Spain's Illegal Rental Registry: What the €496 Million Compensation Claim Really Means for Property Managers

Une analyse du secteur de la location courte durée en Espagne : août 2026

L’histoire jusqu’ici

Le secteur espagnol de la location courte durée a passé les trois derniers mois à observer une réhabilitation au ralenti devant les tribunaux, et il vient d’y mettre un prix.

Le 1er août, Spanish Property Insight a rapporté que le secteur de la location touristique prépare des demandes d’indemnisation contre le gouvernement espagnol d’un montant de près de 500 millions d’euros, après que la Cour suprême a annulé le registre national des locations de courte durée — le Número de Registro de Arrendamiento (NRA) introduit par le Décret Royal 1312/2024.

Selon la Fédération Espagnole des Associations de Logements et Appartements Touristiques (Fevitur), Idealista a rapporté le 20 juillet que le registre désormais défunt a coûté aux propriétaires concernés environ 496 millions d’euros, soit une moyenne de 33 000 € par propriétaire, en tenant compte des revenus locatifs perdus, des retards, des réservations annulées et des coûts de mise en conformité.

Ce chiffre n’a cessé de croître depuis la décision : Fevitur avait initialement évoqué une réclamation d’environ 160 millions d’euros dans les jours qui ont suivi la décision de la Cour suprême en mai, comme l’a noté The Objective le 22 mai, avant de revoir son estimation à la hausse à 496 millions fin juillet, au fur et à mesure qu’elle rassemblait davantage de documentation auprès des opérateurs concernés.

Le fondement juridique de tout cela est l’arrêt de la Cour suprême (Sentencia n.º 620/2026, 19-21 mai 2026), que Spanish Property Insight a qualifié de “torpille” contre le registre : la Cour a estimé que le gouvernement central avait outrepassé ses pouvoirs constitutionnels.

Plutôt que de simplement coordonner les registres régionaux de location touristique existants, comme l’exigeait le règlement européen sous-jacent, Madrid a construit un système national d’autorisation à part entière dans le domaine de la réglementation touristique qui relève exclusivement des communautés autonomes espagnoles.

S’exprimant lors d’une conférence organisée par le Conseil Général du Notariat, le juge de la Cour suprême Diego Córdoba a confirmé que l’arrêt était unanime, bien qu’âprement débattu en interne. Plus dommageable encore pour le gouvernement : un avocat du Conseil d’État espagnol a révélé que les ministres avaient été avertis pendant le processus de rédaction que le décret était juridiquement vulnérable précisément sur ces motifs, et qu’ils ont pourtant persisté.

Pour un secteur qui a passé deux ans à plaider qu’il était utilisé comme bouc émissaire de la crise du logement en Espagne par le biais de règles juridiquement fragiles, c’est une victoire aussi nette que possible.

Ce que cela signifie pour les gestionnaires de propriétés, concrètement

Le changement mécanique immédiat est que le numéro NRA national n’est plus une exigence légale pour annoncer une location courte durée sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking. Le point de référence revient à ce qu’il était avant juillet 2025 : les registres régionaux de location touristique et les licences municipales.

Environ 111 000 propriétés auraient vu leur demande d’enregistrement national rejetée ou bloquée pendant que le décret était en vigueur ; beaucoup pour des raisons sans rapport avec leur légalité sous-jacente, comme des incidents non liés dans le Registre de la Propriété.

Les associations du secteur soutiennent que ces propriétés peuvent, en principe, être remises en ligne maintenant, à condition qu’elles détiennent une licence régionale valide.

Cela dit, deux éléments compliquent une lecture nette de “retour à la normale”.

Premièrement, l’association des Conservateurs des Hypothèques soutient que les numéros NRA déjà délivrés restent valides et que l’arrêt n’a pas d’effet rétroactif, tandis que les avocats représentant le secteur ne sont pas d’accord ; de nouveaux litiges sur ce point précis semblent donc probables.

Deuxièmement, personne n’a encore clarifié ce qu’il advient de l’obligation de déclaration annuelle (la déclaration N2) qui était liée au NRA depuis janvier 2026. Le Guichet Numérique Unique et les obligations de partage de données des plateformes prévues par le Règlement UE 2024/1028 ont été expressément confirmés par la Cour, de sorte que la communication à Bruxelles ne disparaîtra pas : seule la couche d’autorisation espagnole parallèle a été démantelée.

Que devez-vous faire maintenant en tant qu’hôte ou gestionnaire ?

