L'hébergement avec services se développe en Europe. Les gestionnaires de locations de courte durée doivent-ils y prêter attention ?

L’hébergement avec services (serviced accommodation) se développe dans toute l’Europe. De nouvelles marques entrent sur le marché, les groupes hôteliers établis développent leurs portefeuilles de séjours de longue durée, et près de 20 000 chambres supplémentaires devraient ouvrir au cours des cinq prochaines années.

Pour les gestionnaires professionnels de locations de courte durée, cela soulève une question intéressante : l’hébergement avec services pourrait-il offrir un autre moyen d’exploiter l’expertise et l’inventaire existants, d’atteindre de nouveaux segments de voyageurs et de réduire la dépendance à la demande de loisirs saisonnière ?

Le chevauchement avec les locations de courte durée est évident. Les voyageurs séjournent dans des appartements meublés avec cuisine et espace de vie. Les opérations peuvent être relativement légères et axées sur la technologie. Les séjours sont généralement plus longs que dans les hôtels, mais nettement plus courts qu’une location résidentielle classique.

Pourtant, l’hébergement avec services ne se résume pas à de la gestion de location de courte durée avec des réservations plus longues. Les voyageurs, les canaux de distribution, les relations commerciales et les attentes en matière de service peuvent être très différents.

Comprendre ces différences est la première étape pour déterminer si ce secteur représente une véritable opportunité de diversification.

Tout d’abord, qu’est-ce que l’hébergement avec services ?

Il n’existe pas de définition unique employée de manière cohérente sur tous les marchés européens. Les termes hébergement avec services, appartement avec services, aparthotel et séjour longue durée sont parfois utilisés de manière interchangeable, bien qu’ils décrivent des modèles opérationnels légèrement différents.

De manière générale, l’hébergement avec services se situe entre une location de courte durée traditionnelle et un hôtel. Il offre aux voyageurs l’indépendance et les équipements d’un appartement, généralement doté d’une cuisine ou d’une kitchenette, ainsi que des services hôteliers professionnels tels que le ménage, la maintenance et l’assistance aux voyageurs.

Un aparthotel exploite généralement plusieurs unités au sein d’un même bâtiment et peut inclure une réception ou des espaces communs. Les appartements avec services peuvent aussi être répartis sur plusieurs bâtiments ou emplacements. Les différences ne sont pas toujours visibles depuis le bien lui-même.

	Location de courte durée	Hébergement avec services	Hôtel
Séjour type	De quelques nuits à plusieurs semaines	De plusieurs nuits à plusieurs semaines ou mois	Principalement des séjours courts
Demande principale	Loisirs ou mixte	Entreprise, relocalisation, missions et loisirs prolongés	Loisirs et affaires
Équipements de cuisine	Généralement	Généralement	Pas toujours
Ménage	Généralement entre les séjours	Périodique et pendant les séjours longs	Généralement quotidien
Modèle opérationnel	Piloté par la gestion locative	Piloté par l’hébergement et le service	Hôtellerie service complet
Restauration	Rare	Limitée ou inexistante	Souvent disponible
Distribution	OTA et réservations directes	Canaux entreprises, agences spécialisées, TMC, GDS et direct	OTA, GDS, TMC et direct

Ce sont des tendances générales, pas des lignes de démarcation strictes. Un portefeuille urbain de locations de courte durée géré professionnellement peut déjà ressembler, à bien des égards, à une opération d’hébergement avec services. Mais le voyageur peut réserver pour une raison très différente.

Pourquoi ce secteur attire-t-il l’attention ?

Le rapport HVS European Serviced Apartment Sector 2026 analyse les données d’environ 13 000 unités à travers l’Europe.

Il révèle que le taux d’occupation est resté d’environ 80 % en 2025. Les tarifs moyens se sont toutefois tassés dans la plupart des marchés, entraînant une baisse globale du revenu par chambre disponible. Au Royaume-Uni, Londres a enregistré une modeste croissance de l’occupation mais des tarifs plus bas, tandis que les zones hors de la capitale ont connu une baisse d’occupation plus marquée.

Le tableau de performance immédiat n’est donc pas celui d’une croissance ininterrompue. Le pipeline de développement raconte une histoire différente.

HVS prévoit qu’environ 19 800 chambres d’appartements avec services entreront en exploitation à travers l’Europe au cours des cinq prochaines années. L’Allemagne représente 23 % de ce pipeline et le Royaume-Uni 22 %, Londres représentant 57 % de l’offre britannique anticipée.

