Meteo estremo: come possono prepararsi i property manager

È un momento difficile per i property manager degli affitti brevi e per i loro proprietari.

Abbiamo appena vissuto l’estate più calda mai registrata in gran parte d’Europa, con incendi che hanno devastato migliaia di ettari, distruggendo case e sconvolgendo la vita quotidiana… e le vacanze.

In alcune zone d’Europa sono già iniziati i temporali e le alluvioni sono inevitabili. Essendo un anno di El Niño (che in realtà interessa il 2026 e il 2027), è probabile che qualsiasi disastro meteorologico risulti amplificato.

Gestire le conseguenze di questi eventi meteo estremi probabilmente non rientra nel tuo manuale operativo né nel percorso di comunicazione con gli ospiti. Ma ora deve farne parte, perché la situazione continuerà e con ogni probabilità peggiorerà.

Inoltre, il controllo dei costi è una delle sfide più grandi per i proprietari, soprattutto con l’aumento dei prezzi dell’energia, la scarsità d’acqua e il modo diverso in cui gli ospiti si comportano quando sono in vacanza.

In questo articolo condivido alcuni modi intelligenti con cui i property manager possono aiutare i proprietari a prepararsi alle emergenze climatiche e a ridurre i costi di gestione. Queste azioni proteggono ospiti e personale e abbassano le bollette, aumentando al tempo stesso il valore degli immobili. E c’è un vantaggio in più: come società di gestione, sarai vista come parte della soluzione e non come la causa del problema.

Ecco gli argomenti trattati:

• Integrare la risposta alle emergenze climatiche nelle operazioni e nella comunicazione con gli ospiti
• Riprendere il controllo delle bollette energetiche
• Conoscere i diversi tipi di rinnovabili
• Tecnologie di monitoraggio intelligente
• Ridurre il consumo d’acqua
• Valore immobiliare
• Idee per coinvolgere e responsabilizzare i proprietari

Risposta alle emergenze climatiche

Quest’estate le principali emergenze sono state il caldo estremo e gli incendi, insieme a siccità e carenze di acqua ed elettricità. Ma ci sono state anche alluvioni in alcune zone dell’Asia.

In inverno potrebbero essere alluvioni o forti nevicate.

Qualunque sia l’evento estremo, ha conseguenze sugli immobili e sulle comunità. Questo significa che potrebbe benissimo colpire alcuni dei tuoi proprietari.

Hai l’opportunità di essere un property manager responsabile e di supporto, preparato con i consigli giusti, ma anche di essere proattivo adottando procedure di gestione ambientale e proponendo iniziative ai tuoi proprietari.

Ecco alcune idee da integrare nelle tue operazioni e nella tua comunicazione.

Operazioni

Valuta l’impatto dei disastri meteorologici che hai già vissuto in alcune delle tue destinazioni. Se invece non ti è ancora capitato, parla con altri property manager delle zone in cui è successo e chiedi il loro parere.

Analizza tutte le aree che potrebbero essere colpite e definisci risposte ragionevoli da inserire nel tuo manuale operativo.

Ecco alcuni esempi di situazioni da considerare:

• Riduzione della fornitura elettrica o blackout
• Carenza d’acqua e bassa pressione
• Evacuazioni per incendi o alluvioni
• Terremoti o uragani
• Piogge intense e alluvioni
• Forti nevicate e accumuli di neve

Alcune delle risposte che ti aiuteranno a ottenere risultati migliori per i proprietari e i loro ospiti, come il monitoraggio intelligente e le energie rinnovabili, sono approfondite più avanti in questo articolo.

Comunicazione

Se una delle tue destinazioni viene colpita, dovrai pensare sia agli ospiti sia ai proprietari.

Se usi l’IA per comunicare con gli ospiti, assicurati di averla addestrata a rispondere alle emergenze meteo.

Inoltre, nella normale comunicazione con gli ospiti, fai sapere che hai delle procedure in atto. Questo crea fiducia e rafforza la tua reputazione di brand responsabile.

E non dimenticare i proprietari. Assicurati che sappiano che hai delle policy per affrontare le emergenze climatiche, ma anche che stai portando avanti in modo proattivo iniziative di gestione ambientale per ridurre i rischi e far loro risparmiare.