Confirmer le statut de chaque propriété gérée dans son registre régional correspondant ; vérifier que les annonces sur les plateformes font référence à un code d’enregistrement régional valide (et non national) ; et, indépendamment de tout cela, commencer à rassembler la documentation sur ce que le registre désormais défunt leur a réellement coûté, car ces documents sont la base de toute demande d’indemnisation.

Est-ce une bonne nouvelle pour le secteur et cela changera-t-il les comportements ?

C’est une bonne nouvelle, mais c’est une victoire plus étroite que ne le suggèrent les chiffres des gros titres. L’arrêt est un arrêt de compétence, pas un arrêt de déréglementation. La Cour n’a pas dit que l’Espagne ne peut pas contrôler les locations courte durée ; elle a dit que l’État ne peut pas construire un système national de licences parallèle en plus des pouvoirs que les régions détiennent déjà.

Les règles régionales et municipales, qui sont le véritable champ de bataille quotidien pour les hôtes (la suppression progressive des licences à Barcelone d’ici 2028, les restrictions urbanistiques de Madrid sur environ 16 000 propriétés, les plafonds des Baléares et des Canaries, les nouveaux contrôles des loyers saisonniers en Catalogne désormais contestés devant la Cour constitutionnelle), sont toutes intactes et, en tout état de cause, renforcées par un arrêt qui restitue explicitement la réglementation touristique aux régions.

La position de Fevitur elle-même en témoigne. Sa présidente, Silvia Blasco, a toujours soutenu que l’objection n’a jamais porté sur l’enregistrement en soi, mais sur qui le faisait et comment. Dans un entretien avec Economist & Jurist en juillet 2025, elle a déclaré : “El Gobierno está excediendo sus competencias y utilizando a los Registradores, cuyo marco de actuación es la Ley Hipotecaria y no la gestión de la actividad turística, en un intento de control fuera de lugar y de fundamento legal” (“Le Gouvernement outrepasse ses compétences et utilise les Conservateurs des Hypothèques — dont le cadre juridique est la Loi Hypothécaire, pas la gestion touristique — dans une tentative de contrôle sans fondement juridique”).

Elle a également mis en garde contre un risque lié mais distinct : que les autorités régionales ou municipales utilisent les révocations de licences pour expulser les logements de l’usage touristique sans indemniser les propriétaires, ce qui, comme elle l’a déclaré à Alicante Plaza en septembre 2025, “roza la expropiación encubierta sin indemnización” — frôle l’expropriation déguisée sans indemnisation.

Quant à savoir si cela incitera les autorités à réfléchir à deux fois : les premiers signaux sont mitigés et penchent vers “non, pas vraiment”.

La réponse publique de la ministre du Logement Isabel Rodríguez n’a pas été conciliante. Plutôt que de reconnaître l’erreur juridique, elle a retourné l’arrêt contre les régions, déclarant : “Puisqu’elles ont été si courageuses de dire que cela doit être elles, voyons si elles le font, car les droits de nombreuses personnes sont en jeu”.

C’est une ministre qui redirige la pression politique vers le bas, pas un gouvernement qui prend du recul sur le contrôle des locations courte durée. Les gouvernements régionaux — dont plusieurs (Valence, Andalousie, Canaries, Catalogne) ont accueilli l’arrêt comme une validation de leur propre autorité — ont désormais à la fois l’incitation et la bénédiction de la Cour suprême pour réglementer de manière plus affirmée, pas moins.

En tout état de cause, l’effet pratique pourrait être un déplacement de l’origine de la pression réglementaire — loin du registre national désormais discrédité de Madrid, et vers les régimes régionaux de licences, les restrictions urbanistiques et, dans le cas de la Catalogne, les outils de contrôle des loyers — plutôt qu’un véritable ralentissement de la réglementation dans son ensemble.

Ce que l’arrêt fera probablement, c’est rendre le gouvernement central plus prudent dans la conception de futures règles qui empiètent directement sur les compétences régionales sans structure de coordination, puisqu’il lui a été clairement signifié, à deux reprises (par la Cour suprême et, auparavant, par la Commission européenne via la procédure de notification TRIS, qui avait déjà signalé le système de double enregistrement comme incompatible avec le droit de l’UE avant l’échéance du 20 mai 2026), que cette approche ne survit pas au contrôle juridictionnel.

Comment les gestionnaires et les hôtes peuvent effectivement introduire une demande d’indemnisation

Selon l’avocat spécialisé en droit immobilier Alejandro Fuentes-Lojo, du cabinet Fuentes Lojo Abogados, dans un entretien relayé par Spanish Property Insight en juin, les propriétaires disposent bien d’une voie d’indemnisation, mais elle passe par la procédure administrative espagnole et non par un remboursement automatique.

