La CGUE traccia la linea rossa: perché l'urbanistica non può più aggirare le regole UE sui servizi nella regolamentazione degli STR

Una scossa giuridica ha appena colpito le fondamenta della regolamentazione degli affitti brevi in Europa. L’Avvocato Generale della Corte di Giustizia dell’Unione Europea (CGUE) ha emesso un parere dirompente nella Causa C-813/24, che vede contrapposte la piattaforma Smartflats e la Regione di Bruxelles-Capitale, e le sue conclusioni costringeranno a riscrivere ordinanze comunali in tutto il continente.

Il parere stabilisce un precedente di enorme portata: i regimi di autorizzazione urbanistica non possono essere usati come scudo per eludere gli obblighi della Direttiva Servizi dell’UE.

Per anni i comuni hanno fatto ricorso a complesse norme urbanistiche e di zonizzazione per limitare di fatto il mercato degli affitti di breve durata. L’Avvocato Generale lo chiarisce ora senza ambiguità: se queste norme urbanistiche limitano l’accesso al mercato, devono essere sottoposte al rigoroso «test di proporzionalità» imposto dal diritto comunitario.

Il conflitto centrale: urbanistica contro accesso al mercato

La tensione di fondo in Smartflats era se la normativa regionale di Bruxelles —che impone un’autorizzazione urbanistica esplicita per cambiare la destinazione d’uso di un immobile da residenziale a ricettivo-turistico— rientrasse nel campo di applicazione della Direttiva Servizi.

Le autorità regionali sostengono spesso che l’urbanistica è una competenza locale, distinta dalla regolamentazione dei servizi. L’Avvocato Generale dissente. Il parere afferma che, poiché questi regimi autorizzativi incidono direttamente sulla capacità del prestatore di servizi (l’host o la piattaforma) di accedere al mercato, devono rispettare la Direttiva.

Ciò innesca una cascata di obblighi giuridici per le città. Non basta più invocare la «carenza di alloggi» come giustificazione generica delle restrizioni; il processo regolatorio in sé finisce ora sotto la lente.

I cinque pilastri di una regolamentazione conforme

Secondo il parere, qualsiasi Stato membro o città che introduca regimi autorizzativi per gli STR deve dimostrare che le proprie misure soddisfano cinque criteri. Se una norma ne viola anche uno solo, può essere dichiarata incompatibile con il diritto dell’UE.

• Necessità comprovata: La restrizione deve essere giustificata da un motivo imperativo di interesse generale (contrastare una reale carenza abitativa o proteggere l’ambiente urbano). Non può trattarsi di mero protezionismo economico a favore del settore alberghiero.

• Proporzionalità: La misura deve essere idonea a raggiungere l’obiettivo e non deve andare oltre quanto necessario. Se una misura meno restrittiva (un tetto di notti anziché un divieto totale) potrebbe funzionare, il divieto è illegale.

• Trasparenza: Le regole devono essere chiare, univoche e pubbliche in anticipo.

• Certezza del diritto: Gli host devono poter prevedere l’esito delle loro domande. Le regole non possono essere modificate in modo arbitrario.

• Equità procedurale: Il processo di richiesta deve essere oggettivo e imparziale.

La critica al regime di Bruxelles: un avvertimento per tutte le città

L’Avvocato Generale non si è limitato a delineare principi astratti; li ha applicati al regime STR di Bruxelles, segnalando gravi carenze procedurali comuni a molte altre città europee.

Il parere sottolinea che il sistema di Bruxelles soffre di un’«ampia discrezionalità comunale» e di «criteri poco chiari». Quando un consiglio comunale può respingere una licenza basandosi su vaghe valutazioni sul «carattere del quartiere», senza metriche oggettive, la certezza del diritto si sgretola.

Inoltre, l’Avvocato Generale insiste sul fatto che un sistema conforme deve prevedere:

• Termini vincolanti per la decisione dell’amministrazione.

• L’obbligo di motivare qualsiasi diniego.

• Rimedi effettivi (un percorso chiaro per impugnare il diniego).

La bomba del «silenzio amministrativo»

Forse la parte più esplosiva del parere riguarda il concetto di silenzio amministrativo.

In molte giurisdizioni (comprese aree della Spagna e dell’Italia), quando un host presenta una domanda di licenza e il comune non risponde, si applica il «silenzio negativo»: un diniego automatico.

L’Avvocato Generale avverte che questa prassi viola probabilmente il diritto dell’UE. Secondo la Direttiva Servizi, la regola generale è che l’autorizzazione si intende concessa se l’autorità competente non risponde entro il termine stabilito. Invertire questa regola (trattare il silenzio come rigetto) è ammesso solo in presenza di un motivo imperativo di interesse generale, rigorosamente giustificato.

Ciò sposta l’intero onere amministrativo sul comune. Non si possono più ignorare le domande per congelare il mercato di fatto; bisogna evaderle attivamente o accettare concessioni automatiche.

E adesso?

È opportuno ricordare che il parere dell’Avvocato Generale non è una sentenza definitiva, ma la CGUE segue questi pareri nella stragrande maggioranza dei casi.

Se la Corte confermerà questo ragionamento nella sentenza finale, plasmerà la prossima generazione di regolamentazione degli STR in tutta l’UE. Città come Barcellona, Parigi, Amsterdam e Berlino dovranno verificare i propri regimi di licenza per assicurarsi che non si basino sul «silenzio amministrativo» né su criteri urbanistici vaghi che non superano il test di proporzionalità.

Per il settore degli affitti brevi, questo parere offre un nuovo e potente scudo giuridico contro la regolamentazione arbitraria. Per i comuni, è un richiamo urgente a professionalizzare e oggettivare le proprie procedure di rilascio delle licenze.