Il Sud Europa chiude in silenzio la porta alla nuova offerta

Il Sud Europa non sta vietando gli affitti brevi. Sta facendo qualcosa di più silenzioso e più duraturo: rendere difficile la creazione di nuova offerta, uno strumento alla volta. Portogallo, Grecia, Italia, Spagna e Francia azionano ciascuno una leva diversa, e tutte e cinque puntano nella stessa direzione.

Mercato	Strumento	Soglia	Pernottamenti 2024
Portogallo	Zone di contenimento AL	10% dello stock in valore assoluto, 5% relativo	n/d
Grecia	Blocco degli AMA più tassazione	Distretti centrali di Atene, imposta sul reddito dal 15 al 45%	45 mln
Italia	Presunzione del codice fiscale	La terza unità impone l’apertura della partita IVA	127 mln
Spagna	Registri regionali	Rimozione dell’annuncio entro 48 ore	171 mln
Francia	Portale nazionale	Tetto di 120 notti a Parigi	192 mln

Portogallo: la licenza non è più un asset

In una zona di contenimento del centro di Lisbona, una licenza legata a un acquisto va trattata come non trasferibile e non come un bene rivendibile. Valutare un’operazione dando per scontato che la registrazione AL segua l’immobile è il modo più rapido per pagare troppo.

Italia: la terza unità cambia il business

La cedolare secca resta al 21% sulla prima unità e al 26% sulla seconda. La terza porta l’attività nel perimetro imprenditoriale, con partita IVA obbligatoria e tutto il carico di adempimenti che ne consegue. Di fatto è il codice fiscale a svolgere il lavoro della zonizzazione.

Grecia, Spagna e Francia: controlli, non divieti

La Grecia ha congelato le nuove registrazioni AMA nei distretti centrali di Atene e vi ha sovrapposto un’imposta sul reddito dal 15 al 45%. La Spagna ha ormai registri regionali che impongono alle piattaforme di rimuovere l’inventario non conforme entro 48 ore. La Francia fa passare tutto da un portale nazionale, con Parigi che mantiene il tetto di 120 notti sulla residenza principale.

Perché conta

Nessuna di queste misure è un divieto, e tutte colpiscono lo stesso profilo di operatore: il semiprofessionale con tre o dieci unità. È il segmento che alimenta la maggior parte dei portafogli europei di property management.

Ne derivano due conseguenze pratiche. In questi cinque mercati la crescita passa ora dal rilevare stock già conforme anziché dall’aggiungere nuovi annunci, e la valutazione di un portafoglio va costruita su quali licenze si trasferiscono davvero, non su quante porte il venditore riesce a contare.