Wire Weekly: notizie globali su affitti brevi e hospitality

La Spagna ha ratificato un importante decreto sulla casa che introduce nuove misure fiscali e normative per gli affitti brevi, con implicazioni significative per i property manager professionisti.

Nel frattempo, le ultime prospettive del settore degli affitti per vacanze rivelano una crescente fiducia in vista del 2027, anche se la concorrenza per gli ospiti e il cambiamento delle strategie di distribuzione restano motivi di forte preoccupazione.

Esaminiamo inoltre l’acquisizione da parte di OpenAI di una startup di viaggi basata sull’IA, le nuove opportunità di distribuzione per gli affitti a medio termine e l’analisi di AirDNA su quali operatori saranno più colpiti dalle nuove regole della casa di Airbnb.

ULTIM’ORA | La Spagna ratifica il decreto sulla casa che introduce l’IVA al 10% sugli affitti brevi

Il Congresso spagnolo ha ratificato un importante decreto sulla casa che introduce nuove misure fiscali e normative per gli alloggi turistici, in seguito a uno sciopero generale nazionale sull’accessibilità economica degli alloggi e su più ampie preoccupazioni economiche.

Giovedì 12 novembre la Diputación Permanente ha approvato il Regio decreto-legge 29/2026 con 35 voti contro 34, confermando una norma in vigore dall’8 ottobre.

Dal 1° dicembre 2026, gli alloggi ammobiliati che rispettano i requisiti e sono affittati per soggiorni non superiori a 30 notti saranno in genere soggetti a IVA al 10%, esclusi gli affitti dell’abitazione abituale del locatore.

Il decreto introduce inoltre una regolamentazione più rigorosa degli affitti stagionali e consente ai comuni delle aree designate ad alta tensione abitativa di imporre ulteriori maggiorazioni dell’imposta sugli immobili agli alloggi turistici.

Cosa significa per gli operatori: Per i property manager professionisti, le questioni immediate riguardano i prezzi, le prenotazioni esistenti e il modo in cui i nuovi requisiti influiranno sui rapporti con i proprietari.

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La prossima settimana esamineremo le implicazioni in modo più approfondito, raccogliendo il parere di società spagnole di property management su come la normativa potrebbe incidere sulle loro attività.

I gestori di affitti per vacanze si aspettano un 2027 più forte, ma la concorrenza resta una preoccupazione

I property manager affrontano il 2027 con una fiducia decisamente maggiore rispetto a un anno fa, secondo l’ultimo Vacation Rental Industry Outlook di KeyData.

Il sondaggio annuale ha rilevato che il 77% degli intervistati si aspetta una crescita dei ricavi il prossimo anno, mentre il 65% prevede un’occupazione più alta e il 55% si attende un aumento delle tariffe medie giornaliere (ADR).

L’ottimismo è particolarmente forte tra le società di gestione più grandi, con il 90% dei maggiori operatori che prevede una crescita dei ricavi.

Tuttavia, la fiducia nei ricavi non significa che i manager si aspettino un contesto operativo più semplice.

Quasi due terzi degli intervistati prevedono una maggiore concorrenza per gli ospiti, con gli operatori più piccoli a esprimere la preoccupazione maggiore. Tra le società di gestione più piccole intervistate, il 75% si aspetta che la concorrenza si intensifichi.

Uno dei risultati più interessanti riguarda la strategia di distribuzione.

Nonostante anni di discussioni sulla riduzione della dipendenza dalle agenzie di viaggio online, la quota di manager che prevede di aumentare la propria dipendenza dalle OTA è più che raddoppiata.

Per il 2027, il 25% degli intervistati prevede di affidarsi maggiormente alle OTA, contro appena l’11% del sondaggio dell’anno precedente. Nel frattempo, circa il 18% prevede di ridurre la propria dipendenza.

I risultati suggeriscono che gli operatori adottano un approccio più pragmatico alla distribuzione, riconoscendo che le prenotazioni dirette restano importanti ma che la visibilità sulle OTA può aiutare a proteggere l’occupazione nei mercati competitivi.

Il sondaggio evidenzia anche la continua importanza dei rapporti con i proprietari. La performance finanziaria è stata indicata dal 77% degli intervistati come fattore importante per la fidelizzazione dei proprietari, seguita a breve distanza da comunicazione e qualità della relazione con il 73%.

L’adozione della tecnologia è un altro tema in primo piano: quasi nove intervistati su dieci dichiarano almeno un caso d’uso dell’IA nella propria attività.

