La CJUE autorise Bruxelles à exiger une autorisation pour la location courte durée

La Cour de justice de l’Union européenne a jugé le 22 octobre 2026 que la Région de Bruxelles-Capitale peut imposer aux exploitants de locations de courte durée une autorisation préalable, à condition que le régime soit nécessaire et proportionné à la protection des touristes et de l’environnement urbain, y compris du logement.

L’affaire Smartflats contre Région de Bruxelles-Capitale (C-813/24) a été renvoyée devant la Cour par la Cour d’appel de Bruxelles. Smartflats, exploitant d’appartements en location, contestait la réglementation régionale sur l’hébergement touristique, qui exige une attestation de conformité urbanistique avant qu’un bien puisse être enregistré et loué à des touristes. La société avait introduit sa déclaration en septembre 2020. Celle-ci a été déclarée irrecevable en novembre 2021, et les autorités ont ordonné la cessation de l’activité en novembre 2022.

Ce que la Cour a décidé

Question	Décision
Champ d’application	La directive Services s’applique aux règles d’urbanisme lorsqu’elles font partie d’un régime d’autorisation préalable de l’hébergement touristique
Justification	La protection des touristes et du logement peut justifier une autorisation préalable, mais seulement si elle est nécessaire et proportionnée et si des options moins restrictives, comme une déclaration assortie de contrôles a posteriori, ont été envisagées
Attestation urbanistique	Compatible avec le droit de l’UE uniquement si ses critères sont clairs, objectifs et transparents, et si le pouvoir d’appréciation communal est encadré et protégé contre l’arbitraire
Procédure	Délais raisonnables et rendus publics, motivation de tout refus et droit de recours
Conditions illégales	Une condition non conforme doit être écartée isolément si elle est détachable du reste du régime ; à défaut, c’est l’ensemble du régime qui doit être écarté

Retour à Bruxelles

La Cour d’appel de Bruxelles doit désormais appliquer ces critères aux faits. Elle examinera si le régime est justifié au regard de sa portée géographique et de son effet sur le logement, si d’autres règles garantissent déjà la sécurité et l’habitabilité, et si les exploitants peuvent raisonnablement prévoir quand un permis de changement d’affectation est requis.

Les conclusions d’un avocat général publiées plus tôt dans l’année avaient jeté un sérieux doute sur le régime bruxellois, relevant l’absence de lien démontré avec la pression sur le logement, d’exemption pour les résidences principales et de ciblage géographique. La Cour laisse à la Région davantage de marge que ne le suggéraient ces conclusions, tout en fixant des conditions strictes de transparence et de procédure. L’arrêt s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt Cali Apartments de 2020, qui avait validé les régimes d’autorisation de la location courte durée en France.

Un important déficit de conformité

Bruxelles applique déjà un système d’enregistrement qui exige, parmi d’autres documents, l’attestation urbanistique au cœur de l’affaire. Le taux de conformité reste faible.

Indicateur	Donnée
Logements entiers ayant accueilli des voyageurs à Bruxelles (2025)	2 788
Annonces estimées non enregistrées	Plus de 90 %
Biens inscrits sur la liste officielle des hébergements touristiques	267
Inspections en 2025	213 visites, 149 unités non enregistrées
Amendes pour exploitation sans enregistrement	De 416 à 41 600 euros

Ce que cela change pour les exploitants

L’arrêt confirme que la libre prestation de services dans l’UE ne fait pas automatiquement obstacle aux licences locales de location courte durée. Il fixe aussi une référence claire à l’aune de laquelle sera jugée toute ville européenne appliquant un régime d’autorisation : les restrictions doivent reposer sur des données, être ciblées et s’accompagner de critères, de délais, de motivations et de voies de recours clairs. Pour les exploitants bruxellois, l’issue dépend désormais de la manière dont la Cour d’appel appliquera ces critères à la réglementation régionale.

Image de couverture : Gabriel Rambaud / Unsplash