La fusione da 250 milioni tra Badi e Caterina conferma che il flex living sta diventando globale

Badi e Caterina, due dei nomi più noti del mercato spagnolo degli affitti flessibili, hanno annunciato questo mese la loro fusione.

La piattaforma combinata gestirà oltre 250 milioni di euro di attivi e punta a superare le 7.000 unità operative entro quattro anni, concentrate a Madrid, Barcellona e Valencia.

L’operazione è sostenuta da un aumento di capitale guidato da Meridia e Barlon Capital; Meridia è già azionista di maggioranza di Caterina dal 2023.

Sulla carta è una storia di consolidamento lineare: Badi porta un marketplace rivolto al consumatore con cinque milioni di utenti registrati e 350.000 attivi mensili; Caterina porta una gestione immobiliare di livello istituzionale e un portafoglio di relazioni con capitali a lungo termine.

Insieme, il piano è offrire agli investitori un unico punto di accesso che copra l’intero ciclo: sourcing, impiego di capitale e gestione operativa quotidiana; per quello che la società fusa chiama «flex living».

Non è una mossa isolata. Nelle stesse settimane, BGO e Stoneweg hanno lanciato Welco con 500 milioni di euro destinati al flex living in Spagna, Gmp ha avviato i lavori per un complesso di 195 unità a Sanchinarro e Hercesa si è alleata con Buenavista per un progetto simile ad Alcalá de Henares.

Il flex living è diventato, secondo la maggior parte delle analisi, la classe di attivi residenziali più ricercata dal capitale istituzionale in Spagna dalla pandemia. Capire perché, e dove si sta dirigendo il modello, è rilevante per chiunque gestisca proprietà professionalmente, non solo in Spagna.

Un’etichetta spagnola per un cambiamento globale

Il termine «flex living» è in gran parte un conio del settore immobiliare spagnolo ed europeo, usato per descrivere appartamenti completamente arredati affittati con termini flessibili da uno a undici mesi circa, che includono utenze e servizi in modo simile a un hotel.

Fuori dalla Spagna, lo stesso prodotto sottostante prende altri nomi: serviced accommodation nel Regno Unito, extended-stay o corporate housing negli Stati Uniti, mid-term rental (MTR) in modo più generico.

Operatori come The Flex (di origine britannica, ora presente a Londra, Parigi, Barcellona e oltre), Blueground e Habyt occupano lo stesso spazio con marchi diversi.

L’etichetta varia; l’economia e il modello operativo stanno convergendo ovunque: gestione professionale, abilitata dalla tecnologia, deliberatamente posizionata nello spazio tra un contratto di affitto tradizionale a lungo termine e una camera d’albergo.

La regolamentazione è l’acceleratore, non l’ostacolo

La tempistica di questa ondata di consolidamento non è casuale. La regolamentazione degli affitti brevi si sta inasprendo in tutta Europa e oltre: la Corte Costituzionale di Barcellona ha confermato la scadenza del 2028 dopo la quale tutte le licenze d’uso turistico esistenti potrebbero scadere senza rinnovo, eliminando di fatto circa 10.000 unità autorizzate.

L’imminente Renters’ Rights Act del Regno Unito ridisegna gli obblighi sugli affitti brevi. La SB 346 della California e vari requisiti di dati e registrazione a livello UE stanno aggiungendo oneri di conformità su tutti i fronti.

A subirne il peso maggiore sono i piccoli operatori informali di affitti brevi. Il segmento di media durata gestito professionalmente è strutturalmente diverso: generalmente conforme alla pianificazione urbanistica, registrato e progettato per soggiorni superiori a 30 giorni, il che aggira gran parte della rete normativa sugli affitti turistici.

È proprio questo il segmento in cui Badi-Caterina, Welco e i loro pari si stanno consolidando. La pressione normativa non sta uccidendo l’affitto flessibile; lo sta riordinando, spingendo capitale e operatori professionali verso l’estremità ibrida e conforme del mercato ed espellendo l’estremità informale.

Il modello Heimby: smettere di scegliere tra breve e lungo termine

Se la Spagna mostra cosa succede quando il capitale si riversa sul flex living come categoria, la norvegese Heimby è un’anteprima utile di dove andrà il modello operativo.

Heimby, fondata nel 2022, gestisce circa 160 appartamenti per conto dei proprietari e non tratta il breve e il lungo termine come linee di prodotto separate, ma come due impostazioni sullo stesso quadrante.

I suoi stessi dati mostrano che un immobile affittato a breve termine tutto l’anno può ora generare solo il 50-75% del reddito di un affitto a lungo termine ben gestito, perché i canoni a lungo termine sono saliti bruscamente nei mercati più tesi della Norvegia mentre le tariffe notturne sono rimaste relativamente piatte.

Quindi la proposta di Heimby ai proprietari non è «gestione Airbnb» o «affitto a lungo termine», ma «riallocazione continua verso la struttura che produce il miglior rendimento in un dato momento», il tutto gestito da un unico portale proprietario, con la gestione legale e fiscale astratta.

È un modello mentale significativamente diverso dalle operazioni spagnole, che ruotano ancora in gran parte attorno alla costruzione di portafogli scalati di flex living come classe di attivi fissa.

La versione di Heimby tratta il «flex» come una capacità di gestione patrimoniale piuttosto che come una categoria di edificio, probabilmente più vicina a dove si sta dirigendo il settore una volta che l’attuale ondata di portafogli istituzionali di flex living maturerà e gli operatori inizieranno a ottimizzare unità per unità anziché edificio per edificio.

I numeri confermano il cambiamento

Non è solo percezione: emerge dai dati.

Negli Stati Uniti, le prenotazioni di 28 notti o più sono cresciute del 136% tra il 2019 e il 2025, e gli affitti mensili rappresentano ora il 19% della domanda totale di affitti, crescendo al doppio della velocità delle prenotazioni notturne a breve termine.

In Europa, l’appetito degli investitori per gli appartamenti con servizi è salito del 22% solo nel 2026, con volumi combinati di transazioni nel Regno Unito e in Spagna che hanno raggiunto circa 1 miliardo di euro tra il 2024 e il 2025.

Il prodotto serviced/flex è ora inquadrato da consulenti come Savills come strutturalmente distinto — e a minor rischio — rispetto al classico affitto turistico breve, proprio per la sua conformità urbanistica e il profilo di soggiorni più lunghi.

Cosa significa per i property manager

Per i property manager professionisti, la lettura è piuttosto diretta. La pressione generalizzata sugli affitti brevi informali non è una minaccia per l’affitto flessibile come business; sta reindirizzando la domanda e il capitale verso proprio quegli operatori che possono gestire inventario ibrido e conforme su larga scala.

La posizione vincente non è scegliere tra gestione a breve e a lungo termine; è costruire l’infrastruttura operativa e legale per spostare le proprietà fluidamente tra le due, come fa Heimby su piccola scala e Badi-Caterina sta ora cercando di fare su scala molto più ampia.

Aspettatevi più consolidamento, più capitale istituzionale e, sempre di più, strumenti e terminologia del flex living che compaiono in mercati che non hanno mai usato questa espressione prima d’ora.