Cosa significa per gli operatori: I risultati suggeriscono che i property manager si stanno concentrando sul miglioramento delle prestazioni delle attività esistenti anziché puntare soprattutto sull’espansione in nuovi mercati.

Esperienza degli ospiti, marketing e distribuzione, prezzi e rapporti con i proprietari sono tra le priorità citate più di frequente per il 2027.

Il cambiamento di sentiment verso le OTA merita particolare attenzione. Un maggiore ricorso alla distribuzione di terze parti non significa necessariamente abbandonare le strategie di prenotazione diretta. I manager sembrano piuttosto sempre più disposti a usare i canali in grado di generare prenotazioni redditizie.

È inoltre importante ricordare che questi dati rappresentano le aspettative degli operatori, non previsioni delle effettive performance di mercato. Offrono un’utile indicazione della fiducia del settore, ma saranno le condizioni dei singoli mercati a determinare i risultati.

OpenAI acquisisce l’agente di viaggio basato sull’IA Odessia

OpenAI ha acquisito la startup di pianificazione di viaggi basata sull’IA Odessia, segnalando un ulteriore interesse per il modo in cui l’intelligenza artificiale potrebbe cambiare il modo in cui i consumatori cercano e prenotano i viaggi.

L’acquisizione è stata annunciata dal fondatore e CEO di Odessia, Francis Davidson, che entrerà anche lui in OpenAI. I termini finanziari non sono stati resi noti.

Fondata all’inizio di quest’anno, Odessia ha sviluppato un agente di viaggio basato sull’IA pensato per aiutare i consumatori a pianificare e prenotare viaggi tramite un’interfaccia conversazionale.

Secondo PhocusWire, l’azienda ha raccolto 6 milioni di dollari in un round guidato da Sequoia a giugno 2026. Davidson afferma che la piattaforma è stata utilizzata da decine di migliaia di early adopter per pianificare viaggi per oltre 60 milioni di dollari nel corso dell’estate.

Il servizio autonomo di Odessia è stato ora chiuso in seguito all’acquisizione.

Davidson è già noto al settore dell’ospitalità come cofondatore di Sonder, la società di alloggi basata sulla tecnologia che ha cessato l’attività a novembre 2025.

L’acquisizione arriva mentre aziende di viaggi e fornitori di tecnologia esplorano sempre più agenti di IA in grado di andare oltre i suggerimenti per completare prenotazioni e gestire parti del viaggio.

OpenAI non ha annunciato come la tecnologia o il team di Odessia saranno integrati nei suoi prodotti.

Cosa significa per gli operatori: L’acquisizione si aggiunge alle crescenti prove che la scoperta dei viaggi basata sull’IA sta attirando investimenti rilevanti, anche da aziende esterne al settore turistico tradizionale.

Per i property manager, la sfida immediata è capire come gli alloggi saranno rappresentati e raccomandati man mano che i consumatori useranno sempre più strumenti conversazionali per cercare i viaggi.

Informazioni accurate sulle proprietà, disponibilità chiara e processi di prenotazione accessibili diventeranno probabilmente sempre più importanti se gli agenti di IA svilupperanno la capacità di confrontare e prenotare direttamente gli alloggi.

Tuttavia, il modello commerciale delle prenotazioni di viaggio guidate dall’IA resta incerto, compreso il modo in cui verranno selezionati i fornitori e se queste nuove interfacce favoriranno i fornitori diretti o le piattaforme di distribuzione consolidate.

AvaiBook e idealista ampliano le opzioni di distribuzione per gli affitti a medio termine

Il fornitore spagnolo di software di property management AvaiBook ha introdotto un’integrazione diretta con idealista, che consente ai gestori di alloggi di pubblicare e aggiornare annunci di affitto a medio termine tramite il software che già utilizzano.

La connessione è pensata per soggiorni superiori a 28 giorni ed è disponibile in Spagna, Italia e Portogallo.

L’integrazione permette agli operatori di creare nuovi annunci su idealista o di collegare quelli esistenti, sincronizzando descrizioni, fotografie, caratteristiche e canoni mensili delle proprietà.

L’integrazione si rivolge agli operatori che gestiscono sia alloggi per vacanze di breve durata sia soggiorni più lunghi, comprese proprietà proposte a lavoratori da remoto, professionisti in trasferimento e ospiti che hanno bisogno di un alloggio temporaneo.

Riflette inoltre il crescente interesse per i modelli di ospitalità flessibili, in cui i property manager adattano le strategie di distribuzione in base alla stagionalità e al tipo di domanda disponibile.