La demande est une reclamación de responsabilidad patrimonial (action en responsabilité patrimoniale de l’État), déposée auprès du Secrétariat Général Technique du Ministère du Logement (Secretaría General Técnica del Ministerio de Vivienda).

Si l’administration rejette la demande, ou ne répond tout simplement pas dans le délai légal, les demandeurs peuvent alors saisir les tribunaux administratifs.

Deux catégories de pertes sont potentiellement récupérables, et elles ne sont pas également faciles à prouver :

• Daño emergente (pertes directes) : frais de Registre de la Propriété, frais de gestoría, honoraires professionnels et autres coûts documentés engagés pour obtenir le NRA désormais annulé. C’est la demande la plus simple, qui nécessite des factures, des reçus et des justificatifs de paiement, et plusieurs cabinets d’avocats espagnols qui conseillent désormais sur ce point — Lextax et Javier Beltrán Abogados parmi eux — la décrivent comme la catégorie la plus défendable.

• Lucro cesante (manque à gagner) : revenus locatifs qu’un propriétaire peut démontrer avoir perdus parce qu’il a été empêché de commercialiser le bien pendant que le registre était en vigueur. Cela nécessite une charge probatoire beaucoup plus lourde : registres des réservations annulées, historique d’occupation comparé aux saisons précédentes et dates de suspension des annonces. Les avocats signalent systématiquement que c’est la demande la plus difficile à obtenir.

Il existe un délai de dépôt : un an à compter de la publication de l’arrêt de la Cour suprême au Journal Officiel de l’État (BOE). Le dépasser fait perdre le droit de réclamer.

Fuentes-Lojo suggère également aux propriétaires d’envisager d’attendre brièvement pour voir si le gouvernement introduit son propre mécanisme de remboursement simplifié qui, s’il se concrétisait, épargnerait aux demandeurs individuels la procédure administrative. Début août, aucun mécanisme de ce type n’a été annoncé.

Quelles sont les chances de succès d’une demande ?

C’est le point sur lequel les commentaires juridiques sont les plus cohérents et les plus prudents : l’annulation du décret ne produit pas automatiquement une indemnisation.

Le droit administratif espagnol exige des demandeurs qu’ils prouvent trois éléments pour qu’une action en responsabilité patrimoniale aboutisse :

1. Un dommage économique réel et quantifiable
2. Un lien de causalité direct entre la règle annulée et ce dommage
3. La preuve que le dommage était antijurídico, c’est-à-dire que le demandeur n’avait pas l’obligation légale de le supporter

Comme l’indique Lextax dans son analyse juridique publiée en mai : “La existencia de la sentencia no garantiza automáticamente el éxito de una reclamación. Es fundamental un análisis individualizado de la situación antes de iniciar cualquier procedimiento” — l’existence de l’arrêt ne garantit pas automatiquement le succès d’une demande ; une analyse individualisée au cas par cas est essentielle avant d’engager toute procédure.

En pratique, cela suggère un résultat à deux vitesses.

Les demandes de remboursement de frais documentés — frais d’enregistrement, factures de gestoría, honoraires professionnels — reposent sur une base juridique raisonnablement solide et sont susceptibles d’être la catégorie la plus fructueuse, individuellement modestes mais nombreuses.

Les demandes d’indemnisation pour perte de revenus locatifs sont juridiquement disponibles en principe, mais seront contestées et plaidées propriété par propriété, et le succès dépendra largement de la qualité avec laquelle les hôtes et les gestionnaires ont documenté leurs pertes à l’époque.

Le chiffre global de 496 millions d’euros de Fevitur est une estimation de plaidoyer sectoriel destinée à étayer le dossier politique et juridique d’une réponse systémique — ce n’est pas un chiffre validé par un tribunal, et le total réel que l’État finira par payer, le cas échéant, sera probablement considérablement inférieur et émergera lentement, demande par demande, sur ce qui pourrait être une période de plusieurs années plutôt que de mois.

Pour les gestionnaires de propriétés, la conclusion pratique est de considérer cela moins comme “le gouvernement doit un demi-milliard d’euros au secteur” et davantage comme “il existe désormais une voie juridique reconnue pour récupérer les coûts documentés, et éventuellement les revenus perdus documentés, si les documents sont en ordre”.

La chose la plus utile qu’un gestionnaire de propriétés puisse faire ce mois-ci n’est pas d’attendre que l’action collective de Fevitur résolve quoi que ce soit en son nom, mais de constituer son propre dossier : factures, correspondance, calendriers de réservation, registres d’annulation — pendant que le délai d’un an à compter de la publication au BOE est en cours.