Staycity dispose du plus important pipeline, avec environ 5 000 unités attendues. Limehome suit avec environ 2 200 unités réparties sur 43 propriétés, dont plus de 70 % sont prévues en Espagne. Marriott et Hilton développent également leur présence en séjours longue durée en Europe.

Une étude distincte de Savills a révélé que la demande sous-jacente d’appartements avec services en Europe a augmenté à un taux annuel moyen de 5,9 % entre 2019 et 2025, contre 1,1 % pour la demande hôtelière globale. Elle anticipe également une hausse de 8,1 % des dépenses de voyages d’affaires au Royaume-Uni en 2026.

L’élément peut-être le plus pertinent pour les opérateurs professionnels de locations de courte durée est la diversité des projets qui arrivent sur le marché. Le pipeline HVS comprend des biens d’une dizaine d’appartements ainsi que des aparthotels de plus de 460 unités.

Il ne s’agit pas d’un modèle unique réservé aux grands groupes hôteliers internationaux et aux grands projets institutionnels. Il peut prendre des formes très différentes selon l’emplacement, le bâtiment et le profil de la demande.

La vraie différence tient à la raison du séjour

Un voyageur loisirs choisit souvent d’abord une destination, puis un bien. La réservation est motivée par les vacances, l’événement ou l’expérience qu’il souhaite vivre. L’opérateur vend l’emplacement, l’hébergement et le séjour dans son ensemble.

On attend plus généralement de l’hébergement avec services qu’il réponde à un besoin pratique. Cette demande peut provenir :

de salariés en déplacement professionnel
de consultants et d’équipes projet travaillant temporairement sur un site
de personnes en mobilité professionnelle
de prestataires et de personnel mobile
d’équipes de tournage
de voyageurs déplacés de leur domicile suite à un sinistre assurantiel
de personnes suivant un traitement médical loin de chez elles
de salariés en formation
de familles entre deux déménagements
de voyageurs combinant un déplacement professionnel avec un séjour loisirs plus long

Pour l’opérateur, la diversification ne signifie pas nécessairement acquérir ou intégrer davantage de biens. Elle peut consister à orienter différentes sources de demande vers les parties adaptées du portefeuille existant.

Cette distinction compte. Un gestionnaire peut tester l’opportunité sur un nombre limité d’unités adaptées plutôt que de repositionner l’ensemble de son activité.

Des séjours plus longs peuvent changer l’économie du modèle

L’un des enseignements les plus pertinents du rapport HVS concerne la rentabilité.

HVS a constaté que les marges de profit opérationnel brut des appartements avec services étaient globalement comparables, voire supérieures, à celles des hôtels sur les trois dernières années. Bien que les tarifs puissent être inférieurs à ceux des hôtels à service complet, l’hébergement avec services entraîne généralement moins de coûts de personnel, de restauration et d’espaces communs.

Des séjours moyens plus longs peuvent aussi réduire trois des principaux postes de dépenses opérationnelles : le marketing, le ménage et le personnel. Un appartement occupé par un même client entreprise pendant 14 nuits nécessite un niveau d’activité opérationnelle très différent de ce même appartement accueillant sept réservations distinctes de deux nuits.

Cela peut se traduire par :

moins de changements de voyageurs et de ménages
moins d’arrivées et de départs
moins de communication avec le voyageur
moins d’écarts entre les réservations
un coût d’acquisition plus faible par nuitée occupée
une meilleure visibilité anticipée de l’occupation

Cependant, un séjour plus long ne signifie pas automatiquement une meilleure rentabilité.

Les opérateurs doivent comparer la valeur nette de la réservation après déduction des remises liées à la durée du séjour, des commissions d’agence ou de distribution, des charges, du ménage intermédiaire, de la maintenance et des conditions de paiement. Un tarif nuitée plus bas ne fonctionne que si les économies opérationnelles et les bénéfices d’occupation compensent le revenu auquel on renonce.

L’accord avec le propriétaire compte également. Des propriétaires habitués à des tarifs loisirs élevés en haute saison peuvent ne pas percevoir immédiatement la valeur d’un séjour prolongé à tarif réduit, même s’il génère moins de nuits vacantes et des coûts opérationnels plus faibles sur le mois.

L’opportunité doit fonctionner pour le voyageur, l’opérateur et le propriétaire.

La demande entreprise n’est pas simplement un autre canal OTA

C’est là que la diversification se complique.

