Nuevas normas de la casa de Airbnb: qué deben hacer los gestores

La nueva política de normas de la casa de Airbnb se aplica a todas las reservas realizadas a partir del 20 de noviembre de 2026, en todos los mercados. El nuevo editor de anuncios está activo desde el 20 de octubre. El cambio va mucho más allá de las tareas de limpieza: redefine qué puede exigir un anfitrión, qué datos del huésped puede recoger, cuándo se permite un contrato y cómo se muestran a los huéspedes los anuncios que no cumplen.

Las reservas hechas antes del 20 de noviembre mantienen las normas que figuraban en el anuncio en el momento de reservar. Los operadores con ventanas de reserva largas convivirán con dos reglamentos en paralelo hasta bien entrado 2027.

Normas frente a peticiones: el cambio de fondo

Airbnb divide ahora lo que se espera del huésped en dos niveles con un peso muy distinto.

	Normas de la casa	Peticiones
Alcance	Solo siete campos estándar	Todo lo demás, en “Durante la estancia” y “Antes de la salida”
Obligación del huésped	Debe cumplirlas	Se le anima a cumplirlas
Derecho del anfitrión a cancelar	Sí, sin penalización	Ninguno
Aplicación por Airbnb	El huésped puede ser suspendido o expulsado	El texto del anfitrión se marca y revisa

Las siete normas estándar son: número máximo de huéspedes por noche, horas de silencio, eventos, mascotas (incluido cuántas), fumar y vapear, fotografía y rodajes comerciales, y cerrar con llave al salir, con detalles opcionales sobre la devolución de llaves. El número máximo de huéspedes y el cierre a la salida son nuevos. Desaparece la pestaña independiente de instrucciones de salida, y Airbnb indica que las peticiones deben reservarse para “la rara ocasión en que tengas algo adicional que pedir”.

El anfitrión puede cancelar sin cargos si el huésped incumple una norma durante la estancia o anuncia de antemano que lo hará. Ese derecho no se extiende a las peticiones. Cualquier expectativa que un operador utilice para proteger la vivienda y que no esté entre las siete normas estándar deja de tener respaldo para cancelar.

Antes y después del 20 de noviembre

Ámbito	Hasta ahora	Desde el 20 de noviembre
Tareas a la salida	Se podían listar libremente	Solo tareas ligeras; nada que haría el personal de limpieza
Multas	Se podían fijar en las normas	Prohibidas; los daños se gestionan con AirCover
Contratos	Permitidos si se informaba antes de reservar	Solo por ley o comunidad, servicios opcionales, 28+ noches, Luxe
Documento de identidad	Se podían pedir copias	Solo comprobación presencial; sin copia salvo base legal
Apps y portales de acceso	Podían ser obligatorios	No pueden exigirse para entrar ni para servicios esenciales
Portales WiFi	Se podía pedir el email	Prohibidos salvo en hoteles y resorts
Reseñas fuera de Airbnb	Se podían solicitar	Prohibidas salvo en hoteles
Normas por mensaje o cartel	Se usaban para añadir normas	No cuentan; todo debe estar en el anuncio

Qué se puede pedir al huésped y qué no

Ámbito	Petición permitida	No permitido
Vajilla	Dejar los platos usados en el fregadero	Fregar y guardar la vajilla
Ropa	Reunir las toallas usadas	Deshacer las camas o poner una lavadora
Basura	Separar basura y reciclaje en los cubos interiores	Sacar la basura fuera de la vivienda
Suministros	Apagar el aire acondicionado al salir	Prohibir su uso durante la estancia

Airbnb prohíbe además los cargos ocultos no mostrados al reservar, las limitaciones de servicios anunciados y cualquier penalización al huésped. Los extras opcionales, como el desayuno, se pueden seguir ofreciendo. Las multas locales, por ejemplo de una comunidad de propietarios, van en una sección aparte de normas locales, no en las peticiones.

Airbnb evalúa cada anuncio en su contexto y puede conceder excepciones. Sus propios ejemplos son los contenedores a prueba de animales en zonas con osos y los límites de ducha en periodos de sequía. No ha aclarado si la falta de recogida de basura a domicilio, habitual en la Europa rural, es motivo de excepción.

Datos del huésped, contratos y verificación

Por defecto, los anfitriones ya no pueden pedir datos de contacto, documentos de identidad, datos financieros, verificaciones de antecedentes o crédito, ni datos biométricos o de salud. Se puede comprobar el documento en persona al llegar si el requisito figura en la sección de peticiones, pero no se puede conservar ninguna copia digital ni física.

La excepción cubre obligaciones legales y normas documentadas de la comunidad. Para los operadores en mercados con registro obligatorio de viajeros, como España, Italia y Portugal, la excepción se aplica, pero con condiciones estrictas:

Requisito	Qué significa en la práctica
Informar antes de reservar	Indicar qué datos se recogen y por qué en la sección de peticiones
Minimización de datos	No recoger más de lo que exige la ley
Tratamiento seguro	Guardar y eliminar los datos sensibles de forma segura
Prueba a demanda	Airbnb puede pedir evidencia de la base legal

También hay que revisar los procesos de check-in online. Las apps de acceso sin llave están permitidas, pero hay que ofrecer otro método de entrada si el huésped lo solicita. Las apps opcionales que mejoran la estancia se aceptan. Un portal que bloquee la entrada hasta que el huésped se registre no, salvo que exista una excepción legal.

