Prezzi degli affitti brevi in Europa: perché salgono ancora

Il mercato europeo degli affitti brevi ha appena chiuso un’estate insolita. La tariffa media a notte è salita del 7,8% tra giugno e agosto 2026, fino a 157,16 €, mentre le notti effettivamente prenotate sono scese del 2,0%, circa 3,6 milioni di notti in meno. L’occupazione è calata di 1,4 punti, al 66,9%. Agosto è stato ancora più netto: tariffe in aumento del 7,5% a 160,10 €, notti richieste in calo del 3,1%.

I ricavi per notte disponibile sono comunque cresciuti del 5,5% in estate, ma tutta la crescita è arrivata dal prezzo. Meno ospiti pagano di più, e la distanza tra le due cose si allarga.

I viaggiatori non restano a casa. Tagliano

I dati non raccontano di europei che rinunciano alle vacanze. Il 2025 è stato un altro anno record per il turismo nell’UE, con quasi 3,1 miliardi di notti trascorse nelle strutture ricettive, e l’82% degli europei aveva in programma di viaggiare tra aprile e settembre 2026, la quota più alta dal 2020.

A cambiare è il modo di viaggiare. I viaggi si accorciano, i budget si riducono e le seconde vacanze diventano più rare.

Comportamento dei viaggiatori, estate 2026	Valore	Variazione
Durata più comune: da 4 a 6 notti	38% dei viaggiatori	+3 punti
Viaggi da 7 a 12 notti	37% dei viaggiatori	-5 punti
Un solo viaggio previsto in sei mesi	39%	+7 punti
Budget di 1.500 € o più a viaggio	Quota in calo	-9%
Aumento dei costi di viaggio come prima preoccupazione	20%	Il timore più citato

Per gli affitti brevi, che vivono dei soggiorni lunghi di famiglie e gruppi, questo cambiamento costa caro. Soggiorni più brevi significano meno notti per prenotazione, e il modo più semplice per una famiglia di tagliare il budget delle vacanze è togliere qualche notte o cambiare meta.

Cinque forze che spingono i prezzi verso l’alto

1. L’offerta si riduce proprio dove la domanda è più forte

La regolamentazione sta togliendo annunci nei mercati più visitati d’Europa. In Spagna oltre 65.000 annunci Airbnb sono stati ritirati dopo l’intervento del governo, insieme a una multa da 64 milioni di euro. Il 6 ottobre 2026 un nuovo decreto ha fissato una durata minima di 31 giorni per gli affitti stagionali e il 23 ottobre le autorità hanno chiesto a due piattaforme di rimuovere 8.318 annunci presentati come affitti stagionali, 6.523 dei quali nella città di Madrid. L’offerta spagnola di affitti brevi è scesa del 10,7% quest’estate.

La Grecia ha congelato le nuove registrazioni nel centro di Atene e Salonicco fino al 31 dicembre 2027: la sua offerta è calata del 2,1% quest’estate, mentre le tariffe sono balzate dell’11,8%. Barcellona non rinnoverà le sue 10.000 licenze di appartamenti turistici a novembre 2028. Dal 20 maggio 2026 le regole europee impongono un numero di registrazione su ogni annuncio e uno scambio periodico di dati tra piattaforme e autorità, il che rende molto più facile eliminare l’offerta senza licenza.

2. Gli host alzano i prezzi sulle stesse case

L’aumento non dipende dall’ingresso sul mercato di più immobili di lusso. A parità di immobili, le tariffe sono salite del 5,6% quest’estate e del 6,1% ad agosto. Tutti i 20 principali mercati europei hanno registrato tariffe in crescita su base annua.

3. Le tasse di soggiorno si sommano

Le destinazioni introducono o aumentano le imposte e, nella maggior parte dei casi, l’ospite le ritrova nel conto finale.

Destinazione	Novità
Catalogna	Tassa regionale raddoppiata a Barcellona dal 1° aprile 2026; il massimo regionale sale a 6 € a notte nel 2027
Barcellona	Sovrattassa comunale separata che aumenta di 1 € l’anno fino a 8 € nel 2029
Edimburgo	Nuova imposta del 5% sulle prime cinque notti da luglio 2026
Vienna	Aliquota dal 3,2% al 5%, con l’8% previsto per il 2027
Amsterdam	12,5% del prezzo dell’alloggio
Grecia	Contributo per la resilienza climatica fino a 10 € a notte in alta stagione

4. Tutto il paniere del viaggio costa di più

I prezzi di pacchetti vacanza e alloggi nell’area euro ad agosto 2026 erano più alti del 3,0% rispetto a un anno prima e di circa il 34% rispetto ad agosto 2019. Le tariffe degli affitti brevi si muovono in un mercato in cui ogni voce del viaggio costa di più.