Come riprendere il controllo delle bollette energetiche

Negli ultimi anni sembra che siamo passati da una crisi energetica all’altra, con i prezzi di petrolio e gas alle stelle. Elettricità e gas sono probabilmente i costi operativi più alti e, purtroppo, i più volatili che i proprietari devono sostenere. Aggiungi la “mentalità da vacanza” degli ospiti quando sono lontani da casa, e property manager e proprietari possono avere la sensazione di avere poco controllo.

Oltre alla volatilità dei mercati, dovuta ai conflitti e al fatto che pochi Stati controllano i prezzi dell’energia, stiamo assistendo a un aumento degli eventi meteo estremi. In Europa se ne sono visti gli effetti nel 2023, con una primavera insolitamente fredda in cui gli ospiti alzavano il riscaldamento al massimo. E nel 2026 abbiamo avuto l’estate più calda da quando esistono le rilevazioni, con una crescente domanda di aria condizionata. Questo aumento dei costi energetici incide direttamente sulla redditività di un affitto breve.

La verità sulle energie rinnovabili

Spesso sembra che il mondo sia restio a passare a rinnovabili come solare, eolico e idroelettrico. Ma i dati raccontano un’altra storia:

• Tra il 2022 e il 2024 gli impianti solari nel mondo sono raddoppiati
• Nei primi tre trimestri del 2025 il solare ha rappresentato l’83% di tutta la nuova capacità di generazione elettrica
• Nell’ultimo decennio i costi sono scesi del 90% per kWh (con un andamento simile per le batterie di accumulo) e acquisto e installazione non sono mai stati così economici
• Nel 1975 il solare costava 100 dollari per watt. Oggi costa appena 0,20 dollari: un calo del 99,8%, senza precedenti per qualsiasi tecnologia energetica
• L’eolico segue un andamento simile, con costi ridotti dell’80% in dieci anni

Dati tratti da un articolo di Martin Wright, direttore di Positive News.

Ha senso dal punto di vista economico

Questi numeri dimostrano la convenienza economica della transizione alle rinnovabili. Certo, c’è un investimento iniziale, ma i tempi di rientro si sono ridotti in modo esponenziale. E avrai il controllo delle tue bollette (o della loro assenza, se diventi autosufficiente). Avere una propria fonte di energia significa non dipendere più dalla volatilità dei mercati energetici e, in più, contribuire alla riduzione delle emissioni di carbonio.

Purtroppo non ci sono ancora molti dati sugli affitti brevi. Conosco però i risultati di un hotel nel Regno Unito (parte di una nota catena). Dopo l’elettrificazione e l’installazione di rinnovabili, i costi energetici annuali sono scesi da 300.000 a 100.000 sterline in un solo anno. E questo prima dell’attuale crisi energetica.

Ho gestito un affitto breve in Italia per sette anni. Quando abbiamo venduto, nel 2024, avevamo elettrificato completamente la casa e installato un nuovo inverter per i pannelli fotovoltaici. La proprietà misurava 11.300 piedi quadrati (320 m²) ed era divisa in due appartamenti. Noi vivevamo al piano superiore e affittavamo il piano terra da giugno a settembre, con 3 camere e 3 bagni. Avevamo pompe di calore per l’acqua calda, il riscaldamento e il raffrescamento estivo, oltre a una piscina.

Al momento della vendita ho potuto dimostrare che l’intera villa aveva un costo di gestione medio di appena 136 € al mese. Avevamo in tutto solo 6 kW sui tetti della casa e degli annessi, quindi dovevamo comunque acquistare un po’ di elettricità. Ma potevamo anche rivendere energia alla rete quando non avevamo ospiti.

I diversi tipi di energia rinnovabile

Avrai sicuramente sentito parlare di “rinnovabili”, ma qui voglio offrirti una breve sintesi delle forme più diffuse, così da capire come possono aiutare i tuoi proprietari a ridurre i costi di gestione. Conosci il tuo portafoglio, quindi saprai valutare quale soluzione è più adatta.

Pannelli fotovoltaici per la produzione di elettricità

Si parla spesso di “solare”, ma “fotovoltaico” è il termine corretto per i pannelli che producono elettricità. Di solito vanno installati su un tetto, ma la tecnologia migliora continuamente. I pannelli stessi sono molto migliorati e oggi hanno in genere una potenza di 500 W ciascuno. Per trasformare l’energia dei pannelli in elettricità utilizzabile serve un inverter.