Los contratos quedan limitados a cuatro casos: requisitos legales o de la comunidad, servicios opcionales como un carrito de golf, estancias mensuales de 28 noches o más, y anuncios Airbnb Luxe. Cada anuncio puede incluir un único contrato, subido como PDF de acceso público, por lo que no debe contener datos personales. Airbnb no obliga al huésped a firmarlo ni ayuda a hacerlo cumplir.

Cómo se aplica

Paso	Qué ocurre
1. Guardar	El editor marca el texto que no cumple y explica por qué
2. Revisión	Si se guarda igualmente, Airbnb lo revisa y contacta al anfitrión
3. Recurso	El anfitrión recibe un email y puede recurrir
4. Aviso al huésped	Si no se resuelve, el huésped puede ver un aviso como “incluye peticiones de limpieza”
5. Escalada	Los incumplimientos reiterados pueden reducir la visibilidad o activar medidas según los Términos

El verificador automático parece leer las palabras más que el contexto. Peticiones legítimas de seguridad o legales pueden ser marcadas y habrá que defenderlas en el recurso, así que la redacción importa.

Impacto en ingresos

Sube el coste de limpieza. El trabajo que hacían los huéspedes vuelve a los equipos de limpieza. El coste depende de cuánto de la rotación se estaba trasladando al huésped. El escenario siguiente es ilustrativo y debe ajustarse con los datos de cada operador.

Variable	Valor ilustrativo
Tiempo extra de limpieza por rotación	30 minutos
Coste de limpieza por hora	18 €
Rotaciones por vivienda al año	100
Coste añadido por vivienda al año	900 €
Coste añadido en una cartera de 50 viviendas	45.000 €

Presión sobre precios. Los operadores pueden subir la tarifa de limpieza, aumentar el precio por noche o absorber el coste. Como el huésped compara el precio total de la estancia, una tarifa de limpieza más alta pesa sobre todo en estancias cortas, donde se reparte entre menos noches. Los anuncios con mucha proporción de reservas de una y dos noches son los más expuestos.

Riesgo de conversión. El aviso al huésped aparece justo en el momento de decidir la reserva. Para la mayoría de operadores, perder conversión por un anuncio marcado costará más que las propias tareas. La menor visibilidad en búsquedas para quien reincide agrava el efecto.

Pérdida de elementos disuasorios. Ya no se pueden cobrar multas por salida tardía, llaves perdidas o fumar a través de las normas de la casa. La recuperación pasa a las reclamaciones de AirCover por daños reales, lo que exige mejor documentación a la entrada y a la salida.

Impacto operativo por segmento

Segmento	Exposición	Ajuste principal
Gestores profesionales con limpieza propia	Baja	Depurar checklists antiguos y plantillas del PMS
Lujo y premium	Baja	El huésped rara vez limpia; sobre todo ajustes de redacción
Viviendas remotas y rurales	Alta	Logística de basura, fauna, desplazamiento del personal
Anfitriones pequeños y autogestionados	Alta	Rotaciones el mismo día ajustadas, coste por estancia
Estancias medias de 28+ noches	Media	La excepción de contrato sigue vigente

Las rotaciones en el mismo día son donde más se nota el cambio. Si el huésped ya no deshace camas ni friega, cada rotación lleva más tiempo, lo que puede obligar a reducir las rotaciones en el mismo día en temporada alta o a ampliar los equipos de limpieza.

Riesgo en PMS y channel manager

Los anuncios gestionados con un PMS o channel manager suelen enviar automáticamente normas e instrucciones de salida. Si las plantillas siguen incluyendo multas, tareas o lenguaje contractual, una sincronización puede sobrescribir las correcciones hechas a mano en el editor de Airbnb y volver a generar avisos. Conviene actualizar primero las plantillas de origen y después comprobar en Airbnb que los nuevos campos de normas y peticiones se mapean correctamente.

Checklist antes del 20 de noviembre

Acción	Por qué
Pasar todas las normas a los siete campos estándar	Solo estas son exigibles y dan derecho a cancelar
Reescribir las listas de salida como peticiones ligeras	Evitar marcas y avisos al huésped
Eliminar multas y cualquier penalización	Prohibidas; usar AirCover para daños
Revisar contratos frente a las cuatro excepciones	El resto debe retirarse
Revisar identificación y check-in online	Indicar la base legal y ofrecer acceso alternativo
Actualizar plantillas del PMS y channel manager	Evitar que la sincronización reintroduzca texto prohibido
Quitar normas de carteles y mensajes de bienvenida	Ya no cuentan
Revisar tarifas de limpieza o precios	Cubrir el tiempo extra de limpieza
Añadir instrucciones clave de seguridad como peticiones	Piscina y seguridad no entran en las siete normas

La política traslada de forma clara la responsabilidad de las rotaciones al operador. Las carteras con limpieza profesional y datos de anuncio ordenados apenas notarán el cambio. Las que dependían del trabajo del huésped, las multas o los contratos para proteger márgenes tienen menos de cuatro semanas para ajustar precios, procesos y contenido de los anuncios.

Imagen de portada: Liliana Drew / Pexels