5. Le case grandi sono quelle che rincarano di più

La crescita delle tariffe aumenta con la dimensione dell’immobile. Le case con sei o più camere hanno visto le tariffe salire dell’11,6% quest’estate e lo hanno pagato con un calo di 3,0 punti nell’occupazione di agosto. Sono proprio i soggiorni di famiglie e gruppi che vengono accorciati o cancellati.

Dove cala la domanda e dove si sposta

Mercato	Domanda estate 2026	Cosa sta succedendo
Spagna	-12,5%	Ritiro forzato dell’offerta; RevPAR comunque +9,1%
Croazia	-9,6%	Prenotazioni -13,6% in estate
Germania	-6,5%	Tariffe +4,4%; zone costiere e lacustri -14,4%
Francia	-1,4%	Quota maggiore del calo delle prenotazioni
Italia	+0,8%	Domanda stabile, offerta +3,8%
Polonia	+6,4%	Alternativa conveniente che guadagna quota
Montenegro	+17,6%	Opzione mediterranea più economica
Albania	+19,7%	Il mercato che cresce di più in Europa

Il calo spagnolo va letto con attenzione. In buona parte riflette annunci tolti dal mercato, non ospiti respinti dal prezzo. Croazia e Germania sono segnali più chiari di stanchezza da prezzi: l’offerta non è crollata, eppure gli ospiti non sono arrivati.

Anche la ripartizione per dimensione dell’operatore è eloquente. Gli operatori con più di 100 unità detenevano il 17,3% della domanda ma spiegano il 79% del calo estivo, con una domanda in discesa dell’8,7%. Gli host con una sola casa hanno perso appena 1,0 punto di occupazione alzando le tariffe del 9,5%.

Cosa succede se i prezzi continuano a salire

Rischio	Come si manifesta
La tariffa non compensa più i volumi	La Germania ha già registrato un RevPAR negativo ad agosto (-0,5%). Quando la crescita delle tariffe rallenta, il calo dell’occupazione si traduce direttamente in meno ricavi
Soggiorni più brevi, costi più alti	Più cambi per notte venduta fanno salire pulizie, lavanderia e check-in, comprimendo i margini anche quando le tariffe crescono
Cambio di destinazione	Gli ospiti lasciano la Croazia e la costa spagnola per Albania, Montenegro, Polonia e Paesi nordici
Circolo vizioso politico	Prezzi alti e pressione abitativa alimentano nuove tasse e limiti, che riducono l’offerta e fanno risalire i prezzi
Perdita del segmento famiglie	Le case grandi escludono per prezzo proprio i gruppi che le riempiono, lasciando sottoutilizzato l’inventario di maggior valore

Le sfide e le opportunità che nascondono

Sfida	Opportunità
Stanchezza da prezzi in alta stagione	L’autunno è in vantaggio: la domanda da settembre a dicembre cresce del 2,3%, ottobre del 4,9%. Prezzi e pacchetti di media stagione possono intercettarla
Soggiorni più brevi	Soggiorni minimi flessibili, prezzi per le notti scoperte tra due prenotazioni e cambi più efficienti proteggono il margine per prenotazione
Tagli dell’offerta per via normativa	Gli operatori con licenza e in regola affrontano meno concorrenza e hanno più potere di prezzo, come mostra il +9,1% del RevPAR in Spagna
Domanda verso mercati più economici	Chi è arrivato per primo in Albania, Montenegro, Polonia e Paesi nordici cavalca una crescita a due cifre
Grandi portafogli che perdono quota	Fasce di valore, prenotazione diretta e una distribuzione migliore possono riconquistare gli ospiti che oggi vanno agli host indipendenti
Prenotazioni sempre più anticipate	Ad agosto era già prenotato il 25,9% dei soggiorni di gennaio e febbraio, contro il 23,3% del 2022. Decidere prima prezzi e inventario ripaga

In sintesi

All’Europa non mancano i viaggiatori. Sta sbattendo contro un tetto di prezzo. La voglia di viaggiare resta a livelli record, ma gli ospiti trascorrono meno notti, scelgono mete più economiche e prenotano con più attenzione. Gli operatori che continuano a puntare solo sulla tariffa rischiano di scoprire dove si trova quel tetto. Chi compete su valore, tempismo e conformità alle regole è nella posizione giusta per prendersi la quota che altri lasciano andare.

Immagine di copertina: Markus Spiske / Unsplash