El sur de Europa cierra en silencio la puerta a la nueva oferta
Cinco mercados, cinco instrumentos y una misma dirección: menos licencias nuevas y una fiscalidad más dura.
El sur de Europa no está prohibiendo el alquiler de corta estancia. Está haciendo algo más discreto y más duradero: dificultar la creación de nueva oferta, instrumento a instrumento. Portugal, Grecia, Italia, España y Francia accionan cada uno una palanca distinta, y las cinco apuntan en la misma dirección.
| Mercado | Instrumento | Umbral | Pernoctaciones 2024 |
|---|---|---|---|
| Portugal | Zonas de contención de AL | 10% del parque en términos absolutos, 5% relativo | n/d |
| Grecia | Congelación del AMA más impuestos | Distritos centrales de Atenas, IRPF del 15 al 45% | 45 M |
| Italia | Presunción del código fiscal | La tercera unidad obliga a darse de alta con IVA | 127 M |
| España | Registros autonómicos | Retirada del anuncio en 48 horas | 171 M |
| Francia | Portal nacional | Tope de 120 noches en París | 192 M |
Portugal: la licencia ya no es un activo
En una zona de contención del centro de Lisboa, una licencia vinculada a una compra debe tratarse como intransferible y no como un activo vendible. Valorar una operación dando por hecho que el registro de AL viaja con el inmueble es la forma más rápida de pagar de más.
Italia: la tercera unidad cambia el negocio
La cedolare secca se mantiene en el 21% para la primera unidad y en el 26% para la segunda. La tercera lleva la actividad al terreno empresarial, con alta obligatoria de IVA y toda la carga de cumplimiento que conlleva. En la práctica, el código fiscal está haciendo el trabajo de la zonificación.
Grecia, España y Francia: control en lugar de prohibición
Grecia ha congelado los nuevos registros AMA en los distritos centrales de Atenas y ha añadido encima un IRPF del 15 al 45%. España cuenta ya con registros autonómicos que exigen a las plataformas retirar el inventario no conforme en 48 horas. Francia canaliza todo a través de un portal nacional, con París manteniendo el tope de 120 noches para la vivienda habitual.
Por qué importa
Ninguna de estas medidas es una prohibición, y todas golpean al mismo perfil de operador: el semiprofesional con entre tres y diez unidades. Ese es el segmento que alimenta la mayoría de las carteras europeas de gestión de propiedades.
De ahí se derivan dos consecuencias prácticas. El crecimiento en estos cinco mercados pasa ahora por asumir parque ya conforme en lugar de añadir anuncios nuevos, y la valoración de una cartera debe construirse sobre qué licencias se transfieren realmente, no sobre cuántas puertas puede contar el vendedor.
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Sobre el autor
Gianpaolo Vairo
Co-Founder
Instead of just following the short-term rental market, I help architect its future. Recognized among the Top 20 Influential People in VR Tech, I have spent the past 15 years empowering tourism brands
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