DERNIÈRE MINUTE | L'Espagne ratifie le décret logement instaurant une TVA de 10 % sur les locations de courte durée

L’Espagne a ratifié un important décret sur le logement introduisant de nouvelles mesures fiscales et réglementaires qui touchent les hébergements de location de courte durée, à la suite d’une grève générale nationale sur l’accessibilité du logement et des préoccupations économiques plus larges.

Le jeudi 12 novembre, la Diputación Permanente, l’organe parlementaire qui exerce les fonctions du Congrès avant les élections générales du 29 novembre, a voté par 35 voix contre 34 la ratification du décret-loi royal 29/2026.

Le décret est en vigueur depuis le 8 octobre, mais ses nouvelles dispositions en matière de TVA entreront en application le 1er décembre 2026.

Le vote est intervenu à peine 24 heures après les manifestations organisées dans tout le pays pour réclamer un meilleur accès à un logement abordable, plaçant la crise du logement espagnole au cœur du débat politique.

Un autre décret, qui proposait la prolongation automatique des contrats de location résidentielle, a été rejeté avec la même courte marge, par 34 voix pour et 35 contre.

Qu’est-ce qui a été approuvé ?

La législation introduit plusieurs mesures touchant les propriétaires et le marché locatif, mais l’évolution la plus importante pour les opérateurs de location de courte durée est la modification de la TVA.

À partir du 1er décembre 2026, les appartements et logements meublés loués au même voyageur pour 30 nuits au maximum seront en général soumis à une TVA de 10 %, lorsque le logement n’est pas la résidence habituelle du bailleur.

Auparavant, de nombreuses locations touristiques étaient exonérées de TVA, sauf si des services de type hôtelier étaient fournis.

Cette mesure représente donc un changement substantiel pour les opérateurs dont l’hébergement est historiquement resté en dehors du système de TVA.

La législation introduit également des contrôles plus stricts sur les locations saisonnières et de chambres, afin d’empêcher que des contrats temporaires ne servent à contourner les protections accordées aux locataires résidentiels.

Une autre disposition importante permet aux communes situées dans des zones officiellement désignées comme tendues en matière de logement d’instaurer des majorations de l’impôt foncier (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ou IBI) sur les hébergements touristiques.

Ces majorations peuvent atteindre 50 %, et monter à 100 % pour les propriétaires de deux biens touristiques ou plus et à 150 % pour ceux de quatre biens ou plus.

Elles ne s’appliquent toutefois pas automatiquement à l’ensemble du pays et dépendront des décisions de chaque commune.

Le décret dans son ensemble comprend aussi des mesures de protection des locataires vulnérables, de prolongation de certains contrats de location résidentielle et d’encouragement à l’offre de logements abordables.

Selon le compte rendu d’idealista sur le vote parlementaire, le décret principal a été ratifié, tandis que la proposition distincte de renouvellement automatique des contrats de location a été rejetée.

Qu’est-ce que cela signifie pour les gestionnaires de biens professionnels ?

La préoccupation immédiate du secteur espagnol de la location de courte durée est de savoir comment les nouvelles obligations de TVA affecteront les prix, les réservations existantes et les relations avec les propriétaires.

Les opérateurs qui gèrent des biens jusqu’ici exonérés de TVA devront déterminer comment la législation s’applique à leur activité, notamment s’ils sont tenus de collecter et de déclarer la taxe.

Le calendrier est particulièrement serré, les nouvelles dispositions en matière de TVA devant entrer en vigueur dans moins de trois semaines.

Les gestionnaires pourraient devoir revoir les prix affichés, les conditions de réservation et les accords avec les propriétaires, en particulier lorsque l’hébergement est vendu via plusieurs canaux de distribution.

Des questions se posent également sur le traitement des réservations effectuées avant le 1er décembre pour des séjours postérieurs à cette date, et sur l’articulation des nouvelles règles avec les dispositifs fiscaux existants.

Ce sont des points que les opérateurs doivent clarifier avec leurs conseillers fiscaux, plutôt que de supposer que le même traitement s’applique à tous les biens ou à toutes les structures de gestion.

Au-delà des conséquences financières immédiates, la législation reflète la pression politique croissante autour des locations de courte durée en Espagne.

L’accessibilité du logement est devenue un enjeu central dans de nombreuses destinations, et l’approche du gouvernement relie de plus en plus l’hébergement touristique à la disponibilité globale de logements résidentiels.

Pour les gestionnaires professionnels, le défi sera de s’adapter aux nouvelles exigences tout en démontrant la contribution économique de leurs entreprises et la différence entre l’hébergement géré de façon professionnelle et d’autres formes d’investissement immobilier.

Et ensuite ?

Les nouvelles dispositions de TVA devant entrer en vigueur le 1er décembre, les gestionnaires de biens espagnols ont peu de temps pour évaluer l’impact des changements sur leur activité.

Des questions subsistent sur les réservations existantes, les prix, les accords avec les propriétaires et l’application pratique des nouvelles règles selon les différents modèles d’hébergement et de gestion.

La semaine prochaine sur SCALE Wire, nous examinerons de plus près les implications pour le secteur espagnol de la location de courte durée, avec les réactions de sociétés professionnelles de gestion de biens sur la manière dont elles s’attendent à ce que la législation affecte leurs opérations et l’ensemble du secteur.