Nuove regole della casa Airbnb: cosa devono fare i property manager

La nuova policy di Airbnb sulle regole della casa si applica a tutte le prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026, in tutti i mercati. Il nuovo editor degli annunci è attivo dal 20 ottobre. Il cambiamento va ben oltre il tema delle pulizie: ridefinisce cosa un host può imporre, quali dati dell’ospite può raccogliere, quando è ammesso un contratto e come vengono mostrati agli ospiti gli annunci non conformi.

Le prenotazioni effettuate prima del 20 novembre mantengono le regole presenti nell’annuncio al momento della prenotazione. Gli operatori con finestre di prenotazione lunghe gestiranno quindi due regolamenti in parallelo fino a buona parte del 2027.

Regole e richieste: il vero cambiamento

Airbnb divide ora le aspettative verso l’ospite in due livelli con un peso molto diverso.

	Regole della casa	Richieste
Ambito	Solo sette campi standard	Tutto il resto, in “Durante il soggiorno” e “Prima del check-out”
Obbligo per l’ospite	Deve rispettarle	È invitato a rispettarle
Diritto di cancellazione dell’host	Sì, senza penali	Nessuno
Intervento di Airbnb	L’ospite può essere sospeso o rimosso	Il testo dell’host viene segnalato e rivisto

Le sette regole standard sono: numero massimo di ospiti per la notte, orari di silenzio, eventi, animali (incluso quanti), fumo e svapo, fotografia e riprese commerciali, e chiusura a chiave al check-out con dettagli facoltativi sulla restituzione delle chiavi. Il numero massimo di ospiti e la chiusura al check-out sono novità. Sparisce la scheda separata delle istruzioni per il check-out, e Airbnb precisa che le richieste vanno usate per “i rari casi in cui hai una richiesta aggiuntiva”.

L’host può cancellare senza costi se l’ospite viola una regola durante il soggiorno o dichiara in anticipo di volerlo fare. Questo diritto non si estende alle richieste. Qualsiasi aspettativa su cui un operatore conta per tutelare l’immobile e che non rientra nelle sette regole standard non dà più diritto a cancellare.

Prima e dopo il 20 novembre

Ambito	Finora	Dal 20 novembre
Faccende al check-out	Si potevano elencare liberamente	Solo compiti leggeri; nulla che farebbe il personale delle pulizie
Multe	Si potevano inserire nelle regole	Vietate; i danni passano da AirCover
Contratti	Ammessi se comunicati prima della prenotazione	Solo per legge o condominio, servizi opzionali, 28+ notti, Luxe
Documento d’identità	Si potevano chiedere copie	Solo verifica di persona; nessuna copia senza base legale
App e portali di accesso	Potevano essere obbligatori	Non richiedibili per l’ingresso o per servizi essenziali
Portali WiFi	Raccolta email possibile	Vietati tranne hotel e resort
Recensioni fuori piattaforma	Si potevano chiedere	Vietate tranne hotel
Regole via messaggio o cartello	Usate per aggiungere regole	Non contano; tutto deve stare nell’annuncio

Cosa si può chiedere all’ospite e cosa no

Ambito	Richiesta ammessa	Non ammesso
Stoviglie	Lasciare i piatti usati nel lavello	Lavare e riporre le stoviglie
Biancheria	Raccogliere gli asciugamani usati	Disfare i letti o avviare una lavatrice
Rifiuti	Differenziare nei contenitori interni	Portare i rifiuti fuori dall’immobile
Utenze	Spegnere l’aria condizionata uscendo	Vietarne l’uso durante il soggiorno

Airbnb vieta inoltre costi nascosti non mostrati in fase di prenotazione, limitazioni ai servizi pubblicizzati e qualsiasi penale a carico dell’ospite. Gli extra facoltativi, come la colazione, restano ammessi. Le sanzioni locali, ad esempio del condominio, vanno in una sezione separata dedicata alle regole locali, non tra le richieste.

Airbnb valuta ogni annuncio nel suo contesto e può concedere eccezioni. Gli esempi citati sono i contenitori a prova di animali nelle zone con orsi e i limiti alla doccia in periodi di siccità. Non ha chiarito se l’assenza di raccolta rifiuti porta a porta, frequente nell’Europa rurale, rientri tra le eccezioni.

Dati degli ospiti, contratti e verifiche

Di default, gli host non possono più chiedere recapiti, documenti d’identità, dati finanziari, verifiche dei precedenti o del credito, né dati biometrici o sanitari. Il documento può essere verificato di persona al check-in se il requisito è indicato nella sezione delle richieste, ma non se ne può conservare alcuna copia digitale o cartacea.

L’eccezione copre gli obblighi di legge e le regole condominiali documentate. Per gli operatori nei mercati con registrazione obbligatoria degli ospiti, come Spagna, Italia e Portogallo, l’eccezione si applica, ma con condizioni rigorose:

Requisito	Cosa significa in pratica
Informare prima della prenotazione	Indicare quali dati si raccolgono e perché nella sezione delle richieste
Minimizzazione dei dati	Non raccogliere più di quanto richiesto dalla legge
Gestione sicura	Conservare ed eliminare i dati sensibili in modo sicuro
Prova su richiesta	Airbnb può chiedere evidenza della base legale

Anche i flussi di check-in online vanno rivisti. Le app per l’accesso senza chiavi sono ammesse, ma va offerto un metodo alternativo se l’ospite lo chiede. Le app facoltative che migliorano il soggiorno vanno bene. Un portale che blocca l’ingresso finché l’ospite non si registra no, salvo eccezioni di legge.

