logement qu’elle occupait depuis plus de 70 ans avant que les différents échelons de l’État parviennent à trouver une solution.

La réaction de l’opinion a fini par en produire une, mais la question n’est peut-être pas seulement de savoir pourquoi son propriétaire ne l’a pas proposée plus tôt.

Il faut aussi se demander pourquoi le système de logement espagnol a laissé la responsabilité de protéger une personne dans la situation de MariCarmen arriver jusqu’à la porte du propriétaire.

C’est une question de politique sociale.

Empêcher l’abus des contrats de location temporaire est une question réglementaire.

Encadrer l’investissement hautement spéculatif en est une autre.

Gérer la pression touristique dans chaque destination en est encore une autre.

L’Espagne a besoin de réponses à chacune d’elles, mais les traiter comme un seul et même problème risque de produire une réglementation qui pénalise l’activité locative légitime sans créer l’offre de logements dont le pays a cruellement besoin.

La véritable mesure de la législation de cette semaine ne sera pas le nombre de locations temporaires ou touristiques qui disparaîtront.

Ce sera de savoir si les logements que l’Espagne veut libérer deviennent réellement les logements dont l’Espagne a besoin.