Naturalmente il fotovoltaico si presta di più alle abitazioni indipendenti. Tuttavia, sempre più condomini dispongono di sistemi energetici condivisi. Puoi anche installare impianti più piccoli, ad esempio sulla tettoia di un posto auto, per offrire la ricarica dei veicoli elettrici, una richiesta sempre più frequente da parte degli ospiti. E dei pannelli sul locale tecnico della piscina potrebbero alimentarne la pompa.

Pannelli solari per l’acqua calda

L’altro tipo di pannelli che di solito si installa sul tetto è il solare termico, che sfrutta il sole per scaldare l’acqua. È probabilmente la più economica di tutte le rinnovabili. Nei mesi più freddi può essere integrato con una pompa di calore.

Pompe di calore per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda

Con questo tipo di elettrificazione puoi abbandonare completamente gas o gasolio e ridurre la domanda di elettricità. Possono essere installate per funzionare insieme agli impianti esistenti. Nelle nuove costruzioni o nelle ristrutturazioni si possono abbinare al riscaldamento e raffrescamento a pavimento. E, come già detto, esistono anche per l’acqua calda.

In sostanza, il bello delle pompe di calore è che sono molto più efficienti del riscaldamento centralizzato e dei condizionatori tradizionali. Le più comuni sono quelle ad aria, che funzionano come un frigorifero al contrario.

La tecnologia green intelligente aiuta a ridurre i costi di gestione

Un altro modo per iniziare subito a ridurre i costi è installare dispositivi di monitoraggio intelligente che permettono di controllare il comportamento degli ospiti nell’immobile. Ho già parlato della “mentalità da vacanza” e di come gli ospiti possano badare meno ai consumi quando non li pagano di tasca propria. Inoltre, ci sono periodi in cui gli immobili non sono prenotati e restano vuoti per giorni o addirittura settimane.

Monitorare la temperatura interna

Aziende come Minut offrono dispositivi che monitorano diversi aspetti importanti: la temperatura all’interno dell’immobile, il rumore e il fumo. Se gestisci tutte le operazioni del tuo portafoglio, questo ti permette di essere proattivo anziché reattivo e di assicurarti che riscaldamento o aria condizionata non vengano impostati al massimo né lasciati accesi a lungo.

La buona notizia è che Minut è integrato con molte piattaforme PMS.

Risparmiare acqua in modo semplice ed economico

Un’altra risorsa preziosa è l’acqua. A causa del cambiamento climatico, molte regioni del mondo soffrono di siccità ricorrenti. Quest’estate gran parte del Regno Unito è in stato di siccità, compreso il Galles, una regione nota da sempre per le sue abbondanti piogge. Questo tipo di crisi locale alimenta il sentimento anti-turistico tra i residenti, dato che i turisti consumano in genere più acqua della popolazione locale.

Inoltre, l’acqua è un’altra voce di spesa per i proprietari. Trattandosi di una risorsa sempre più indispensabile, è difficile che i prezzi scendano. La buona notizia è che esistono moltissimi accorgimenti semplici per ridurre i consumi:

• Soffioni doccia a basso flusso: le docce esistenti si possono adattare installando un riduttore di flusso
• WC a doppio scarico: offrono due opzioni di scarico
• Dispositivo per la cassetta del WC: occupa spazio nel serbatoio e riduce il volume d’acqua
• Irrigazione intelligente: usa i dati meteo e l’umidità del suolo per un’irrigazione ottimale
• Rilevatori di perdite: parte della manutenzione preventiva per evitare allagamenti
• Recupero dell’acqua piovana: si raccoglie l’acqua dalle grondaie in serbatoi da usare per l’irrigazione o gli scarichi del WC

Più valore per gli immobili efficienti dal punto di vista energetico

In molti Paesi europei una normativa sempre più stringente impone di migliorare l’efficienza energetica. Questo vale sia per gli affitti brevi sia per la compravendita di immobili, che possono richiedere un Attestato di Prestazione Energetica (APE). L’APE calcola l’efficienza energetica di un’abitazione tenendo conto di isolamento, consumi e altri fattori. Un immobile che funziona con le rinnovabili ottiene automaticamente una classe più alta.

