Wire Weekly : l'actualité mondiale de la location de courte durée et de l'hospitalité

L’Espagne a ratifié un important décret sur le logement introduisant de nouvelles mesures fiscales et réglementaires qui touchent les locations de courte durée, avec des conséquences significatives pour les gestionnaires de biens professionnels.

Par ailleurs, les dernières perspectives du secteur de la location de vacances révèlent une confiance croissante à l’approche de 2027, même si la concurrence pour attirer les voyageurs et l’évolution des stratégies de distribution restent des préoccupations majeures.

Nous nous penchons également sur le rachat par OpenAI d’une start-up de voyage dotée d’IA, sur les nouvelles opportunités de distribution pour la location moyenne durée et sur l’analyse d’AirDNA concernant les opérateurs qui seront les plus touchés par les nouvelles règles de la maison d’Airbnb.

DERNIÈRE MINUTE | L’Espagne ratifie le décret logement instaurant une TVA de 10 % sur les locations de courte durée

Le Congrès espagnol a ratifié un important décret sur le logement introduisant de nouvelles mesures fiscales et réglementaires pour les hébergements touristiques, à la suite d’une grève générale nationale sur l’accessibilité du logement et des préoccupations économiques plus larges.

Le jeudi 12 novembre, la Diputación Permanente a approuvé le décret-loi royal 29/2026 par 35 voix contre 34, confirmant un texte en vigueur depuis le 8 octobre.

À compter du 1er décembre 2026, les hébergements meublés éligibles loués pour des séjours de 30 nuits maximum seront en général soumis à une TVA de 10 %, à l’exclusion des locations de la résidence habituelle du bailleur.

Le décret instaure également une réglementation plus stricte des locations saisonnières et permet aux communes des zones désignées comme tendues en matière de logement d’imposer des majorations supplémentaires de l’impôt foncier sur les hébergements touristiques.

Ce que cela signifie pour les opérateurs : Pour les gestionnaires de biens professionnels, les questions immédiates portent sur les prix, les réservations existantes et l’effet des nouvelles exigences sur les relations avec les propriétaires.

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La semaine prochaine, nous examinerons les implications plus en détail, avec les réactions de sociétés espagnoles de gestion de biens sur l’impact possible de la législation sur leur activité.

Les gestionnaires de locations de vacances attendent un meilleur 2027, mais la concurrence reste une préoccupation

Les gestionnaires de biens abordent 2027 avec nettement plus de confiance qu’il y a un an, selon le dernier Vacation Rental Industry Outlook de KeyData.

L’enquête annuelle montre que 77 % des répondants s’attendent à une hausse de leur chiffre d’affaires l’an prochain, tandis que 65 % prévoient un meilleur taux d’occupation et 55 % une hausse du tarif journalier moyen (ADR).

L’optimisme est particulièrement marqué parmi les plus grandes sociétés de gestion, 90 % des plus gros opérateurs s’attendant à une croissance de leur chiffre d’affaires.

Cependant, la confiance dans les revenus ne signifie pas que les gestionnaires s’attendent à un environnement d’exploitation plus facile.

Près des deux tiers des répondants anticipent une concurrence accrue pour attirer les voyageurs, les plus petits opérateurs se montrant les plus inquiets. Parmi les plus petites sociétés de gestion interrogées, 75 % s’attendent à une intensification de la concurrence.

L’un des résultats les plus intéressants concerne la stratégie de distribution.

Malgré des années de débat sur la réduction de la dépendance aux agences de voyage en ligne, la proportion de gestionnaires prévoyant d’accroître leur dépendance aux OTA a plus que doublé.

Pour 2027, 25 % des répondants comptent s’appuyer davantage sur les OTA, contre seulement 11 % lors de l’enquête de l’année précédente. Dans le même temps, environ 18 % prévoient de réduire leur dépendance.

Ces résultats suggèrent que les opérateurs adoptent une approche plus pragmatique de la distribution, reconnaissant que les réservations directes restent importantes mais que la visibilité sur les OTA peut aider à protéger l’occupation sur les marchés concurrentiels.

L’enquête souligne également l’importance continue des relations avec les propriétaires. La performance financière a été citée par 77 % des répondants comme un facteur majeur de fidélisation des propriétaires, suivie de près par la communication et la qualité de la relation, à 73 %.

L’adoption de la technologie est un autre thème marquant : près de neuf répondants sur dix déclarent au moins un cas d’usage de l’IA dans leur activité.

Ce que cela signifie pour les opérateurs : Les résultats suggèrent que les gestionnaires se concentrent sur l’amélioration des performances de leur activité existante plutôt que de miser avant tout sur l’expansion vers de nouveaux marchés.