Les gestionnaires professionnels de locations de courte durée ont généralement l’habitude de générer des réservations via Airbnb, Booking.com, Vrbo et leurs propres canaux de réservation directe. La demande entreprise et de relocalisation peut, elle, provenir d’un réseau très différent.

Cela peut inclure des agences de voyages d’affaires (TMC), des sociétés de gestion de la relocalisation, des agences spécialisées en hébergement avec services, des fournisseurs de logement corporate, des systèmes de distribution mondiaux (GDS) et des relations négociées avec des employeurs.

L’importance de ces canaux ne doit pas être sous-estimée.

Une étude relayée par Business Travel News Europe a révélé que les acheteurs corporate réservaient de plus en plus d’appartements avec services via des agences de voyages d’affaires. La conformité aux politiques internes est également devenue leur critère de sélection le plus important, devant l’emplacement et la sécurité du voyageur.

Cela signifie qu’un appartement adapté et un tarif compétitif peuvent ne pas suffire. Les acheteurs corporate peuvent attendre :

une facturation centralisée et des factures conformes
des conditions de paiement convenues
des informations sur le devoir de vigilance et la sécurité du voyageur
des politiques d’annulation documentées
des standards cohérents sur plusieurs unités
des garanties de protection des données et de sécurité
des informations sur la durabilité
des tarifs entreprise négociés
une assistance voyageurs 24h/24
un inventaire réservable via un système approuvé

La distribution reste l’une des difficultés du secteur. L’inventaire traditionnel d’appartements avec services n’est pas toujours facilement réservable via les systèmes utilisés par les programmes de voyages d’affaires, tandis que les groupes hôteliers bénéficient de connexions GDS établies et de relations entreprise déjà existantes.

Autrement dit, trouver la demande n’est qu’une partie du défi. L’opérateur doit aussi rendre son inventaire accessible et réservable de la manière attendue par les clients entreprise.

Le bien peut sembler familier. L’exploitation peut être très différente.

Un gestionnaire qui se lance dans l’hébergement avec services devra peut-être repenser des pans de son activité qui fonctionnent pourtant parfaitement bien pour les séjours loisirs.

La tarification, par exemple, doit tenir compte des différentes durées de séjour plutôt que d’appliquer un tarif nuitée unique et standard. Le ménage devient un service programmé pendant le séjour, et non une simple tâche de remise en état en fin de réservation.

L’assistance aux voyageurs peut impliquer une coordination avec un employeur, un gestionnaire de voyages ou un agent de relocalisation, et pas seulement avec la personne logée dans l’appartement. Les paiements peuvent arriver selon des conditions entreprise plutôt qu’être encaissés avant l’arrivée.

La technologie doit également soutenir ce modèle. Un opérateur peut avoir besoin :

d’une tarification flexible selon la durée du séjour
de paiements récurrents ou échelonnés
de profils d’entreprise et de tarifs négociés
d’une facturation entreprise
d’accords de séjour longue durée
d’un ménage programmé
de changements d’occupant au sein d’une même réservation entreprise
de rapports destinés aux clients entreprise et aux propriétaires

Les éléments essentiels à l’intérieur de l’appartement évoluent aussi. Un Wi-Fi fiable et haut débit, un véritable espace de travail, des installations de blanchisserie, un espace de rangement suffisant, un équipement de cuisine complet et un accès simple deviennent des fondamentaux, et non plus de simples options.

Un voyageur restant six semaines remarquera des faiblesses opérationnelles qu’un visiteur de week-end ne détecterait sans doute jamais.

Tous les biens en location de courte durée ne conviennent pas

Une villa rurale conçue pour des vacances en famille peut très bien fonctionner en location de courte durée, mais générer très peu de demande entreprise ou de relocalisation en semaine.

Un appartement urbain proche d’un quartier d’affaires, d’un hôpital, d’un pôle de transport, d’un chantier d’infrastructure ou d’un grand employeur peut présenter un potentiel bien plus important.

Les opérateurs qui envisagent ce secteur devraient évaluer chaque bien selon plusieurs critères :

Existe-t-il une demande entreprise ou de séjour longue durée toute l’année dans la zone ?
Quelles organisations génèrent cette demande ?
Le bien est-il bien relié aux lieux de travail et aux transports ?
Propose-t-il des équipements adaptés pour le travail, le rangement, la cuisine et le linge ?
Peut-il accueillir confortablement des séjours plus longs ?
Le propriétaire acceptera-t-il un tarif et un rythme de réservation différents ?
L’exploitation peut-elle garantir un service constant tout au long du séjour ?

