La Corte UE consente a Bruxelles di imporre l'autorizzazione agli affitti brevi

La Corte di giustizia dell’Unione europea ha stabilito il 22 ottobre 2026 che la Regione di Bruxelles-Capitale può imporre agli operatori di affitti brevi un’autorizzazione preventiva, a condizione che il regime sia necessario e proporzionato alla tutela dei turisti e dell’ambiente urbano, compreso il patrimonio abitativo.

La causa, Smartflats contro Regione di Bruxelles-Capitale (C-813/24), è stata rinviata alla Corte dalla Corte d’appello di Bruxelles. Smartflats, operatore di appartamenti in affitto, ha contestato la normativa regionale sull’alloggio turistico, che richiede un certificato di conformità urbanistica prima che un immobile possa essere registrato e affittato ai turisti. La società ha presentato la propria dichiarazione nel settembre 2020. La dichiarazione è stata giudicata irricevibile nel novembre 2021 e, nel novembre 2022, le autorità hanno ordinato la cessazione dell’attività.

Cosa ha deciso la Corte

Questione	Decisione
Ambito	La direttiva Servizi si applica alle norme urbanistiche quando fanno parte di un regime di autorizzazione preventiva per l’alloggio turistico
Giustificazione	La tutela dei turisti e dell’abitare può giustificare un’autorizzazione preventiva, ma solo se necessaria e proporzionata e dopo aver valutato soluzioni meno restrittive, come una dichiarazione con controlli successivi
Certificato urbanistico	Compatibile con il diritto UE solo se i criteri sono chiari, oggettivi e trasparenti e se la discrezionalità del comune è limitata e protetta da decisioni arbitrarie
Procedura	Termini ragionevoli e resi pubblici, motivazione di ogni diniego e diritto di ricorso
Condizioni illegittime	Una condizione non conforme va disapplicata da sola se è separabile dal resto del regime; in caso contrario va disapplicato l’intero regime

Il caso torna a Bruxelles

La Corte d’appello di Bruxelles dovrà ora applicare questi criteri ai fatti. Valuterà se il regime sia giustificato alla luce della sua portata geografica e del suo effetto sulla casa, se altre norme garantiscano già sicurezza e abitabilità e se gli operatori possano prevedere ragionevolmente quando serve un permesso di cambio di destinazione d’uso.

Le conclusioni di un Avvocato generale pubblicate all’inizio dell’anno avevano sollevato seri dubbi sul regime di Bruxelles, rilevando l’assenza di un nesso dimostrato con la pressione abitativa, di un’esenzione per le abitazioni principali e di una delimitazione geografica. La Corte ha lasciato alla Regione più margine di quanto suggerissero quelle conclusioni, fissando però condizioni rigorose su trasparenza e procedura. La sentenza si inserisce nel solco della pronuncia Cali Apartments del 2020, che aveva confermato i regimi di autorizzazione degli affitti brevi in Francia.

Un ampio divario di conformità

Bruxelles applica già un sistema di registrazione che richiede, tra gli altri documenti, il certificato urbanistico al centro della causa. Il livello di conformità resta basso.

Indicatore	Dato
Interi alloggi che hanno ospitato turisti a Bruxelles (2025)	2.788
Annunci stimati senza registrazione	Oltre il 90%
Immobili nell’elenco ufficiale degli alloggi turistici	267
Ispezioni nel 2025	213 visite, 149 unità non registrate
Sanzioni per attività senza registrazione	Da 416 a 41.600 euro

Cosa significa per gli operatori

La sentenza conferma che la libera prestazione di servizi nell’UE non blocca automaticamente le licenze locali per gli affitti brevi. Allo stesso tempo fissa un parametro chiaro con cui sarà misurata ogni città europea che applica un regime di autorizzazione: le restrizioni devono poggiare su dati, essere mirate e accompagnate da criteri, termini, motivazioni e diritto di ricorso chiari. Per gli operatori di Bruxelles, l’esito dipende ora da come la Corte d’appello applicherà questi criteri alla normativa regionale.

Immagine di copertina: Gabriel Rambaud / Unsplash