L’expérience voyageur, le marketing et la distribution, la tarification et les relations avec les propriétaires figurent parmi les priorités les plus citées pour 2027.

Le changement d’état d’esprit à l’égard des OTA mérite une attention particulière. Un recours accru à la distribution tierce ne signifie pas forcément l’abandon des stratégies de réservation directe. Les gestionnaires semblent plutôt de plus en plus disposés à utiliser les canaux capables de générer des réservations rentables.

Il faut aussi rappeler que ces chiffres représentent les attentes des opérateurs, et non des prévisions de performance réelle du marché. Ils donnent une indication utile de la confiance du secteur, mais ce sont les conditions propres à chaque marché qui continueront de déterminer les résultats.

OpenAI rachète l’agent de voyage IA Odessia

OpenAI a racheté la start-up de planification de voyages par IA Odessia, signe d’un intérêt accru pour la façon dont l’intelligence artificielle pourrait changer la manière dont les consommateurs recherchent et réservent leurs voyages.

Le rachat a été annoncé par le fondateur et PDG d’Odessia, Francis Davidson, qui rejoindra également OpenAI. Les conditions financières n’ont pas été divulguées.

Fondée plus tôt cette année, Odessia avait développé un agent de voyage doté d’IA conçu pour aider les consommateurs à planifier et réserver leurs voyages via une interface conversationnelle.

Selon PhocusWire, la société a levé 6 millions de dollars lors d’un tour mené par Sequoia en juin 2026. Francis Davidson indique que la plateforme a été utilisée par des dizaines de milliers de premiers adeptes pour planifier plus de 60 millions de dollars de voyages au cours de l’été.

Le service autonome d’Odessia a désormais fermé à la suite du rachat.

Francis Davidson est déjà connu du secteur de l’hôtellerie comme cofondateur de Sonder, la société d’hébergement fondée sur la technologie qui a cessé ses activités en novembre 2025.

Ce rachat intervient alors que les entreprises de voyage et les fournisseurs de technologie explorent de plus en plus des agents d’IA capables d’aller au-delà des recommandations pour finaliser des réservations et gérer certains éléments du parcours de voyage.

OpenAI n’a pas annoncé comment la technologie ou l’équipe d’Odessia seraient intégrées à ses produits.

Ce que cela signifie pour les opérateurs : Ce rachat s’ajoute aux signes croissants que la découverte de voyages par IA attire des investissements sérieux, y compris d’entreprises extérieures au secteur traditionnel du voyage.

Pour les gestionnaires de biens, le défi immédiat est de comprendre comment l’hébergement sera représenté et recommandé à mesure que les consommateurs utilisent davantage d’outils conversationnels pour préparer leurs voyages.

Des informations précises sur les biens, une disponibilité claire et des processus de réservation accessibles deviendront probablement de plus en plus importants si les agents d’IA acquièrent la capacité de comparer et de réserver directement des hébergements.

Cependant, le modèle commercial des réservations de voyage pilotées par l’IA reste incertain, notamment la façon dont les prestataires seront sélectionnés et la question de savoir si ces nouvelles interfaces favoriseront les fournisseurs directs ou les plateformes de distribution établies.

AvaiBook et idealista élargissent les options de distribution pour la location moyenne durée

Le fournisseur espagnol de logiciels de gestion immobilière AvaiBook a lancé une intégration directe avec idealista, permettant aux gestionnaires d’hébergements de publier et de mettre à jour des annonces de location moyenne durée depuis leur logiciel habituel.

La connexion est conçue pour des séjours de plus de 28 jours et est disponible en Espagne, en Italie et au Portugal.

L’intégration permet aux opérateurs de créer de nouvelles annonces sur idealista ou de connecter des annonces existantes, en synchronisant les descriptions, photographies, caractéristiques et loyers mensuels des biens.

Elle s’adresse aux opérateurs qui gèrent à la fois des hébergements de vacances de courte durée et des séjours plus longs, y compris des biens proposés aux télétravailleurs, aux professionnels en mobilité et aux voyageurs ayant besoin d’un logement temporaire.

Elle reflète aussi l’intérêt croissant pour les modèles d’hébergement flexibles, dans lesquels les gestionnaires adaptent leur stratégie de distribution selon la saisonnalité et le type de demande disponible.

Il existe toutefois une distinction opérationnelle importante.

Selon la documentation d’AvaiBook, la disponibilité et les réservations ne sont pas synchronisées automatiquement entre les deux plateformes. Les gestionnaires doivent mettre à jour leurs calendriers manuellement lorsqu’une réservation est reçue via idealista.

L’intégration exige également un compte professionnel idealista et un accord commercial actif avec le portail immobilier.