La demande ne peut pas être créée simplement en renommant une annonce de location courte durée en hébergement avec services. L’emplacement et le bien doivent répondre à un besoin réel.

La réglementation doit être évaluée marché par marché

Une hypothèse particulièrement dangereuse consiste à penser qu’un séjour plus long, un client entreprise ou une description différente fait automatiquement sortir un bien du cadre réglementaire des locations de courte durée. Ce n’est pas le cas.

Les règles d’urbanisme, de licences, d’enregistrement, de fiscalité, de sécurité incendie et de bail varient selon les pays, les régions et les municipalités. Elles peuvent dépendre de l’usage du bien, des services fournis, de la durée et de la fréquence des séjours, du type de bâtiment et de la manière dont l’hébergement est commercialisé.

Même au sein du Royaume-Uni, il n’existe pas de cadre réglementaire unique couvrant toutes les nations ou autorités locales.

En Angleterre, les directives gouvernementales actuelles confirment que ce sont les autorités locales d’urbanisme qui déterminent si une autorisation est nécessaire, en fonction de l’usage du bien et de son impact local. Un dispositif national d’enregistrement des locations de courte durée est également attendu, tandis que l’ancien régime fiscal Furnished Holiday Lettings a été aboli en avril 2025.

À travers l’Europe, ces distinctions peuvent être encore plus localisées.

Les opérateurs devraient obtenir un avis professionnel avant de modifier l’usage, la structure de réservation ou le modèle opérationnel de tout bien. L’« hébergement avec services » est une appellation commerciale, pas une échappatoire réglementaire.

Diversification, et non remplacement

Les conclusions de HVS ne suggèrent pas que tous les gestionnaires de locations de courte durée doivent devenir des opérateurs d’hébergement avec services.

Elles suggèrent en revanche que ce secteur devient trop important pour être écarté comme une niche marginale de l’hôtellerie.

Pour certains opérateurs, le meilleur modèle restera entièrement orienté loisirs. Pour d’autres, l’hébergement avec services pourrait offrir un moyen de construire un mix de demande plus équilibré, notamment en semaine, pendant les saisons intermédiaires ou en période de demande loisirs plus faible.

Il pourrait également créer de nouvelles opportunités sur des marchés portés par de grands employeurs, des projets d’infrastructure, des universités, des établissements de santé, des tournages, la demande liée aux assurances et la relocalisation de salariés.

Mais le succès dépend de bien plus que d’accepter des réservations plus longues. L’opérateur doit comprendre son client, développer les bonnes relations de distribution, adapter ses processus opérationnels et démontrer que l’économie du modèle surpasse la demande déjà disponible pour ce bien.

Votre activité devrait-elle explorer l’hébergement avec services ?

Avant de faire le moindre pas, les gestionnaires devraient pouvoir répondre à cinq questions :

D’où viendrait la demande ? Identifiez les entreprises, projets, hôpitaux, universités, activités de relocalisation ou autres générateurs de demande sur le marché.
Quels biens pourraient réellement y répondre ? Évaluez l’emplacement, l’accès, les équipements et la flexibilité du propriétaire à l’échelle de chaque bien.
Comment ces voyageurs trouveraient-ils et réserveraient-ils l’hébergement ? Déterminez si l’opportunité nécessite des agences spécialisées, des partenariats entreprise, des agences de voyages d’affaires ou une technologie de distribution supplémentaire.
L’exploitation peut-elle répondre aux attentes des entreprises ? Passez en revue la facturation, les paiements, la sécurité, la conformité, l’assistance, le ménage et les rapports.
Les chiffres sont-ils au rendez-vous ? Comparez le revenu net et les coûts d’exploitation avec les réservations loisirs que ces mêmes dates pourraient générer autrement.

L’hébergement avec services n’est pas nécessairement la prochaine étape pour tous les opérateurs professionnels de locations de courte durée. Mais à mesure que les hôtels, les aparthotels, les marques de séjour longue durée et les locations gérées professionnellement se rapprochent, la capacité à servir plus d’un type de voyageur pourrait devenir de plus en plus précieuse.

Pour les gestionnaires disposant du bon inventaire, de la bonne demande locale et de la bonne capacité opérationnelle, l’hébergement avec services ne nécessite pas forcément une toute nouvelle activité. Il peut représenter un marché supplémentaire pour l’activité hôtelière qu’ils ont déjà construite.

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