C’è tuttavia un’importante distinzione operativa.

Secondo la documentazione di AvaiBook, disponibilità e prenotazioni non vengono sincronizzate automaticamente tra le due piattaforme. I manager devono aggiornare manualmente i calendari quando ricevono una prenotazione tramite idealista.

L’integrazione richiede inoltre un account professionale idealista e un accordo commerciale attivo con il portale immobiliare.

Cosa significa per gli operatori: Per i property manager che valutano gli affitti a medio termine, l’integrazione offre un ulteriore canale per raggiungere ospiti che potrebbero non cercare sulle tradizionali piattaforme di affitti per vacanze.

Potrebbe essere particolarmente utile nelle destinazioni in cui la domanda stagionale rende i soggiorni più lunghi un’alternativa interessante nei mesi più tranquilli.

Tuttavia, l’assenza di sincronizzazione automatica della disponibilità significa che gli operatori dovranno gestire con attenzione le prenotazioni per evitare conflitti di calendario.

È un’utile aggiunta alle opzioni di distribuzione, ma non ancora una soluzione di channel management completamente automatizzata.

AirDNA: i property manager più grandi sono i più esposti alle nuove regole della casa di Airbnb

I prossimi cambiamenti alle regole della casa di Airbnb potrebbero avere un impatto sproporzionato sulle società professionali di property management, secondo una nuova analisi di AirDNA.

La ricerca esamina come le pratiche attuali degli host si confrontino con le politiche aggiornate di Airbnb, che entrano in vigore per le prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026.

I risultati rivelano una differenza significativa tra host individuali e operatori più grandi.

Negli Stati Uniti, circa il 30% delle proprietà gestite da operatori con più di 100 annunci richiede contratti di locazione separati, mentre il 41% richiede l’identificazione degli ospiti. Tra gli host con una sola proprietà, entrambe le percentuali sono inferiori al 5%.

Questi requisiti sono spesso integrati nelle procedure operative standard delle società di gestione più grandi, in particolare quelle che gestiscono da remoto registrazione degli ospiti e check-in.

AirDNA ha rilevato anche differenze geografiche. In Spagna, il 22% degli annunci richiede esplicitamente l’identificazione degli ospiti, contro il 16% in Italia, a riflesso degli obblighi legali di registrazione in entrambi i Paesi. La percentuale effettiva potrebbe essere più alta, poiché non tutti gli operatori menzionano le procedure di identificazione nelle descrizioni degli annunci.

In base alla politica aggiornata di Airbnb, i contratti di locazione separati e i requisiti aggiuntivi di identificazione saranno consentiti solo in circostanze specifiche, compresi i casi in cui siano imposti dalla legge.

Per i manager professionisti che operano su più canali di prenotazione, ciò potrebbe significare adattare le procedure esistenti di registrazione degli ospiti specificamente per le prenotazioni Airbnb.

Cosa significa per gli operatori: La priorità immediata è stabilire quali procedure esistenti restino conformi alle regole aggiornate di Airbnb, in particolare dove contratti di locazione e sistemi esterni di check-in sono usati su interi portafogli.

I manager dovrebbero inoltre distinguere tra requisiti della piattaforma e obblighi di legge. In paesi come Spagna e Italia, gli obblighi di identificazione e registrazione degli ospiti continuano ad applicarsi.

I risultati di AirDNA suggeriscono che l’onere operativo di questi cambiamenti ricadrà in modo disomogeneo sul settore. Le società di gestione più grandi, i cui processi sono spesso standardizzati su centinaia di proprietà, potrebbero dover affrontare molto più lavoro rispetto ai singoli host.

Il settore degli affitti brevi in breve

Le tariffe del Ringraziamento salgono del 21% in 27 città USA, con Columbus in testa

Le tariffe degli affitti brevi per il Ringraziamento sono in aumento in media del 21% su base annua in 27 grandi città statunitensi analizzate da PriceLabs, mentre le notti prenotate sono cresciute complessivamente del 4%.

Columbus, in Ohio, ha registrato gli aumenti maggiori, con notti prenotate in crescita del 56% e tariffe medie per notte in rialzo del 61%, a 272 dollari. Il balzo coincide con il ritorno a Columbus della rivalità calcistica Ohio State–Michigan sabato 28 novembre.

Le tariffe sono aumentate in tutte e 27 le città esaminate, anche se la domanda varia considerevolmente. Detroit (+35%) e Houston (+19%) hanno registrato una forte crescita delle notti prenotate, mentre Austin e Los Angeles hanno segnato entrambe cali del 14%.