Ce que cela signifie pour les opérateurs : Pour les gestionnaires qui envisagent la moyenne durée, l’intégration offre un canal supplémentaire pour toucher des voyageurs qui ne cherchent pas forcément sur les plateformes de location de vacances traditionnelles.

Elle pourrait être particulièrement utile dans les destinations où la demande saisonnière fait des séjours plus longs une alternative intéressante pendant les mois creux.

Cependant, l’absence de synchronisation automatique de la disponibilité oblige les opérateurs à gérer les réservations avec soin pour éviter les conflits de calendrier.

C’est un ajout utile aux options de distribution, mais pas encore une solution de gestion de canaux entièrement automatisée.

AirDNA : les grands gestionnaires, les plus exposés aux nouvelles règles de la maison d’Airbnb

Les prochains changements des règles de la maison d’Airbnb pourraient avoir un impact disproportionné sur les sociétés professionnelles de gestion de biens, selon une nouvelle analyse d’AirDNA.

L’étude compare les pratiques actuelles des hôtes avec les politiques mises à jour d’Airbnb, qui s’appliquent aux réservations effectuées à partir du 20 novembre 2026.

Les résultats révèlent une différence significative entre les hôtes particuliers et les plus grands opérateurs.

Aux États-Unis, environ 30 % des biens gérés par des opérateurs de plus de 100 annonces exigent des contrats de location distincts, et 41 % demandent une pièce d’identité aux voyageurs. Chez les hôtes d’un seul bien, ces deux chiffres sont inférieurs à 5 %.

Ces exigences sont souvent intégrées aux procédures opérationnelles standard des grandes sociétés de gestion, en particulier celles qui gèrent à distance l’enregistrement des voyageurs et l’arrivée.

AirDNA a également relevé des différences géographiques. En Espagne, 22 % des annonces demandent explicitement une pièce d’identité aux voyageurs, contre 16 % en Italie, reflet des obligations légales d’enregistrement dans les deux pays. La proportion réelle pourrait être plus élevée, car tous les opérateurs ne mentionnent pas les procédures d’identification dans leurs descriptions d’annonces.

Selon la politique mise à jour d’Airbnb, les contrats de location distincts et les exigences supplémentaires d’identification ne seront autorisés que dans des circonstances précises, notamment lorsque la loi l’impose.

Pour les gestionnaires professionnels qui opèrent sur plusieurs canaux de réservation, cela pourrait impliquer d’adapter les procédures existantes d’enregistrement des voyageurs spécifiquement pour les réservations Airbnb.

Ce que cela signifie pour les opérateurs : La priorité immédiate est d’établir lesquelles des procédures existantes restent conformes aux règles mises à jour d’Airbnb, en particulier lorsque des contrats de location et des systèmes externes d’enregistrement sont utilisés sur des portefeuilles entiers.

Les gestionnaires doivent aussi distinguer les exigences de la plateforme de leurs obligations légales. Dans des pays comme l’Espagne et l’Italie, les obligations d’identification et d’enregistrement des voyageurs continuent de s’appliquer.

Les conclusions d’AirDNA suggèrent que la charge opérationnelle de ces changements se répartira de façon inégale dans le secteur. Les plus grandes sociétés de gestion, dont les processus sont souvent standardisés sur des centaines de biens, pourraient avoir nettement plus de travail que les hôtes individuels.

Le secteur de la location de courte durée en bref

Les tarifs de Thanksgiving augmentent de 21 % dans 27 villes américaines, Columbus en tête

Les tarifs des locations de courte durée pour Thanksgiving augmentent en moyenne de 21 % sur un an dans 27 grandes villes américaines analysées par PriceLabs, tandis que les nuits réservées progressent de 4 % au total.

Columbus, dans l’Ohio, enregistre les plus fortes hausses, avec des nuits réservées en hausse de 56 % et des tarifs moyens par nuit en progression de 61 %, à 272 dollars. Cette envolée coïncide avec le retour à Columbus de la rivalité de football Ohio State–Michigan le samedi 28 novembre.

Les tarifs ont augmenté dans les 27 villes étudiées, même si la demande varie considérablement. Detroit (+35 %) et Houston (+19 %) affichent une forte croissance des nuits réservées, tandis qu’Austin et Los Angeles enregistrent toutes deux des baisses de 14 %.

New York présente un tableau différent, avec des tarifs par nuit en hausse de 39 % malgré une baisse de 7 % des nuits réservées et de 16 % des annonces actives.

Ces résultats montrent comment les grands événements et les conditions de l’offre locale peuvent influencer la performance locative, même lorsque les tendances générales de la demande sont contrastées.