I contratti sono ora limitati a quattro casi: obblighi di legge o condominiali, servizi opzionali come un golf cart, soggiorni mensili di 28 notti o più, e annunci Airbnb Luxe. Ogni annuncio può avere un solo contratto, caricato come PDF visibile pubblicamente, quindi non deve contenere dati personali. Airbnb non obbliga l’ospite a firmarlo e non aiuta a farlo rispettare.

Come funziona l’applicazione

Fase	Cosa succede
1. Salvataggio	L’editor segnala il testo non conforme con una spiegazione
2. Revisione	Se si salva comunque, Airbnb lo rivede e contatta l’host
3. Ricorso	L’host riceve un’email e può fare ricorso
4. Avviso all’ospite	Se non risolto, l’ospite può vedere un avviso come “include richieste di pulizia”
5. Escalation	Violazioni ripetute possono ridurre la visibilità o portare a misure previste dai Termini

Il controllo automatico sembra leggere le parole più che il contesto. Richieste legittime di sicurezza o di legge possono essere segnalate e andranno difese in sede di ricorso, quindi la formulazione conta.

Impatto sui ricavi

Aumentano i costi di pulizia. Il lavoro prima svolto dagli ospiti torna alle squadre di pulizia. Il costo dipende da quanta parte del turnover veniva scaricata sull’ospite. Lo scenario seguente è illustrativo e va adattato ai dati di ciascun operatore.

Variabile	Valore illustrativo
Tempo di pulizia aggiuntivo per turnover	30 minuti
Costo orario delle pulizie	18 €
Turnover per unità all’anno	100
Costo aggiuntivo per unità all’anno	900 €
Costo aggiuntivo per un portafoglio di 50 unità	45.000 €

Pressione sui prezzi. Gli operatori possono aumentare la tariffa di pulizia, alzare il prezzo a notte o assorbire il costo. Poiché l’ospite confronta il prezzo totale del soggiorno, una tariffa di pulizia più alta pesa soprattutto sui soggiorni brevi, dove si distribuisce su meno notti. Gli annunci con un’alta quota di prenotazioni da una e due notti sono i più esposti.

Rischio di conversione. L’avviso all’ospite compare proprio nel momento della decisione di prenotare. Per la maggior parte degli operatori, la perdita di conversione di un annuncio segnalato costerà più delle faccende stesse. La minore visibilità nelle ricerche per chi recidiva amplifica l’effetto.

Meno strumenti di deterrenza. Non si possono più addebitare multe per check-out in ritardo, chiavi perse o fumo tramite le regole della casa. Il recupero passa ai reclami AirCover per danni effettivi, che richiedono una documentazione migliore al check-in e al check-out.

Impatto operativo per segmento

Segmento	Esposizione	Intervento principale
Gestori professionali con pulizie interne	Bassa	Ripulire vecchie checklist e template del PMS
Lusso e premium	Bassa	Gli ospiti puliscono raramente; soprattutto ritocchi ai testi
Case isolate e rurali	Alta	Logistica rifiuti, fauna, tempi di trasferta del personale
Piccoli host e autogestiti	Alta	Turnover in giornata serrati, costo per soggiorno
Medio periodo da 28+ notti	Media	L’eccezione sui contratti resta valida

I turnover in giornata sono il punto in cui il cambiamento si sente di più. Se gli ospiti non disfano più i letti e non lavano i piatti, ogni turnover richiede più tempo, il che può imporre meno cambi in giornata in alta stagione o squadre di pulizia più numerose.

Rischio su PMS e channel manager

Gli annunci gestiti tramite PMS o channel manager spesso inviano in automatico regole e istruzioni per il check-out. Se i template contengono ancora multe, faccende o clausole contrattuali, una sincronizzazione può sovrascrivere le correzioni fatte a mano nell’editor di Airbnb e far scattare di nuovo le segnalazioni. Conviene aggiornare prima i template di origine e poi verificare su Airbnb che i nuovi campi di regole e richieste siano mappati correttamente.

Checklist prima del 20 novembre

Azione	Perché
Spostare ogni regola nei sette campi standard	Solo queste sono vincolanti e danno diritto a cancellare
Riscrivere le liste di check-out come richieste leggere	Evitare segnalazioni e avvisi agli ospiti
Eliminare multe e qualsiasi penale	Vietate; usare AirCover per i danni
Verificare i contratti rispetto alle quattro eccezioni	Gli altri vanno rimossi
Rivedere identificazione e check-in online	Indicare la base legale e offrire un accesso alternativo
Aggiornare i template di PMS e channel manager	Evitare che la sincronizzazione reintroduca testi vietati
Togliere le regole da cartelli e messaggi di benvenuto	Non contano più
Rivedere tariffe di pulizia o prezzi	Coprire il tempo di pulizia aggiuntivo
Inserire le istruzioni di sicurezza chiave come richieste	Piscina e sicurezza non rientrano nelle sette regole

La policy sposta in modo netto la responsabilità dei turnover sugli operatori. I portafogli con pulizie professionali e annunci in ordine noteranno poco. Chi contava sul lavoro degli ospiti, sulle multe o sui contratti per proteggere i margini ha meno di quattro settimane per adeguare prezzi, processi e contenuti degli annunci.

Immagine di copertina: Liliana Drew / Pexels