Le virage à 1,2 milliard : pourquoi les aparthôtels conquièrent le marché européen de l'hébergement

Le secteur européen de l’hébergement connaît une transformation structurelle en 2026. Après des années de croissance rapide et peu encadrée des locations courte durée dispersées, les capitaux institutionnels se réorientent vers une classe d’actifs plus sûre et plus rentable : l’aparthôtel et l’appartement avec services. Portés par la normalisation du voyage « bleisure » et par des règles municipales plus strictes sur l’hébergement informel, les appartements avec services en Europe ont attiré environ 1,2 milliard d’euros d’investissement au cours de l’année écoulée, selon le rapport Savills European Serviced Apartment Report 2026.

L’opportunité

Le trait qui définit le paysage actuel est une nette réaffectation des capitaux institutionnels vers des actifs de long séjour à vocation commerciale. Les plateformes bien capitalisées mènent des opérations de consolidation transfrontalières, rachetant des opérateurs indépendants pour standardiser la technologie et se développer vite.

L’opportunité centrale tient à l’écart grandissant entre la forte demande de longs séjours et l’offre en recul de locations courte durée résidentielles légales. Avec un marché des bureaux qui ralentit dans les grands pôles européens, il devient de plus en plus économique pour les investisseurs de convertir des immeubles de bureaux vacants en appartements avec services plutôt que de développer des hôtels à service complet, un arbitrage attractif dans les centres urbains prisés.

Le contexte

Ce basculement repose sur deux forces convergentes : une réglementation plus stricte et une évolution des comportements des consommateurs.

Partout en Europe, les tensions sur l’accessibilité du logement ont conduit les collectivités à restreindre l’hébergement occasionnel. Les aparthôtels, généralement construits à cet effet et classés en usage commercial, protègent les investisseurs des revirements réglementaires brutaux qui déstabilisent les hôtes amateurs. Dans le même temps, les voyageurs multiplient moins les courts week-ends et privilégient des séjours prolongés qui mêlent télétravail et loisirs. Ces clients recherchent un produit hybride : la sécurité et les services d’un hôtel, alliés à l’espace, à la connexion rapide et à la cuisine équipée d’un appartement résidentiel.

Les données

Les indicateurs de performance montrent pourquoi les capitaux affluent vers cette classe d’actifs. Les appartements avec services surpassent les références hôtelières traditionnelles tant sur le taux d’occupation que sur la croissance du pipeline.

Indicateur	Appartements avec services et aparthôtels	Référence hôtelière traditionnelle
Taux d’occupation moyen	79 %	~75 %
Croissance de la demande (TCAC depuis 2019)	5,9 %	~1 %
Part du parc d’hébergement total	~8 %	~92 %
Part du pipeline de développement	~12 %	~88 %

Les chiffres couvrent 26 grandes villes européennes. Le secteur a enregistré un tarif journalier moyen d’environ 136 euros sur la période.

Valider la tendance

La solidité de la tendance se lit dans la réaction des marchés locaux à la réglementation et dans la destination des capitaux. À mesure que l’offre informelle est écartée par la loi, les aparthôtels commerciaux absorbent la demande détournée.

Point de validation	Constat de marché
Concentration des capitaux	L’Espagne a capté 23 % de l’ensemble des capitaux européens alloués au secteur, soit environ 275 millions d’euros, ce qui confirme l’attrait des destinations touristiques ouvertes toute l’année.
Amsterdam	À compter du 1er avril 2026, Amsterdam abaisse sa limite annuelle de location courte durée dans les quartiers centraux de 30 à 15 nuits, une forte hausse du risque opérationnel pour les modèles résidentiels dispersés.
Édimbourg	Le régime écossais de licences pour les locations courte durée a nettement réduit l’offre disponible à Édimbourg, resserrant l’offre et réorientant la demande vers le parc sous licence et géré de façon professionnelle.
Structure de coûts	Une restauration réduite au minimum et un ménage hebdomadaire plutôt que quotidien génèrent un excédent brut d’exploitation au mètre carré supérieur à celui des hôtels à service complet.

À retenir pour les property managers

Évoluer dans ce paysage impose de passer de l’hébergement résidentiel de passage à l’efficacité commerciale et à l’attrait du long séjour.

Axe stratégique	Action à mener
Viser le marché bleisure	Orienter le marketing et les prestations vers des réservations de 14 jours à 3 mois pour capter le client à faible rotation qui télétravaille.
Se prémunir de la réglementation	Donner la priorité à l’acquisition, la conversion ou la gestion de biens à vocation commerciale afin d’échapper aux interdictions municipales et aux plafonds de densité résidentielle.
Rationaliser les opérations	Adopter une structure de coûts centrée sur la chambre, en réduisant le ménage quotidien et en limitant la restauration sur place pour absorber l’inflation salariale du secteur.
Standardiser la technologie	Déployer une tarification dynamique pilotée par l’IA et l’accès sans clé pour réduire la dépendance à la main-d’œuvre et se développer aisément sur plusieurs actifs.

Source principale : Savills European Serviced Apartment Report 2026. Détails réglementaires : Ville d’Amsterdam ; régime écossais de licences de location courte durée.