New York presenta un quadro diverso, con tariffe per notte in aumento del 39% nonostante un calo del 7% delle notti prenotate e del 16% degli annunci attivi.

I risultati mostrano come i grandi eventi e le condizioni dell’offerta locale possano influenzare la performance degli affitti, anche quando le tendenze generali della domanda sono contrastanti.

Besty AI tra le Hot 25 Travel Startups 2027 di PhocusWire

Besty AI, partner degli eventi SCALE, è stata selezionata tra le Hot 25 Travel Startups 2027 di PhocusWire, che riconoscono le aziende tecnologiche emergenti destinate ad avere un impatto sul settore dei viaggi.

Fondata nel 2023 e guidata dal CEO Sam Dundas, Besty AI offre strumenti di automazione per gli operatori di affitti brevi, che coprono messaggistica con gli ospiti, upselling, recensioni e flussi di lavoro operativi.

L’azienda afferma che la sua tecnologia supporta attualmente circa 30.000 proprietà e ha attratto oltre 6 milioni di dollari di investimenti.

Guardando al 2027, Besty AI prevede di estendere le proprie capacità di automazione oltre la comunicazione con gli ospiti, verso aree come la gestione dei proprietari, le operazioni di pulizia e il marketing.

Luna, il concierge IA di Localbird, porta la pianificazione dei viaggi in oltre 26.000 affitti per vacanze

La piattaforma di concierge digitale Localbird ha introdotto Luna, un concierge basato sull’IA che aiuta gli ospiti degli affitti per vacanze a pianificare e prenotare esperienze locali prima dell’arrivo.

Localbird lavora con oltre 2.500 host e property manager su 26.000 proprietà negli Stati Uniti e in America Latina. Luna interagisce con gli ospiti tramite WhatsApp, SMS, e-mail o Facebook Messenger, offrendo raccomandazioni personalizzate e accesso a quasi 7.000 esperienze di circa 3.000 fornitori locali selezionati.

Secondo il report State of STR Experiences 2026 di Localbird, il 74% delle prenotazioni di esperienze avviene prima del check-in, evidenziando un’opportunità per gli operatori di generare ricavi oltre la tariffa per notte.

Luna si integra con i principali sistemi di property management, con supporto di un concierge umano disponibile quando necessario. I property manager ricevono una commissione sulle esperienze prenotate tramite il servizio.

Lance Stitcher eletto presidente di VRMA

La Vacation Rental Management Association (VRMA) ha nominato Lance Stitcher, cofondatore di Seaside Vacations, presidente del proprio Consiglio di amministrazione.

Stitcher succede a Jodi Refosco e ha iniziato il suo mandato di un anno a ottobre 2026, dopo un periodo di crescita degli associati.

Da quando ha fondato Seaside Vacations con la moglie Elaine nel 2015, Stitcher ha portato l’attività a 575 case vacanza a Chincoteague Island, in Virginia, e a Ocean City, nel Maryland.

Tra le sue priorità figurano il rafforzamento dell’attività di advocacy di VRMA e l’aiuto agli operatori nel costruire rapporti con le autorità locali prima che vengano prese decisioni normative.

Forte della sua esperienza sulla regolamentazione degli affitti brevi in entrambi i mercati in cui opera la sua azienda, Stitcher ritiene che il confronto diretto con i decisori politici sia essenziale per migliorare la comprensione degli affitti per vacanze gestiti professionalmente.

Altre due occasioni per Meet. Learn. SCALE. nel 2026

L’anno non è ancora finito! Abbiamo altre due conferenze SCALE che riuniscono i property manager prima di entrare nel 2027.

SCALE France | 25–26 novembre | Parigi

SCALE France festeggia quest’anno il quinto anniversario, con la sua edizione più grande di sempre a Les Salons de L’Aveyron, a Parigi.

Il programma riunisce property manager francofoni per due giorni di formazione e confronto di settore, con workshop e sessioni dedicate alle sfide delle attività professionali di affitto breve.

Il 24 novembre, prima della conferenza principale, si terrà anche un nuovo evento SCALE AI.

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SCALE Italia | 2–3 dicembre | Milano

La nostra ultima conferenza del 2026 ci porta a Milano per SCALE Italia, che riunisce property manager e specialisti del settore italiani per discutere le opportunità e le sfide del mercato.

È un’occasione per imparare da altri operatori, esplorare approcci pratici per gestire e far crescere un’attività di property management e ritrovare la community italiana degli affitti brevi prima della fine dell’anno.

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