Sempre più nuove costruzioni integrano elevati livelli di efficienza energetica con rinnovabili e sistemi di monitoraggio all’avanguardia. Il proprietario non solo risparmierà sulle utenze, ma l’immobile avrà anche un valore maggiore.

Nel Regno Unito uno studio ha dimostrato che gli immobili con le classi più alte (A/B) possono spuntare prezzi di rivendita superiori del 14%.

Quando abbiamo venduto la nostra casa in affitto in Italia, abbiamo realizzato un guadagno significativo, cosa molto rara qui. Inoltre, abbiamo trovato un acquirente in tre settimane, mentre moltissimi immobili restano sul mercato per anni. Uno dei motivi principali sono state le credenziali green della casa (classe A4, la più alta) e i bassissimi costi di gestione.

Se come property manager sei proprietario dei tuoi immobili, vinci due volte: costi di gestione più bassi e asset immobiliari di maggior valore. Se gestisci immobili per conto dei proprietari, ti ringrazieranno per avergli fatto risparmiare e per aver aumentato il valore della loro proprietà.

Come i property manager possono coinvolgere i proprietari

Come detto, se possiedi il tuo portafoglio di immobili, puoi applicare direttamente gran parte di questi consigli. Anzi, è probabile che tu stia già mettendo in pratica molte di queste azioni.

Se gestisci immobili per conto di terzi, può sembrare più difficile, perché devi convincerli a pagare gli interventi. Spero che questo articolo ti abbia mostrato i vantaggi economici di farlo.

Ecco alcune aree su cui ti consiglio di lavorare per coinvolgere i tuoi proprietari.

Dare il buon esempio

Consiglio sempre di “mettere ordine in casa propria” prima di dare consigli agli altri. Ci sono diverse azioni che puoi intraprendere come azienda per dimostrare il tuo impegno verso le buone pratiche ambientali:

• Se hai uffici propri, passa a una tariffa di energia verde
• Fai un audit ambientale del tuo sito web per capire quanta energia consuma
• Crea un tuo “green team” che porti avanti idee per la tua azienda e per i tuoi proprietari

Sfruttare il potere d’acquisto

Questo articolo si è concentrato sul risparmio energetico, ma ci sono molti altri modi per essere responsabili verso l’ambiente. Ad esempio, usare prodotti per la pulizia e la lavanderia ecologici e privi di sostanze chimiche aggressive ed eliminare la plastica monouso.

Valuta la possibilità di negoziare sconti sui volumi, per il tuo portafoglio o per i tuoi proprietari, su energia, pulizie e lavanderia, oltre che su altri materiali di consumo come i prodotti di cortesia per gli ospiti.

Formare e responsabilizzare i proprietari

Per dimostrare il tuo approccio responsabile verso l’ambiente, forma e responsabilizza i tuoi proprietari.

Valuta la creazione di un kit di gestione ambientale che raccolga alcune delle idee di questo articolo. Cerca opzioni per loro, come gli sconti sui volumi già citati. Informati su contributi o incentivi per le rinnovabili, come pompe di calore e solare, nelle regioni in cui operi.

Aiuta i proprietari a monitorare e tracciare i consumi di energia e acqua in modo più consapevole, così da vedere i risparmi generati da ciascun intervento. Potresti anche avviare un piccolo progetto pilota con alcuni proprietari e poi condividerne i casi di studio.

Le scelte da fare

Le estati continueranno a essere sempre più calde e gli altri eventi meteo estremi sono la nuova normalità.

Come property manager hai diverse possibilità:

1. Ignorare questi cambiamenti climatici e sperare che i proprietari prendano le misure necessarie per proteggere gli ospiti.
2. Accettare gli effetti del cambiamento climatico e attivarti fin da ora per proteggere ospiti e proprietari.
3. Fare un passo in più e, invece di limitarti a politiche di mitigazione, agire per ridurre costi ed emissioni di carbonio.

Se deciderai di seguire tutti questi suggerimenti, vincerai su molti fronti. Il turismo è un settore globale. Hai l’opportunità di fare la tua parte per proteggerne il futuro e di contribuire alla transizione verso l’energia pulita.