La fusion à 250 M€ entre Badi et Caterina confirme la mondialisation du flex living

Badi et Caterina, deux des noms les plus connus du marché espagnol de la location flexible, ont annoncé ce mois-ci leur fusion.

La plateforme combinée gérera plus de 250 millions d’euros d’actifs et vise plus de 7 000 unités opérationnelles d’ici quatre ans, concentrées à Madrid, Barcelone et Valence.

L’opération est soutenue par une augmentation de capital menée par Meridia et Barlon Capital ; Meridia est déjà l’actionnaire majoritaire de Caterina depuis 2023.

Sur le papier, c’est une histoire de consolidation simple : Badi apporte une marketplace grand public avec cinq millions d’utilisateurs inscrits et 350 000 actifs mensuels ; Caterina apporte une gestion immobilière de niveau institutionnel et un carnet de relations avec des capitaux à long terme.

Ensemble, le plan est d’offrir aux investisseurs un point d’entrée unique couvrant l’ensemble du cycle : sourcing, déploiement de capital et gestion opérationnelle quotidienne ; pour ce que l’entreprise fusionnée appelle le « flex living ».

Ce n’est pas un mouvement isolé. Dans les mêmes semaines, BGO et Stoneweg ont lancé Welco avec 500 millions d’euros destinés au flex living en Espagne, Gmp a lancé la construction d’un complexe de 195 unités à Sanchinarro et Hercesa s’est alliée à Buenavista pour un projet similaire à Alcalá de Henares.

Le flex living est devenu, selon la plupart des analyses, la classe d’actifs résidentiels la plus recherchée par le capital institutionnel en Espagne depuis la pandémie. Comprendre pourquoi, et où se dirige le modèle, est pertinent pour quiconque gère des biens immobiliers professionnellement, pas seulement en Espagne.

Une étiquette espagnole pour un changement mondial

Le terme « flex living » est en grande partie une création du secteur immobilier espagnol et européen, utilisé pour décrire des appartements entièrement meublés loués à des conditions flexibles d’environ un à onze mois, incluant les charges et les services, à la manière d’un hôtel.

En dehors de l’Espagne, le même produit sous-jacent porte d’autres noms : serviced accommodation au Royaume-Uni, extended-stay ou corporate housing aux États-Unis, mid-term rental (MTR) de manière plus générique.

Des opérateurs comme The Flex (d’origine britannique, désormais présent à Londres, Paris, Barcelone et au-delà), Blueground et Habyt occupent le même espace sous des marques différentes.

L’étiquette varie ; l’économie et le modèle opérationnel convergent partout : gestion professionnelle, optimisée par la technologie, délibérément positionnée dans l’espace entre un bail traditionnel à long terme et une chambre d’hôtel.

La réglementation est l’accélérateur, pas l’obstacle

Le moment de cette vague de consolidation n’est pas une coïncidence. La réglementation des locations de courte durée se durcit partout en Europe et au-delà : le Tribunal constitutionnel de Barcelone a confirmé l’échéance de 2028 après laquelle toutes les licences d’usage touristique existantes pourraient expirer sans renouvellement, éliminant effectivement environ 10 000 unités autorisées.

La prochaine loi britannique sur les droits des locataires (Renters’ Rights Act) redéfinit les obligations relatives aux locations courtes. La loi californienne SB 346 et diverses exigences européennes en matière de données et d’enregistrement ajoutent des charges de conformité sur tous les fronts.

Ce sont les petits opérateurs informels de courte durée qui en subissent le plus le poids. Le segment de moyenne durée géré professionnellement est structurellement différent : généralement conforme aux règles d’urbanisme, enregistré et conçu pour des séjours de plus de 30 jours, ce qui contourne une grande partie du filet réglementaire des locations touristiques.

C’est précisément le segment dans lequel Badi-Caterina, Welco et leurs pairs se consolident. La pression réglementaire ne tue pas la location flexible ; elle la réorganise, poussant les capitaux et les opérateurs professionnels vers l’extrémité hybride et conforme du marché et évacuant l’extrémité informelle.

Le modèle Heimby : ne plus choisir entre court et long terme

Si l’Espagne montre ce qui se passe lorsque les capitaux se ruent sur le flex living en tant que catégorie, la norvégienne Heimby est un aperçu utile de la direction que prend le modèle opérationnel.

Heimby, fondée en 2022, gère environ 160 appartements pour le compte de propriétaires et ne traite pas le court et le long terme comme des lignes de produits distinctes, mais comme deux réglages sur le même cadran.

Ses propres données montrent qu’un bien loué en courte durée toute l’année peut désormais ne générer que 50 à 75 % du revenu d’une location à long terme bien gérée, car les loyers à long terme ont fortement grimpé dans les marchés les plus tendus de Norvège tandis que les tarifs par nuit sont restés relativement stables.

La proposition de Heimby aux propriétaires n’est donc pas « gestion Airbnb » ou « location longue durée », mais « réallocation continue vers la structure qui produit le meilleur rendement à un moment donné », le tout géré depuis un portail unique pour le propriétaire, avec la gestion juridique et fiscale abstraite.

C’est un modèle mental sensiblement différent des opérations espagnoles, qui tournent encore largement autour de la constitution de portefeuilles de flex living à grande échelle en tant que classe d’actifs fixe.

La version de Heimby traite le « flex » comme une capacité de gestion patrimoniale plutôt que comme une catégorie de bâtiment, probablement plus proche de la direction que prendra le secteur une fois que la vague actuelle de portefeuilles institutionnels de flex living aura mûri et que les opérateurs commenceront à optimiser unité par unité plutôt que bâtiment par bâtiment.

Les chiffres confirment le changement

Ce n’est pas seulement une impression : cela se voit dans les données.

Aux États-Unis, les réservations de 28 nuits ou plus ont augmenté de 136 % entre 2019 et 2025, et les locations mensuelles représentent désormais 19 % de la demande totale de location, progressant deux fois plus vite que les réservations nocturnes de courte durée.

En Europe, l’appétit des investisseurs pour les appartements avec services a augmenté de 22 % rien qu’en 2026, les volumes combinés de transactions au Royaume-Uni et en Espagne atteignant environ 1 milliard d’euros sur 2024-2025.

Le produit serviced/flex est désormais présenté par des conseillers comme Savills comme structurellement distinct — et moins risqué — que la location touristique classique de courte durée, précisément en raison de sa conformité urbanistique et de son profil de séjours plus longs.

Ce que cela signifie pour les gestionnaires de biens

Pour les gestionnaires professionnels de biens, la lecture est assez directe. La pression généralisée sur la location informelle de courte durée n’est pas une menace pour la location flexible en tant qu’activité ; elle redirige la demande et les capitaux vers précisément les opérateurs capables de gérer un inventaire hybride et conforme à grande échelle.

La position gagnante n’est pas de choisir entre la gestion à court et à long terme ; c’est de construire l’infrastructure opérationnelle et juridique permettant de faire passer les biens de l’une à l’autre avec fluidité, comme le fait Heimby à petite échelle et comme Badi-Caterina tente désormais de le faire à une échelle bien plus grande.

Attendez-vous à plus de consolidation, plus de capitaux institutionnels, et de plus en plus d’outils et de terminologie de flex living apparaissant sur des marchés qui n’avaient jamais utilisé cette expression auparavant.