Besty AI parmi les Hot 25 Travel Startups 2027 de PhocusWire

Besty AI, partenaire des événements SCALE, a été sélectionnée parmi les Hot 25 Travel Startups 2027 de PhocusWire, qui distinguent des entreprises technologiques émergentes appelées à marquer le secteur du voyage.

Fondée en 2023 et dirigée par son PDG Sam Dundas, Besty AI propose des outils d’automatisation aux opérateurs de location de courte durée, couvrant la messagerie avec les voyageurs, la vente additionnelle, les avis et les flux de travail opérationnels.

L’entreprise indique que sa technologie soutient actuellement environ 30 000 biens et qu’elle a attiré plus de 6 millions de dollars d’investissement.

Pour 2027, Besty AI prévoit d’étendre ses capacités d’automatisation au-delà de la communication avec les voyageurs vers des domaines comme la gestion des propriétaires, les opérations de ménage et le marketing.

Luna, le concierge IA de Localbird, apporte la planification de voyage à plus de 26 000 locations de vacances

La plateforme de conciergerie numérique Localbird a lancé Luna, un concierge doté d’IA qui aide les voyageurs en location de vacances à planifier et réserver des expériences locales avant leur arrivée.

Localbird travaille avec plus de 2 500 hôtes et gestionnaires de biens, pour 26 000 biens aux États-Unis et en Amérique latine. Luna échange avec les voyageurs par WhatsApp, SMS, e-mail ou Facebook Messenger, en proposant des recommandations personnalisées et l’accès à près de 7 000 expériences proposées par environ 3 000 prestataires locaux sélectionnés.

Selon le rapport State of STR Experiences 2026 de Localbird, 74 % des réservations d’expériences ont lieu avant l’arrivée, ce qui offre aux opérateurs une opportunité de générer des revenus au-delà du tarif par nuit.

Luna s’intègre aux principaux systèmes de gestion de biens, avec un concierge humain disponible en cas de besoin. Les gestionnaires perçoivent une commission sur les expériences réservées via le service.

Lance Stitcher élu président de la VRMA

La Vacation Rental Management Association (VRMA) a nommé Lance Stitcher, cofondateur de Seaside Vacations, président de son conseil d’administration.

Lance Stitcher succède à Jodi Refosco et a commencé son mandat d’un an en octobre 2026, après une période de croissance du nombre de membres de l’association.

Depuis qu’il a fondé Seaside Vacations avec son épouse Elaine en 2015, il a développé l’entreprise jusqu’à 575 maisons de vacances à Chincoteague Island, en Virginie, et à Ocean City, dans le Maryland.

Ses priorités incluent le renforcement du travail de plaidoyer de la VRMA et l’aide aux opérateurs pour nouer des relations avec les autorités locales avant que les décisions réglementaires ne soient prises.

Fort de son expérience de la réglementation de la location de courte durée dans les deux marchés où son entreprise opère, Lance Stitcher estime que le dialogue direct avec les décideurs politiques est essentiel pour améliorer la compréhension des locations de vacances gérées de façon professionnelle.

Deux autres occasions de Meet. Learn. SCALE. en 2026

L’année n’est pas finie ! Il nous reste deux conférences SCALE pour réunir les gestionnaires de biens avant d’entrer en 2027.

SCALE France | 25-26 novembre | Paris

SCALE France fête cette année son cinquième anniversaire, avec sa plus grande édition à ce jour aux Salons de L’Aveyron, à Paris.

Le programme réunit des gestionnaires de biens francophones pendant deux jours de formation et d’échanges sectoriels, avec des ateliers et des sessions dédiées aux défis des entreprises professionnelles de location de courte durée.

Un nouvel événement SCALE AI se tiendra également le 24 novembre, en amont de la conférence principale.

Découvrez SCALE France et inscrivez-vous

SCALE Italia | 2-3 décembre | Milan

Notre dernière conférence de 2026 nous mène à Milan pour SCALE Italia, qui réunit des gestionnaires de biens et des spécialistes du secteur italiens pour débattre des opportunités et des défis du marché.

C’est l’occasion d’apprendre d’autres opérateurs, d’explorer des approches pratiques pour diriger et développer une entreprise de gestion de biens, et de retrouver la communauté italienne de la location de courte durée avant la fin de l’année.

Découvrez SCALE Italia et inscrivez-vous

Une histoire que le secteur de la location de courte durée devrait connaître ?

Qu’il s’agisse d’une évolution réglementaire, d’une nouvelle étude, d’une initiative sectorielle ou de quelque chose qui change la façon de travailler des gestionnaires de biens, nous serions ravis d’en entendre parler.

Envoyez votre information à [email protected] pour une éventuelle publication dans un prochain Wire Weekly.