La fusión de Badi y Caterina por 250 M€ confirma que el flex living se globaliza

Badi y Caterina, dos de los nombres más conocidos del mercado español de alquiler flexible, anunciaron este mes su fusión.

La plataforma resultante gestionará más de 250 millones de euros en activos y aspira a superar las 7.000 unidades operativas en cuatro años, concentradas en Madrid, Barcelona y Valencia.

La operación está respaldada por una ampliación de capital liderada por Meridia y Barlon Capital; Meridia ya era el accionista mayoritario de Caterina desde 2023.

Sobre el papel, es una historia de consolidación sencilla: Badi aporta un marketplace orientado al consumidor con cinco millones de usuarios registrados y 350.000 activos mensuales; Caterina aporta gestión de edificios de nivel institucional y una cartera de relaciones con capital a largo plazo.

Juntos, el plan es ofrecer a los inversores un punto único de entrada que cubra el ciclo completo: originación, despliegue de capital y operación diaria; para lo que la empresa fusionada llama «flex living».

No es un movimiento aislado. En las mismas semanas, BGO y Stoneweg lanzaron Welco con 500 millones de euros destinados al flex living en España, Gmp inició la construcción de un complejo de 195 unidades en Sanchinarro y Hercesa se alió con Buenavista para un proyecto similar en Alcalá de Henares.

El flex living se ha convertido, según la mayoría de los análisis, en la clase de activo residencial más codiciada por el capital institucional en España desde la pandemia. Entender por qué, y hacia dónde se dirige el modelo, es relevante para cualquiera que gestione propiedades profesionalmente, no solo en España.

Una etiqueta española para un cambio global

El término «flex living» es en gran medida una acuñación del sector inmobiliario español y europeo, utilizado para describir apartamentos completamente amueblados que se alquilan en términos flexibles de aproximadamente uno a once meses, con suministros y servicios incluidos, de forma similar a un hotel.

Fuera de España, el mismo producto subyacente recibe otros nombres: serviced accommodation en el Reino Unido, extended-stay o corporate housing en Estados Unidos, mid-term rental (MTR) de forma más genérica.

Operadores como The Flex (de origen británico, ahora presente en Londres, París, Barcelona y más), Blueground y Habyt ocupan el mismo espacio bajo distintas marcas.

La etiqueta varía; la economía y el modelo operativo están convergiendo en todas partes: gestión profesional, habilitada por tecnología, deliberadamente posicionada en el espacio entre un alquiler tradicional a largo plazo y una habitación de hotel.

La regulación es el acelerador, no el obstáculo

El momento de esta ola de consolidación no es casual. La regulación del alquiler de corta duración se está endureciendo en toda Europa y más allá: el Tribunal Constitucional de Barcelona ha confirmado el plazo de 2028 tras el cual todas las licencias de uso turístico existentes podrían expirar sin renovación, eliminando efectivamente unas 10.000 unidades autorizadas.

La nueva Ley de Derechos de los Inquilinos del Reino Unido redefine las obligaciones sobre los alquileres cortos. La SB 346 de California y diversos requisitos de datos y registro a nivel de la UE están añadiendo carga de cumplimiento en todos los frentes.

Quienes soportan la peor parte son los pequeños operadores informales de corta duración. El segmento de media estancia gestionado profesionalmente es estructuralmente diferente: generalmente cumple con la normativa urbanística, está registrado y diseñado para estancias de más de 30 días, lo que esquiva gran parte de la red regulatoria del alquiler turístico.

Ese es precisamente el segmento en el que Badi-Caterina, Welco y sus pares se están consolidando. La presión regulatoria no está acabando con el alquiler flexible; lo está ordenando, empujando el capital y los operadores profesionales hacia el extremo híbrido y regulado del mercado, y expulsando al extremo informal.

El modelo Heimby: dejar de elegir entre corto y largo

Si España muestra lo que sucede cuando el capital se vuelca en el flex living como categoría, la noruega Heimby es un adelanto útil de hacia dónde va el modelo operativo.

Heimby, fundada en 2022, gestiona alrededor de 160 apartamentos por cuenta de propietarios y no trata el corto y el largo plazo como líneas de producto separadas, sino como dos configuraciones en el mismo dial.

Sus propios datos muestran que una propiedad alquilada a corto plazo durante todo el año puede generar ahora solo entre el 50 y el 75 % de los ingresos de un alquiler a largo plazo bien gestionado, porque los alquileres largos han subido con fuerza en los mercados más tensionados de Noruega, mientras que las tarifas por noche se han mantenido comparativamente planas.

Así que la propuesta de Heimby a los propietarios no es «gestión Airbnb» o «alquiler a largo plazo», sino «reasignación continua hacia la estructura que produzca el mejor rendimiento en cada momento», todo gestionado desde un único portal para el propietario, con la gestión legal y fiscal abstraída.

Es un modelo mental significativamente diferente al de las operaciones españolas, que todavía giran en gran medida en torno a construir carteras escaladas de flex living como una clase de activo fija.

La versión de Heimby trata lo «flexible» como una capacidad de gestión patrimonial más que como una categoría de edificio, probablemente más cerca de hacia dónde se dirige la industria una vez que la actual ola de carteras institucionales de flex living madure y los operadores empiecen a optimizar unidad por unidad en lugar de edificio por edificio.

Los datos respaldan el cambio

No es solo percepción: aparece en los datos.

En Estados Unidos, las reservas de 28 noches o más crecieron un 136 % entre 2019 y 2025, y los alquileres mensuales representan ahora el 19 % de la demanda total de alquiler, escalando al doble de velocidad que las reservas nocturnas de corta duración.

En Europa, el apetito inversor por apartamentos con servicios subió un 22 % solo en 2026, con volúmenes combinados de transacciones en Reino Unido y España que alcanzaron aproximadamente 1.000 millones de euros entre 2024 y 2025.

El producto serviced/flex es ahora caracterizado por asesores como Savills como estructuralmente distinto —y de menor riesgo— que el alquiler turístico clásico, precisamente por su cumplimiento urbanístico y su perfil de estancias más largas.

Qué significa para los gestores de propiedades

Para los gestores profesionales de propiedades, la lectura es bastante directa. La presión generalizada sobre el alquiler informal de corta duración no es una amenaza para el alquiler flexible como negocio; está redirigiendo la demanda y el capital hacia precisamente los operadores que pueden gestionar inventario híbrido y regulado a escala.

La posición ganadora no es elegir entre gestión de corto y largo plazo; es construir la infraestructura operativa y legal para mover propiedades con fluidez entre ambos, como hace Heimby a pequeña escala y Badi-Caterina está intentando hacer ahora a una escala mucho mayor.

Espere más consolidación, más capital institucional y, cada vez más, herramientas y terminología de flex living apareciendo en mercados que nunca antes habían usado esa expresión.