Le marché locatif canadien se refroidit pour un 20e mois consécutif, allégeant la pression derrière les restrictions sur la location courte durée

Le marché locatif canadien a livré en 2026 son signal le plus net d’un ralentissement généralisé, avec des conséquences directes pour le secteur de la location courte durée, sous pression réglementaire croissante depuis plusieurs années. Selon la mise à jour semestrielle du marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les loyers moyens demandés ont reculé de 4,7% sur un an en mai, soit le 20e mois consécutif de baisse. Les propriétaires proposent de plus en plus d’incitations pour attirer les locataires, notamment plusieurs mois de loyer gratuit, des rabais sur le stationnement et des primes en argent, un niveau de concessions inédit depuis des années.

Les loyers nationaux restent supérieurs de 22,1% à leur niveau d’avril 2021, mais ont déjà reculé de 7,8% par rapport à leur sommet de mai 2024, à 2 202 dollars, selon les données de la SCHL. Un rapport distinct sur le multirésidentiel pour le troisième trimestre 2026 a révélé que le taux d’inoccupation national est remonté à 4,7%, une première hausse après neuf trimestres consécutifs de baisse, les marchés les plus détendus étant Calgary (6,8%) et Edmonton (5,8%), tandis que Halifax (2,4%) et Winnipeg (2,8%) restent les plus tendus du pays. La SCHL recommande désormais de considérer un taux d’inoccupation d’environ 4% comme équilibré pour la plupart des marchés canadiens, et supérieur à 5% spécifiquement pour l’Alberta, s’éloignant du seuil traditionnel de 3%.

Ce changement a des conséquences directes sur la politique de location courte durée. L’exigence de résidence principale de la Colombie-Britannique, instaurée pour ramener des unités de location courte durée dans le parc de logements de long terme, permet aux municipalités affichant un taux d’inoccupation de 3% ou plus pendant deux années consécutives de se retirer entièrement de la règle. La province a récemment accéléré ce calendrier, avançant la fenêtre annuelle de demande au 28 février pour une entrée en vigueur le 1er juin à partir de 2027, mieux adaptée à la demande touristique estivale. Kelowna a déjà obtenu une exemption ponctuelle pour utiliser ce calendrier accéléré dès 2026. Avec la hausse du taux d’inoccupation national, davantage de municipalités de la province sont désormais en mesure de franchir le seuil de 3% qu’à tout autre moment depuis l’instauration de la règle.

Pour les opérateurs de location courte durée et les décideurs publics, ces données comptent parce qu’une grande partie de l’argument politique derrière les mandats de conversion les plus stricts reposait sur une pénurie locative aiguë. Un marché national qui s’assouplit largement retire une partie de la justification des mesures les plus restrictives, même si les chiffres nationaux masquent probablement des tensions persistantes dans les villes touristiques, les marchés universitaires et les communautés de destination, où la concentration de locations courte durée reste la plus élevée.

Les chiffres

Indicateur	Valeur
Variation du loyer national (sur un an, mai 2026)	-4,7%
Mois consécutifs de baisse des loyers	20
Variation du loyer depuis avril 2021	+22,1%
Variation depuis le sommet de mai 2024 (2 202 $)	-7,8%
Taux d’inoccupation national (T3 2026)	4,7%, première hausse en 9 trimestres
Marchés les plus détendus	Calgary 6,8%, Edmonton 5,8%
Marchés les plus tendus	Halifax 2,4%, Winnipeg 2,8%
Seuil de sortie STR en C.-B.	3%+ d’inoccupation, 2 années consécutives
Nouvelle fenêtre de sortie en C.-B. (dès 2027)	Demande au 28 fév, effective au 1er juin

Sources principales : mise à jour semestrielle 2026 de la SCHL, rapport sur le multirésidentiel du troisième trimestre 2026, et annonces du gouvernement de la Colombie-Britannique sur la politique de location courte durée.